Европейский гостиничный рынок в 2026 году растет неравномерно. Средний RevPAR за первое полугодие прибавил 4,5%, но за этой цифрой скрываются разные инвестиционные сценарии. Испания остается одним из крупнейших рынков капитала, Греция повышает стоимость номера, Португалия наращивает новый премиальный фонд, Прага растет при почти неизменном предложении, а Австрия и Польша быстро расширяют сетевой гостиничный сегмент. CBRE относит Грецию, Австрию, Польшу и Чехию к наиболее динамичным рынкам года и ожидает, что часть Центральной и Восточной Европы сохранит преимущество во втором полугодии. За пределами ЕС выделяется Грузия: международный туризм уже достиг заметного масштаба, но брендированная гостиничная недвижимость остается намного меньшим сегментом, чем массовые курортные апартаменты.

В начале года CBRE ожидала, что европейский RevPAR — доход на один доступный номер — вырастет в 2026 году примерно на 1–3%. К июню показатель уже был на 4,5% выше прошлогоднего уровня. ADR, средняя цена проданного номера, увеличился на 3,2%, загрузка тоже немного поднялась. Греция, Австрия, Польша и Чехия оказались среди рынков, которые росли быстрее общеевропейского среднего. 

Cushman & Wakefield дает более сдержанную оценку: средний RevPAR в Европе в первом полугодии составил €101, на 3% больше год к году. Восточная Европа показала рост на 6% и стала самым динамичным макрорегионом выборки. Номерной фонд в Европе увеличился на 2,9%; среди стран с заметным ростом предложения — Польша и Австрия.  

International Investment уже отмечал, что единая средняя цифра все хуже описывает европейский рынок: зрелые западные направления замедляются, а часть CEE продолжает расти быстрее. 

Сравнивать страны только по одному RevPAR некорректно: где-то открытая статистика публикуется по стране, где-то — прежде всего по столице. Поэтому таблица показывает не абсолютный рейтинг, а разные модели роста и отдельно указывает операционные показатели, спрос, новое предложение и инвестиционную активность.

Для Грузии расчетный RevPAR первого квартала составляет около $38 в Тбилиси и $25 в Батуми. Это низкий сезон для морского курорта, поэтому эти значения нельзя напрямую сопоставлять с полугодовыми национальными показателями Испании или Португалии.

Испания остается крупнейшим инвестиционным рынком из этой выборки. В первом полугодии гостиничные сделки достигли рекордных €2,46 млрд, на 26,5% больше год к году. За шесть месяцев сменили владельцев 88 активов более чем на 12 тыс. номеров. Курортные объекты получили 60% капитала, а четырех- и пятизвездочные — 86%. Средняя цена номера в проданных гостиницах поднялась до €213,3 тыс. 

Испанский рынок показывает, что инвесторы платят премию не за гостиничный фонд вообще, а за качественные курортные и высококлассные объекты с сильной операционной моделью.

Афины сочетают стабильную загрузку с заметным повышением тарифа. В первом полугодии загрузка составила 74,3%, ADR вырос на 6,9%, а RevPAR — примерно на 6,8%. За январь–июль число въездных путешественников по стране увеличилось на 8,6%, поступления от международных поездок — на 12%, до €13,52 млрд. Операционные показатели Афин публикует GBR Consulting.

Предложение одновременно смещается вверх по классу. В июле открылся Four Seasons Hotel Mykonos на 94 номера, люкса и виллы. Для инвестора это важнее простого роста номерного фонда: новый продукт способен удерживать более высокий тариф. 

В Португалии гостиничная выручка растет быстрее турпотока. До мая сектор заработал €2,36 млрд, на 5,7% больше год к году. Число гостей прибавило 2,4%, ночевок — 1,5%. ADR достиг €154, RevPAR — €97. Строятся 84 гостиницы примерно на 7 970 номеров, причем 56% нового фонда относится к верхнему ценовому и luxury-сегменту. 

Здесь рост все меньше зависит от простого увеличения числа поездок. Рынок зарабатывает на цене, классе продукта и новых премиальных объектах.

В Праге RevPAR за первое полугодие вырос на 10,5%, ADR — на 5,4%, загрузка — на 3,3 процентного пункта. За весь 2026 год ожидается всего 481 новый номер, то есть предложение прибавит около 0,8%. Одновременно оплаченные ночевки должны вырасти до 20,2 млн, на 5,8%, а международные гости обеспечат 86,4% спроса. Источник: Cushman & Wakefield Czech.

International Investment ранее фиксировал переход инвесторов в чешские отели и арендное жилье.

С января по август в Австрии зарегистрировали 117,89 млн ночевок, на 1,5% больше год к году; 75,3% пришлось на иностранных гостей. Вена работает с ADR около €123, RevPAR €87 и загрузкой 71%. В 2025 году гостиничные сделки в Австрии достигли примерно €550 млн — это был третий результат в истории рынка.  

