Już wiadomo, że większość samorządów nie zdąży przyjąć planów ogólnych w ustawowym terminie, czyli do 31 sierpnia. Dotychczas zostały uchwalone przez blisko 32 proc. gmin. Brak tego nowego dokumentu planistycznego może oznaczać poważne, negatywne konsekwencje dla właścicieli działek, inwestorów oraz jednostek samorządu terytorialnego.

• Plany ogólne zastąpią od 1 września 2026 r. obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Staną się też wiążące przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy.
• Problem w tym, że prawie 70 proc. samorządów nie zdąży uchwalić planów ogólnych gmin w ustawowym terminie, czyli do 31 sierpnia br. To krytyczna data wyznaczająca wręcz nową epokę w zasadach planowania przestrzennego.
• Eksperci podkreślają, że opóźnienia w przyjmowaniu planów ogólnych niosą ze sobą bardzo poważne skutki dla gmin, inwestorów, deweloperów oraz indywidualnych właścicieli działek.
• Może się na przykład okazać, że wiele osób napotka poważne problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
• Zdarzają się już także sytuacje, w których zgodnie z przyjętym planem ogólnym część działek - na których ich posiadacze zamierzali kiedyś postawić dom - została objęta zakazem nowej zabudowy.

Termin przyjęcia przez samorządy planów ogólnych mija 31 sierpnia br., jednak większość z nich nie zdąży zrobić tego w ustawowym terminie. Według danych serwisu Geoportal Krajowy z 31 sierpnia te nowe dokumenty planistyczne uchwaliło 790 z 2479 gmin w Polsce (prawie 32 proc.). 

Wszystko wskazuje więc na to, że Polska zrealizuje kamień milowy związany z Krajowym Planem Odbudowy i gminom, które do poniedziałku 31 sierpnia br., przyjmą plany ogólne przekazane zostaną pieniądze z KPO na pokrycie znacznej części kosztów ich przygotowania. Stanie się tak za sprawą obniżenia wskaźnika udziału samorządów, które miały przyjąć plany ogólne - z pierwotnych 80 proc. do 30 proc.

Pojawią się ograniczenia możliwości inwestycyjnego uruchamiania części obszarów gmin

Przypomnijmy, że plany ogólne zastąpią od 1 września br. obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Ustalenia planu ogólnego są wiążące przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i decyzji o warunkach zabudowy (potocznie zwanych wuzetkami lub decyzjami WZ).

Czy na terenach, które wciąż nie zostały objęte planami ogólnymi gminy, inwestorów oraz właścicieli działek czeka paraliż inwestycyjny? I tak, i nie.

W praktyce oznacza to trzy różne konsekwencje. Dla mieszkańca - problem z uruchomieniem nowej procedury WZ, np. dla budowy domu. Dla inwestora - możliwość czasowego zablokowania przedsięwzięcia na terenie bez planu miejscowego. Dla gminy - ograniczenie możliwości inwestycyjnego uruchamiania części jej obszaru

- wylicza burmistrz Leska na portalu LinkedIn.

Wystąpią poważne problemy z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy

Z kolei dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Kania Stachura Toś, specjalizująca się w sprawach budowlanych i planowania przestrzennego podkreślała w niedawnej rozmowie z Portalem Samorządowym, że jeśli gmina nie przyjmie do 31 sierpnia planu ogólnego - a nie ma tam miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego - wówczas nikt nie będzie mógł dostać decyzji o warunkach zabudowy.

- Oczywiście, mówimy o tych wnioskach, które zostaną złożone po 31 sierpnia br., bo jeśli ktoś złoży wniosek przed tą datą, będzie on rozpatrywany na starych zasadach - zastrzegała ekspertka.

Wskazywała, że w wielu samorządach już dziś mamy do czynienia z paraliżem inwestycyjnym, gdyż wnioski o warunki zabudowy - które do części urzędów wpływają wręcz lawinowo - będą rozpatrywane prawdopodobnie dopiero za kilka miesięcy.

Także Sebastian Witek, naczelnik Wydziału Architektury w Urzędzie Miasta Rybnika przyznał, że trudniejsza będzie sytuacja w gminach o niewielkim pokryciu planami miejscowymi.

