Molgreen, Wikimedia Commons

Крупный частный капитал все активнее входит в европейские хостелы. Brookfield заплатил €776 млн за европейский бизнес Generator, а фонды под управлением Apollo предоставили a&o Hostels €874 млн долгового финансирования. Одновременно a&o превращает пустующий офис в центре Берлина в объект примерно на 2 500 мест. Сектор не возник как инвестиционный класс в 2026 году — крупные фонды работали с ним и раньше. Новым становится масштаб: инвестор все чаще покупает или финансирует не отдельный хостел, а сеть с единым брендом, операционной системой и возможностью быстро добавлять новые здания.

Financial Times в октябре обратил внимание на ускорение институционального интереса к европейским хостелам. Издание связывает его с несколькими факторами: рынок остается фрагментированным, крупные сети можно масштабировать между городами, а бюджетное размещение получает спрос со стороны молодых и более чувствительных к цене путешественников.

Этот тренд дополняет уже заметное возвращение капитала в гостиничную недвижимость. Предыдущий анализ International Investment показывал, что отели в 2026 году снова занимают более заметное место в инвестиционных портфелях. Хостелы дают другую версию того же сценария: продукт дешевле для гостя, но при достаточном масштабе способен работать как большая гостиничная платформа.

Разница принципиальна. Независимый хостел зависит от одного здания, собственника и локальной команды. Сеть дает инвестору десятки объектов, общую систему продаж, бренд, данные по загрузке и возможность распределять риск между городами.

В 2025 году Brookfield приобрел европейский бизнес Generator Hostels у Queensgate Investments за €776 млн. В сделку вошли 15 объектов примерно на 2 800 номеров в крупных европейских городах, включая Лондон, Берлин, Париж, Рим, Мадрид, Амстердам и Барселону. Американские активы Generator в сделку не вошли.

Queensgate купил Generator еще в 2017 году примерно за €450 млн. Уже тогда сделка считалась одним из первых крупных вложений в сегмент хостелов. Продажа Brookfield восемь лет спустя показывает, насколько изменился масштаб оценки таких платформ.

Для нового владельца важны не только здания. Brookfield рассматривает Generator как гибрид хостела и отеля и отдельно говорит о возможности расширять сеть через покупки и договоры управления. Инвестор получает бренд, операционную инфраструктуру и платформу, в которую можно добавлять новые объекты.

Именно это отличает институциональный формат от покупки одного доходного здания.

Вторая крупная сделка относится уже к долговому рынку.

В апреле 2026 года a&o Hostels завершила рефинансирование на €874 млн за счет фондов под управлением Apollo. Это не покупка компании Apollo: речь идет о многолетнем старшем кредите, обеспеченном портфелем из 44 хостелов примерно на 30 тыс. мест в 32 европейских деловых и туристических центрах.

Финансирование должно поддержать следующий этап расширения a&o стоимостью €500 млн. За предыдущие 24 месяца оператор добавил около 11 500 мест — работающих, строящихся или находящихся на реконструкции.

Для рынка важен сам размер кредита. Кредитор оценивает уже не финансовую устойчивость одного небольшого хостела, а портфель с несколькими странами, историей загрузки, централизованным управлением и единым брендом. Так работает институциональное финансирование в более зрелых сегментах недвижимости.

К лету сеть выросла до 46 объектов примерно на 31 600 мест в 32 городах десяти европейских стран. Разница с 44 объектами в залоге Apollo объясняется временем: кредитная сделка была закрыта весной, а сеть продолжила расширяться.

Современные сети все меньше соответствуют старому образу дешевой комнаты с двухъярусными кроватями.

Generator сочетает многоместные и частные номера с барами, кафе и общими пространствами. Brookfield прямо описывает модель как гибрид хостела и отеля, где низкая стоимость размещения соединяется с дизайном и социальной составляющей.

a&o работает с еще более широкой аудиторией: кроме туристов с рюкзаками, сеть принимает семьи, школьные группы, индивидуальных путешественников и часть деловых гостей. Внутри одного объекта могут одновременно работать дешевые многоместные комнаты и частные номера с собственной ванной.

Для инвестора это расширяет спрос. Хостел перестает зависеть только от очень молодой аудитории и начинает конкурировать с бюджетными и частью трехзвездочных отелей.

Именно здесь появляется более точное определение тренда: капитал приходит не в классический независимый хостел, а в стандартизированный бюджетный гостиничный формат, который можно повторять в разных городах.

