С точки зрения норм гражданского законодательства стороны вправе предусмотреть в договоре условие о взыскании компенсации за досрочное одностороннее расторжение договора аренды. При этом уплата данного платежа не носит природы штрафа или неустойки, а является особым условием для досрочного немотивированного расторжения договора аренды.

По нашему мнению, поскольку плата за досрочное одностороннее расторжение договора, осуществляемая путем удержания обеспечительного платежа, прямо предусмотрена договором, то при наличии соглашения о расторжении договора с указанием на удержание обеспечительного платежа, Организация вправе учесть её в составе расходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли.

Согласно условиям представленного Договора аренды Арендатор – Организация вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор только при соблюдении сроков направления соответствующего уведомления и не ранее чем, через три года после подписания договора. В случае досрочного расторжения договора аренды Арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж в полном объеме.

 В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3).

 В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016) в отношении порядка применения пункта 3 статьи 310 ГК РФ указано следующее:

«Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным пункта договора, предусматривающего удержание арендодателем в полном объеме суммы задатка в качестве штрафа в случае досрочного расторжения арендатором договора аренды.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 3 ст. 450, ст. 330 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования в связи с тем, что установление в договоре штрафа за односторонний отказ от исполнения договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали соответствующее условие договора противоречащим нормам гражданского законодательства.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа поддержали выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отказала в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора - удержание арендодателем задатка, для арендодателя - уплата задатка в двойном размере.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.

Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. 329, 421 ГК РФ.

Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а, напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя при его исполнении[1]».

 Таким образом, стороны вправе предусмотреть в договоре условие о взыскании компенсации за досрочное одностороннее расторжение договора аренды. При этом уплата данного платежа не носит природы штрафа или неустойки, а является особым условием для досрочного немотивированного расторжения договора аренды.

 В силу пункта 1 статьи 252 НК РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов в случае, если эти расходы соответствуют следующим критериям:

- документально подтверждены;

- экономически обоснованы;

- направлены на получение дохода,

- отсутствуют в перечне статьи 270 НК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся следующие расходы налогоплательщика:

10) арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки). В случае, если в состав лизинговых платежей включена выкупная стоимость предмета лизинга, подлежащего по окончании срока действия договора лизинга передаче лизингополучателю в собственность на основании договора купли-продажи, лизинговые платежи учитываются в составе расходов за минусом этой выкупной стоимости;

13) расходы в виде признанных должником или подлежащих уплате должником на основании решения суда, вступившего в законную силу, штрафов, пеней и (или) иных санкций за нарушение договорных или долговых обязательств, а также расходы на возмещение причиненного ущерба;

49) другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.

В Письме Минфина РФ от 14.05.2012 № 03-03-06/2/61 по аналогичному вопросу было указано следующее:

«Вопрос: Организация (банк) арендовала офисные помещения для размещения своего филиала. В связи с переездом филиала в новый офис договор аренды был досрочно расторгнут. В соответствии с соглашением о расторжении договора аренды взамен исполнения обязательств по договору организация уплачивает отступное.

Вправе ли организация учесть сумму уплаченного отступного в расходах в целях исчисления налога на прибыль?

Ответ: Из письма следует, что в связи с переездом в новый офис банк расторг договор аренды. За расторжение договора уплачено отступное.

В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно пп. 10 и 49 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество, а также другие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.

В соответствии со ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.).

Таким образом, полагаем, что плата за досрочное расторжение договора аренды в связи с переездом в новый офис может быть учтена в расходах для целей налогообложения при соответствии требованиям ст. 252 НК РФ».

В более поздних разъяснениях контролирующими органами не делается никаких конкретных выводов, а лишь цитируются общие нормы статье 252 НК РФ (Письмо Минфина РФ от 19.05.2017 № 03-03-06/1/30929).

По нашему мнению, поскольку плата за досрочное одностороннее расторжение договора, осуществляемая путем удержания обеспечительного платежа, прямо предусмотрена договором, то при наличии соглашения о расторжении договора с указанием на удержание обеспечительного платежа, Организация вправе учесть её в составе расходов, учитываемых в целях налогообложения прибыли.

 Только собственные авторские материалы в  MAX-канале. Бухгалтерия, налоги, нововведения, юридические вопросы, иностранные компании и работники, сложные случаи.

 Коллегия Налоговых Консультантов, 13 июля 2026 года

[1] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.11.2015 № 305-ЭС15-6784 по делу № А40-53452/2014