Od 1 września 2026 r. wydanie decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od tego dnia będzie co do zasady możliwe tylko wtedy, gdy w danej gminie wszedł w życie plan ogólny i tylko w ramach wyznaczonego w tym planie obszaru uzupełnienia zabudowy

- wskazał ekspert w komentarzu dla Portalu Samorządowego.

I dodał: - Jeżeli planu ogólnego nie będzie, nowa inwestycja wymagająca wydania WZ zostanie więc w praktyce zablokowana do czasu jego wejścia w życie.

Tak można sprawdzić, czy nasza działka nie została objęta całkowitym zakazem nowej zabudowy

Uchwalone przez gminy plany ogólne zawierają między innymi:

• strefy planistyczne z oznaczeniem i opisem profilu;
• parametry zabudowy: intensywność, wysokość, udział powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej;
• informację czy działka leży w obszarze uzupełnienia zabudowy (OUZ) - kluczowy warunek uzyskania decyzji WZ od 1 września 2026 r.

Serwis Geoportal Krajowy na Mapie uruchomił niedawno narzędzie do przeglądania planów ogólnych gmin.

Po kliknięciu dowolnej działki na mapie użytkownik natychmiast widzi szczegółowe informacje dotyczące jej strefy planistycznej. Nowa funkcja pozwala szybko sprawdzić, jakie zapisy planu ogólnego dotyczą danego terenu

- wyjaśnia serwis Geoportal Krajowy.

Narzędzie jest bezpłatne i nie wymaga logowania. Ułatwia między innymi sprawdzenie, czy nasza działka nie została objęta całkowitym zakazem nowej zabudowy.

Niekorzystny dla właściciela nieruchomości plan ogólny gminy można zaskarżyć do sądu administracyjnego

Jeżeli nasza działka znalazła się w strefie otwartej (SO), czyli w obszarze objętym zakazem nowej zabudowy, choć nie ma to racjonalnego uzasadnienia, to bezczynność oznacza de facto zgodę na to, że plan będzie przez lata przesądzał o sposobie korzystania z naszej nieruchomości

- mówi nam dr Andrzej Zabojski, radca prawny specjalizujący się w prawie budowlanym i planowaniu przestrzennym.

- Skarga wniesiona do sądu to normalny instrument kontroli legalności aktów prawa miejscowego - i warto z niego korzystać, jeśli widzimy wadliwość planu - dodaje ekspert.

Jak jednak zwraca uwagę Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy i wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, wygranie przez właściciela działki takiej sprawy przed sądem administracyjnym nie jest łatwe.

Skarżący musi bowiem skutecznie wykazać, że naruszony został jego interes prawny. Samo stwierdzenie, że planuje w przyszłości stawiać zabudowę mieszkalną np. na działce, która nie jest uzbrojona, nie prowadzi do niej żadna droga, a sam teren leży na gruntach rolnych - nie wystarczy

- zaznacza Piotr Jarzyński.

- Planowanie budowy na takiej działce nie może być jedynie hipotetyczne, ale też aktualne oraz sprawdzalne w momencie złożenia skargi - dodaje prawnik.

Czy po 31 sierpnia 2026 r. w gminie bez planu ogólnego będzie można uzyskać pozwolenie na budowę?

Natomiast Sebastian Witek zwraca uwagę na jeszcze jedną kwestię związaną z reformą planistyczną: czy po 31 sierpnia 2026 r. w gminie bez planu ogólnego będzie można uzyskać pozwolenie na budowę?

W jednym z artykułów przeczytałem, że „od 1 września niemożliwe będzie uzyskanie w Polsce pozwolenia na budowę w oparciu o ustalenia planu miejscowego albo warunki zabudowy, jeżeli gmina nie będzie miała uchwalonego planu ogólnego”. To nieprawda

Co zatem zmieni się 1 września? W gminie bez obowiązującego planu ogólnego co do zasady nie będzie można wydać decyzji WZ na wniosek złożony od 1 września. Nie oznacza to jednak zablokowania możliwości uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie obowiązującego planu miejscowego albo ważnej decyzji WZ