Главное изменение, о котором до сих пор спорят на встречах. Пункт 10 статьи 258 НК РФ, позволявший сторонам выбрать балансодержателя для целей налоговой амортизации, утратил силу по закону № 382-ФЗ. В налоговом учёте предмет лизинга амортизирует лизинговая компания, и повышающий коэффициент не выше 3 (пп. 1 п. 2 ст. 259.3 НК РФ, кроме объектов 1–3 амортизационных групп) применяет тоже она.

Прежние правила сохранены только для договоров, действовавших на день вступления закона в силу: такие договоры дорабатывают по-старому до конца срока. Для всех новых сделок вывод простой: ускоренная амортизация уменьшает налог лизингодателя и доходит до клиента ровно настолько, насколько заложена в цену договора. Ставить её в расчёт как свою экономию нельзя, а в коммерческих предложениях её ставят регулярно.

Лизинговый платёж по коммерческой недвижимости включает НДС, и весь этот НДС принимается к вычету по общим правилам статей 171–172 НК РФ. Важная деталь для расчёта: вычет идёт со всей суммы лизинговых платежей за срок договора, а не только с цены самого объекта. С 2026 года базовая ставка выросла до 22 %, то есть в деньгах вычет стал заметнее, чем при прежних 20 %.

При обычной покупке в кредит НДС тоже вычитается. Разница не в праве на вычет, а в его распределении во времени: лизинг растягивает вычет и денежный поток по нему на срок договора, что удобно бизнесу с равномерной выручкой и неудобно тому, кто рассчитывал закрыть вычет одним кварталом.

Лизинговые платежи относятся на прочие расходы по пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, но не целиком. Из платежа вычитается выкупная стоимость объекта: она формирует первоначальную стоимость имущества и в текущие расходы не идёт. Если в договоре выкупная стоимость символическая и отдельной строкой не выделена, это первый вопрос к лизингодателю ещё до подписания, а не после первого платежа.

Второй вопрос из той же серии: входит ли в платёж налог на имущество. С 1 января 2022 года по объекту, переданному в лизинг, его платит лизингодатель независимо от того, на чьём балансе объект числится (п. 3 ст. 378 НК РФ в редакции 382-ФЗ). У лизингополучателя этой статьи расходов нет вовсе, но её стоимость обычно уже сидит в графике платежей.

На УСН «доходы минус расходы» лизинговые платежи идут в расходы по пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. С НДС сложнее: с 2025 года упрощенцы тоже платят НДС по закону № 176-ФЗ, но при доходе ниже порога действует освобождение по ст. 145 НК РФ, а при пониженных ставках 5 и 7 % вычета нет. Пороги меняются, их надо проверять на день сделки.

На УСН «доходы» экономический смысл сравнения пропадает: расходы там не учитываются, вычитать НДС не из чего. Клиенту на этом режиме, который пришёл за налоговой экономией через лизинг, честный ответ такой: экономии по его режиму не будет, и разговор возвращается к обычному кредиту под залог.

Налоговый результат сделки зависит от того, что именно оформляется.

• Коммерческие объекты: офисы, склады, производственные и торговые помещения. Полный набор: НДС к вычету и платежи в расходах.

• Квартиры. Реализация жилых помещений НДС не облагается по ст. 149 НК РФ, вычета не будет, остаётся только эффект по налогу на прибыль.

• Апартаменты. Формально нежилой фонд, поэтому преимущества сохраняются, включая НДС, в отличие от обычных квартир.

• Земельный участок. В лизинг не передаётся вообще: земля и другие природные объекты исключены из предмета лизинга статьёй 666 ГК РФ и статьёй 3 закона № 164-ФЗ.

Последний пункт даёт практическое следствие, которое надо видеть в договоре заранее: землю под объектом лизинговая компания оформляет на себя и сдаёт клиенту в аренду вместе со зданием, а лизинговым платежом финансируется только строение. В бюджете сделки появляется отдельная арендная строка, которой клиент обычно не ждёт.

Типовой пример из презентаций: объект 30 млн ₽, суммарные платежи около 42 млн ₽ за срок договора. В расходы идут платежи без НДС и за вычетом выкупной стоимости, при ставке налога на прибыль 25 % (п. 1 ст. 284 НК РФ) это возвращает порядка 8,5 млн ₽; НДС с платежей даёт к вычету ещё около 7,5 млн ₽. Итого «экономия 16 млн», и цифра ставится рядом с ценником в 30 млн.

Ошибка в сравнении, а не в арифметике. НДС вычитается и при обычной покупке объекта, амортизацию собственного здания покупатель тоже ставит в расходы. Сравнивать надо две сделки после налогов, а не одну сделку после налогов со второй до них. В чистом виде лизинг недвижимости дороже банковского кредита: рыночный эквивалент удорожания порядка 27–40 % годовых до налоговой оптимизации, и проверять эту вилку надо на день обращения. Выигрывает лизинг там, где режим позволяет забрать и вычет, и расходы, а требования лизинговой компании мягче банковских.

Если здание уже в собственности, а деньги нужны в обороте, работает возвратная схема: бизнес продаёт свою недвижимость лизинговой компании и в тот же момент берёт её обратно в лизинг. Закон это прямо допускает: продавец может одновременно выступать лизингополучателем в пределах одного лизингового правоотношения (п. 1 ст. 4 закона № 164-ФЗ). Деньги приходят сразу, объектом бизнес пользуется как раньше.

Учётная сторона здесь тяжелее обычного лизинга: появляется реализация объекта с соответствующими налоговыми последствиями, и считать сделку надо целиком, вместе с этой продажей, а не по одному графику платежей.

• Аванс от 10 % по готовой коммерческой недвижимости и от 20 % по жилью и покупке на этапе строительства.

• Минимальная стоимость объекта обычно от 10 млн ₽: на меньших суммах фиксированные издержки сделки съедают выгоду.

• Срок договора может быть очень длинным, вплоть до нескольких десятков лет, гибче большинства банковских программ.

• На практике оформляют юрлица и ИП. Запрета для физлица в законе нет (ст. 4 закона № 164-ФЗ), но продуктов под недвижимость для физлиц рынок почти не предлагает.

До подписания стоит получить от лизингодателя три вещи: разбивку платежа на тело и удорожание, отдельно выделенную выкупную стоимость и ответ, входит ли в график налог на имущество и аренда земли под объектом. Этого хватает, чтобы посчитать сделку после налогов и положить рядом такой же расчёт по кредиту под залог. Решение о лизинге принимается по разнице этих двух чисел, а не по слову «экономия» в презентации.

И отдельно про риски: при серьёзной просрочке закон даёт лизингодателю бесспорное списание просроченных платежей со счёта и право потребовать расторжения договора и возврата объекта (ст. 13 закона № 164-ФЗ). Спор идёт не о праве на недвижимость, она и так его собственность, а о возврате владения. Поэтому запас по платежу здесь важнее, чем в кредитной сделке с собственным объектом в залоге.