Od 1 września br. przestaną obowiązywać przepisy specustawy mieszkaniowej, zwanej potocznie lex deweloper. W praktyce zostaną one zastąpione zintegrowanymi planami inwestycyjnymi (ZPI). - Takich planów jest coraz więcej. W całej Polsce powstało ich już około 80 - informuje nas prawnik Piotr Jarzyński, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

• Przepisy lex deweloper, czyli specustawa mieszkaniowa, odchodzi do lamusa. Jej przepisy będą ważne już tylko do 31 sierpnia 2026 r. Jej celem było ożywienie budownictwa wielorodzinnego w miastach.
• Rezultaty tej specustawy okazały się dość mizerne, gdyż przedsięwzięcia realizowane w jej ramach stanowiły zaledwie ok. 1,5 proc. nowych inwestycji mieszkaniowych.
• - Przepisy specustawy mieszkaniowej zaczęły z czasem dobrze funkcjonować, ale szczególnie sąsiedzi inwestycji realizowanych w ramach lex deweloper byli z nich bardzo niezadowoleni - komentuje dla Portalu Samorządowego prawnik Piotr Jarzyński.
• Dodaje, że chodziło m.in. o brak transparentności i bardzo krótki termin na złożenie skargi na uchwałę radnych umożliwiającą budowę w oparciu o lex deweloper, co stawało się źródłem konfliktów z mieszkańcami budynków sąsiadujących z powstającymi osiedlami deweloperskimi.
• W praktyce lex deweloper już jest zastępowany przez zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). - W ich przypadku cała procedura jest transparentna - w niektórych gminach już od etapu prekonsultacji, czyli jeszcze przed formalnym złożeniem wniosku o uchwalenie takiego planu - zaznacza Piotr Jarzyński.

Jak już informowaliśmy, za sprawą wejścia w życie reformy planistycznej jeszcze tylko do 31 sierpnia br. będzie obowiązywać ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z 2018 r. - zwana potocznie lex deweloper lub specustawą mieszkaniową.

Ustawa lex deweloper nie spełniła oczekiwań, ale miała też swoje dobre strony

Ustawa ta miała między innymi ożywić budownictwo wielorodzinne w miastach, dając możliwości prawne do współpracy w tym zakresie samorządów z inwestorami prywatnymi, przede wszystkim firmami deweloperskimi. Jednak efekty specustawy mieszkaniowej trudno nazwać spektakularnymi.

W oparciu o tzw. ustawę lex deweloper rocznie buduje się średnio tylko około 80 budynków, czyli tak naprawdę jest to zaledwie około 1,5 proc. nowych inwestycji mieszkaniowych

- informował w lutym br. w Sejmie wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski.

Oczywiście wygasająca specustawa mieszkaniowa miała też swoje pozytywne strony. - Dzięki zawartej w niej przepisom nowe bloki mogły powstawać szybciej i na uproszczonych zasadach, także w miejscach wcześniej niedostępnych dla mieszkalnictwa, m.in. na zdegradowanych działkach poprzemysłowych i kolejowych - przypomina Dziennik Gazeta Prawna.

Wprawdzie ustawa lex deweloper traci moc 31 sierpnia 2026 r. (po tej dacie nie można już składać nowych wniosków ani uzyskiwać nowych uchwał lokalizacyjnych), ale będzie można kontynuować procesy inwestycyjne, które zostały rozpoczęte w trybie tej specustawy przed dniem 31 sierpnia br. 

Wkracza nowe narzędzie planistyczne. Może oznaczać rewolucję w budownictwie mieszkaniowym

Ponadto specustawa mieszkaniowa z 2018 r. pozwalała budować nawet wbrew ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

To wprawdzie przyspieszało oraz uławiało realizację niektórych inwestycji, z drugiej jednak strony takie zapisy bywały źródłem sporów, a nawet ostrych konfliktów z mieszkańcami budynków sąsiadujących z powstającymi osiedlami deweloperskimi.