Институциональный капитал появился в хостелах не вчера.

CBRE еще в 2022 году указывал на сделки Queensgate с Generator, TPG с a&o и совместное предприятие BlackRock с Amistat. Тогда компания оценивала долю хостелов примерно в 7% всего предложения размещения в ключевых европейских городах. Три крупнейшие международные сети — a&o, Meininger и Generator — контролировали около 7% европейского предложения самих хостелов.

Эти оценки уже не отражают текущий размер рынка, но хорошо показывают исходную структуру: сектор был очень раздроблен. Для фонда это означает возможность расти не только строительством, но и покупкой небольших операторов, отдельных зданий и площадок в новых городах.

Гостиничные сети прошли такую консолидацию раньше. Хостелы идут в ту же сторону позже и с более низкой базы.

Будущий a&o Berlin Checkpoint Charlie разместится в бывшем офисном здании на Rudi-Dutschke-Straße. После реконструкции здесь планируется около 610 номеров и 2 500 мест. Фото: Berliner Zeitung / a&o.

Берлинский проект a&o показывает еще одну часть инвестиционной модели.

Компания приобрела пустующее офисное здание площадью около 31 тыс. кв. м на Rudi-Dutschke-Straße рядом с Checkpoint Charlie. В реконструкцию планируется вложить около €40 млн. Открытие намечено на первый квартал 2027 года. Проект должен получить около 610 номеров и 2 500 мест и, если планы будут реализованы, стать крупнейшим хостелом Европы.

Около 31% размещения составят частные комнаты, 69% — многоместные. После открытия берлинская сеть a&o должна вырасти примерно до 8 тыс. мест.

Для коммерческой недвижимости здесь важнее даже не рекордный размер объекта. a&o строит расширение преимущественно через существующие здания. В июле компания сообщала, что 43 из 46 ее объектов представляют собой перепрофилированную недвижимость. В эту модель попадают старые офисы, гостиницы, склады и другие здания, которые сложнее использовать по первоначальному назначению.

International Investment уже разбирал, как устаревающие офисы переходят в другие форматы. Жилье подходит далеко не каждому зданию: мешают глубина этажа, естественное освещение, планировка и стоимость перестройки. Гостиничный формат иногда дает более гибкий вариант, поскольку допускает меньшие комнаты и другую структуру общих зон.

Для собственника офиса это создает дополнительного покупателя. Для сети хостелов — возможность быстрее получить здание в центральной локации, где новое строительство может быть слишком дорогим или ограниченным.

Масштаб перепрофилирования у a&o показывает, что это не разовая экологическая история.

По данным самой компании, к июлю 2026 года 43 из 46 объектов сети располагались в существующих зданиях, получивших новое использование. Четыре объекта, открытые в 2025 году, также были добавлены через перепрофилирование.

Такой подход может уменьшить потребность в новом строительстве и одновременно решает проблему недвижимости, которая перестала соответствовать исходному рынку. Но экономическая логика работает только там, где стоимость приобретения и реконструкции остается ниже стоимости создания сравнимого нового объекта.

Поэтому старый офис сам по себе еще не инвестиционная возможность. Нужны центральная локация, подходящая конструкция здания, разрешение на смену функции и достаточно большой туристический поток.

Институциональный инвестор требует данных, которые сложно получить от нескольких независимых хостелов.

Большая сеть способна централизовать бронирование, управление ценами, закупки, маркетинг, технологии и часть персонала. Новый объект подключается к уже работающим каналам продаж. Финансовые показатели можно сравнивать между городами, а слабый сезон в одной локации частично компенсируется другой.

Это не превращает хостелы в пассивную недвижимость. Напротив, стоимость сильнее зависит от оператора, чем в классическом офисе с долгосрочным арендатором. Инвестор покупает здание вместе с гостиничным бизнесом.

Но масштаб делает этот бизнес измеримым. Портфель на десятки тысяч мест уже позволяет привлекать кредиты почти на миллиард евро и планировать следующий этап расширения сразу на нескольких рынках.

У инвестиционного тренда есть ограничение, которое важно не потерять за крупными суммами сделок.

Cloudbeds проанализировал 32 млн бронирований в 180 странах за 2025 год. Глобальная загрузка многоместных комнат выросла на 2,6%, но средняя цена места снизилась на 8,2%. На онлайн-площадки бронирования пришлось 73,7% продаж хостелов.