Еще быстрее меняется сетевой фонд. Австрия стала самым быстрорастущим рынком DACH по этому показателю: число брендированных номеров за год увеличилось на 12%, до 60 851. Вена лидирует в австрийском портфеле новых проектов с 17 заявленными отелями. 

Польский RevPAR в первом полугодии вырос на 4,6%. Варшава увеличивает предложение быстрее других столиц CEE-6: номерной фонд должен прибавить 7,2% за год. При этом гостиничные сделки за первое полугодие составили €59 млн — инвестиционная активность пока заметно спокойнее операционной динамики.  

Летний спрос остается положительным: в июле и августе средства размещения приняли 10 млн туристов, на 2,5% больше год к году. Число ночевок выросло на 3,7%, до 29,4 млн.  

Грузия пока несопоставима с Испанией или Австрией по объему институциональных сделок. Ее интереснее оценивать по структуре рынка. В первом полугодии 2026 года число визитов из ЕС и Великобритании выросло на 23,4%, до рекордных 249,2 тыс. Это один из сигналов того, что география международного спроса расширяется. 

В Тбилиси в первом квартале загрузка гостиниц выросла с 39% до 43%, ADR — с $83 до $89. В Батуми ADR повысился с $74 до $81. Самое заметное отличие грузинского побережья — структура предложения: в 2026 году Galt & Taggart ожидает 3 764 брендированных гостиничных номера, а квартир краткосрочной аренды было уже около 18–20 тыс. на конец 2024-го; к 2029 году их может стать 35–40 тыс.

Это не означает нехватку размещения в Батуми. Точнее говорить о сравнительно небольшом сегменте качественной гостиничной недвижимости с международным брендом и профессиональным управлением на фоне большого рынка частных апартаментов.

International Investment выделяет гостиничную недвижимость Грузии в отдельное инвестиционное направление.

На зрелых рынках капитал концентрируется в курортных и высококлассных объектах, а международные бренды расширяют долю в новом предложении. В Грузии похожая модель формируется в Гонио — на более ранней стадии развития рынка.

Wyndham Grand Batumi Gonio работает под брендом Wyndham Grand, управляющей компанией выступает Aimbridge Hospitality. Комплекс включает 494 юнита: отельные номера, пентхаусы, таунхаусы и виллы в полном праве собственности. Инфраструктура насчитывает более 100 объектов. Для собственника это другой формат по сравнению с самостоятельной посуточной арендой: объект встроен в централизованную гостиничную систему с международным брендом и профессиональным оператором. 

В карточке проекта указана гарантированная доходность 10% годовых по договору, а также отдельная модель дохода от гостиничного управления. В статье этот показатель используется как условие конкретного проекта, а не как средняя доходность рынка. International Investment отдельно разбирал модель гарантированного дохода.

Одного лидера по всем метрикам нет. Испания сильнее по объему и ликвидности сделок. Греция — по росту тарифа и туристических доходов. Португалия — по новому премиальному фонду. Прага — по сочетанию двузначного RevPAR и почти неизменного предложения. Австрия — по расширению сетевого сегмента. Польша одновременно наращивает спрос и строит новые номера.

Грузия находится на другой стадии. Туристический рынок уже достаточно велик, а международно брендированная гостиничная недвижимость пока заметно меньше массового рынка апартаментов. Поэтому ее инвестиционный сценарий строится не на конкуренции с Испанией по объему капитала, а на более раннем этапе развития профессионально управляемого курортного продукта.

Как сообщают эксперты International Investment, в 2026 году число туристов само по себе уже мало говорит о привлекательности гостиничного рынка. Для капитала важнее сочетание RevPAR, ADR, темпов нового строительства, международных брендов и способности объекта удерживать тариф. Именно по этим параметрам европейская карта гостиничных инвестиций распадается на несколько разных моделей роста.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Где гостиничный рынок Европы растет быстрее всего?

CBRE выделяет Грецию, Австрию, Польшу и Чехию среди наиболее динамичных рынков первой половины 2026 года. Часть CEE может сохранить преимущество и во втором полугодии.

Что такое RevPAR?

RevPAR — доход на один доступный гостиничный номер. Показатель одновременно отражает тариф и загрузку.

Что такое ADR?

ADR — средняя цена фактически проданного гостиничного номера за ночь.

Где больше всего инвестируют в гостиницы?

Среди рассматриваемых стран лидирует Испания: в первом полугодии 2026 года гостиничные сделки достигли €2,46 млрд.

Где быстрее растет RevPAR?

Среди приведенных городских данных выделяется Прага: +10,5% в первом полугодии.

Почему в сравнении есть Грузия?

Грузия не входит в ЕС, но конкурирует за тот же международный туристический спрос. Ее рынок интересен более ранней стадией развития брендированной гостиничной недвижимости.

Чем выделяется Батуми?

Частных квартир краткосрочной аренды здесь в разы больше, чем номеров международных брендированных отелей. Поэтому профессионально управляемые курортные объекты формируют отдельный сегмент.