Bardziej skutecznym narzędziem niż lex deweloper mogą okazać się - wprowadzone znowelizowaną w 2023 r. ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI). Wiele wskazuje na to, że dzięki nim współpraca samorządów z deweloperami może okazać się znacznie bardziej efektywna niż dotychczas

- wskazują eksperci.

Zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) stanowią szczególną formę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W trakcie sporządzania ZPI gminy będą mogły negocjować z inwestorem (np. deweloperem) treść umowy urbanistycznej.

W takiej umowie - która będzie przyjmowana w formie uchwały rady gminy/miasta - zawarte zostaną między innymi zobowiązania inwestora do wykonania zadań z zakresu realizacji inwestycji uzupełniających, np. dotyczące budowy dróg, wprowadzania usprawnień w komunikacji czy budowy obiektów spełniających funkcje społeczne.

Wśród samorządów i deweloperów rośnie zainteresowanie zintegrowanymi planami inwestycyjnymi

Zainteresowanie rozwojem inwestycji mieszkaniowych w ramach ZPI wykazuje coraz więcej samorządów. Rosnące zainteresowanie tematyką deweloperską widać też w wyszukiwarce Google. Z danych Google Trends wynika, że w ostatnim tygodniu zainteresowanie hasłem „deweloper” wzrosło o 20 proc. w porównaniu z poprzednim tygodniem i było o 850 proc. wyższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

- Obecnie jest już około 80 takich planów w całym kraju - informuje w rozmowie z Portalem Samorządowym Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Przyznaje, że przepisy specustawy mieszkaniowej zaczęły z czasem dobrze funkcjonować.

- Natomiast szczególnie sąsiedzi inwestycji (realizowanych w ramach lex deweloper - red.) byli z nich bardzo niezadowoleni. Chodziło między innymi o bardzo krótki termin na złożenie skargi na uchwałę - podkreśla ekspert, wskazując, że problemem była też kwestia jawności.

- Plany co do inwestycji wykluwały się w rozmowach w gabinetach, a dopiero później ruszała formalna procedura. Wnioskiem zajmowali się włodarz gminy i rada gminy, ale czasami ktoś dowiadywał się o inwestycji dopiero na samym końcu procedury albo już po podjęciu uchwały czy nawet po wydaniu pozwolenia na budowę - opisuje Piotr Jarzyński.

Lex deweloper był rozwiązaniem trochę oderwanym od całego systemu planowania przestrzennego

Jego zdaniem lex deweloper był rozwiązaniem trochę oderwanym od całego systemu planowania przestrzennego. - Jego minusem było to, że dotyczył inwestycji mieszkaniowych. Działalność handlowa lub usługowa była mocno ograniczona. Przepisy ustawy wielokrotnie zmieniano, szczególnie w ostatnich latach - przypomina prawnik.

Zauważa, że dzisiaj coraz częściej myśli się o uchwalaniu zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI), które są szczególną formą planów miejscowych uchwalanych na wniosek inwestorów.

Jednak samorządy potrzebują trochę czasu, żeby oswoić się z tym nowym narzędziem. Są już pierwsze doświadczenia, ale nadal brakuje wiedzy i jasnych procedur dotyczących ZPI

- stwierdza wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

- Jednak, jeżeli miałbym powiedzieć, czy bardziej jestem zwolennikiem lex deweloper, czy ZPI, to zdecydowanie bardziej odpowiada mi procedura ZPI - przyznaje prawnik.

- Oczywiście z punktu widzenia inwestora nie jest ona może tak wygodna, bo jest znacznie bardziej jawna i oparta na szczegółowych regulacjach ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - dodaje.

ZPI można stosować nie tylko do realizacji typowych inwestycji mieszkaniowych

Ekspert podkreśla, że w przypadku ZPI cała procedura jest transparentna - w niektórych gminach już od etapu prekonsultacji, czyli jeszcze przed formalnym złożeniem wniosku o uchwalenie ZPI.