Для оператора это неудобное сочетание. Гостей становится больше, но возможность повышать тариф ограничена. При этом зарплаты, коммунальные расходы, ремонт и стоимость заемного капитала могут расти.

Высокая зависимость от онлайн-площадок тоже давит на маржу из-за комиссий. Именно поэтому крупные сети инвестируют в собственные системы бронирования, программы лояльности и более дорогие частные номера.

Бюджетный сегмент привлекает капитал своей устойчивостью к экономии потребителя, но сама чувствительность гостя к цене остается его главным риском.

Связка между молодыми туристами и хостелами реальна, но ее легко упростить.

Молодые путешественники чаще выбирают недорогое городское размещение и социальные форматы. FT связывает часть текущего роста с поколением Z и более чувствительным к цене спросом. Однако инвестору важен не возраст постояльца, а повторяемая экономика объекта.

Сильная платформа должна работать не только на модном поведении одной группы. Ей нужны центральные локации, высокая загрузка, контроль затрат, собственные каналы продаж и возможность привлекать семьи, группы и индивидуальных гостей вне пикового молодежного сезона.

Поэтому самые перспективные сети постепенно уходят от чистого формата общежития. Частные номера и общие пространства позволяют поднимать средний чек, не отказываясь от бюджетного позиционирования.

Крупные сделки создают соблазн объявить, что на рынке появился новый класс недвижимости. Пока точнее говорить об институционализации сегмента.

Объем рынка хостелов остается существенно меньше классической гостиничной недвижимости. Сектор фрагментирован, операционные модели заметно различаются, а ликвидных сделок с крупными платформами немного.

Но признаки зрелого инвестиционного рынка уже видны. Brookfield покупает европейскую сеть за €776 млн. Apollo финансирует портфель a&o на €874 млн. StepStone и Proprium вкладывают капитал в расширение. Оператор способен конвертировать офис на 2 500 мест и одновременно управлять десятками объектов в разных странах.

Как сообщают эксперты International Investment, главный сдвиг состоит не в том, что хостелы внезапно стали привлекательными для крупного капитала. Институциональные инвесторы присутствовали здесь и раньше. Изменилась способность лучших операторов работать как масштабируемые гостиничные платформы. Это позволяет использовать крупное долговое финансирование, покупать сети целиком и превращать устаревшую коммерческую недвижимость в новый туристический продукт. Для инвестора главным тестом остается не число мест, а экономика конкретной платформы: стоимость конверсии, загрузка, тариф, доля частных номеров, комиссии площадок бронирования и способность сети удерживать маржу при дальнейшем росте.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Почему крупные фонды инвестируют в хостелы?
Крупные сети дают инвестору портфель объектов, единый бренд, операционные данные и возможность расширяться между городами. Фрагментированный рынок также оставляет пространство для консолидации.

Сколько Brookfield заплатил за Generator?
Brookfield приобрел европейский бизнес Generator Hostels за €776 млн. В сделку вошли 15 объектов примерно на 2 800 номеров.

Apollo купил a&o Hostels?
Нет. Фонды под управлением Apollo предоставили a&o €874 млн многолетнего долгового финансирования. Это рефинансирование, а не приобретение компании.

Сколько объектов у a&o Hostels?
К июлю 2026 года сеть сообщала о 46 объектах примерно на 31 600 мест в 32 городах десяти европейских стран.

Где откроется крупнейший хостел Европы?
a&o планирует открыть его рядом с Checkpoint Charlie в Берлине в первом квартале 2027 года. Бывший офис должен получить около 610 номеров и 2 500 мест.

Почему офисы превращают в хостелы?
Часть устаревших офисных зданий сложно модернизировать для прежнего использования. Если конструкция и градостроительные правила позволяют, гостиничный формат может дать зданию новую функцию без строительства с нуля.

Чем современный сетевой хостел отличается от обычного?
Крупные операторы объединяют многоместные и частные комнаты, общие пространства и гостиничный сервис. Продукт становится ближе к гибриду бюджетного отеля и классического хостела.

Насколько прибыльны хостелы?
Единого показателя нет. В 2025 году глобальная загрузка мест в общих комнатах выросла, но средний тариф снизился на 8,2%. Результат сильно зависит от локации, структуры номеров, расходов и каналов бронирования.

Какие риски есть у инвестиций в хостелы?
Главные риски — давление на тарифы и маржу, высокая зависимость от онлайн-площадок, сезонность, стоимость реконструкции и операционная зависимость от качества управляющей платформы.