- Jeżeli inwestor składa wniosek w ramach prekonsultacji, to informacje są publikowane, mieszkańcy mogą się z nimi zapoznać, a cała procedura jest dostępna dla zainteresowanych. Po rozpoczęciu procedury uchwalenia ZPI publikacji podlegają istotne dokumenty, a mieszkańcy mogą brać udział w konsultacjach społecznych - wyjaśnia Piotr Jarzyński.

Zaznacza, że gmina może też zapewnić większą równość inwestorom, ustalając zasady negocjacji i określania postanowień umów urbanistycznych.

- Dużym plusem ZPI jest również to, że można go stosować nie tylko do typowych inwestycji mieszkaniowych. Lex deweloper w głównej mierze dotyczył właśnie takich inwestycji, natomiast w ramach ZPI można realizować bardzo różne przedsięwzięcia - inwestycje główne, a dodatkowo mogą ruszyć inwestycje uzupełniające, służące wykonywaniu zadań własnych gminy - wskazuje ekspert.

- Inwestorzy mogą zatem planować na przykład inwestycje mieszkaniowe, usługowe, produkcyjne, a także związane z fotowoltaiką - dodaje.

- To właśnie stanowi dla mnie jedną z największych zalet ZPI. Jest większa elastyczność co do rodzaju inwestycji, większa jawność proceduralna i możliwość prowadzenia negocjacji między inwestorem a gminą w ramach określonej procedury. Dzięki temu można próbować znaleźć rozwiązanie, które będzie do zaakceptowania zarówno dla inwestora, jak i dla samorządu oraz mieszkańców - konkluduje Piotr Jarzyński.

Zgodnie z nowymi przepisami inwestycje uzupełniające oparte o ZPI mogą objąć na przykład:

• uzbrojenie terenu;
• drogi publiczne i linie kolejowe;
• obiekty publicznego transportu zbiorowego;
• obiekty działalności kulturalnej, obiekty opieki nad dziećmi do lat trzech;
• przedszkola i szkoły;
• placówki wsparcia dziennego i placówki opieki zdrowotnej;
• obiekty pożytku publicznego (np. sportu i rekreacji);
• obszary zieleni publicznej.

ZPI daje gminom szanse na większy udział inwestorów w kosztach budowy infrastruktury towarzyszącej

Także zastępca prezydenta Poznania Natalia Weremczuk wskazuje na przewagę przepisów dotyczących ZPI nad lex deweloper.

Zintegrowane plany inwestycyjne to dla gmin szansa, żeby skutecznie połączyć planowanie przestrzenne z efektywną partycypacją inwestorów w kosztach budowy infrastruktury towarzyszącej. Zyskać na tym mogą mieszkańcy, budżety samorządów i przestrzeń

- wylicza w mediach społecznościowych Natalia Weremczuk.

Przypomnijmy, iż w czerwcu br. prezydent Poznania podpisał już zarządzenie dotyczące ZPI, które określa zasady współpracy samorządu tego miasta z inwestorem oraz standardy przekazywania danych, dzięki czemu możliwe będzie lepsze przygotowanie inwestycji już na etapie koncepcji.

Natalia Weremczuk tłumaczy, co w praktyce oznacza wdrażanie zintegrowanego planu inwestycyjnego:

• więcej przestrzeni na uwzględnienie potrzeb lokalnych społeczności;
• większą zgodność planowanych inwestycji z dokumentami strategicznymi i programami miasta;
• sprawniejsze prowadzenie całego procesu planistycznego;
• większą stabilność i przewidywalność procedury dla inwestorów;
• możliwość identyfikacji potencjalnych problemów jeszcze przed złożeniem formalnego wniosku.

Zarządzenie prezydenta Poznania to jednak wciąż początkowy etap wdrażania ZPI. Ostateczny kształt zintegrowanego planu inwestycyjnego będzie przedmiotem uchwały rady miasta.