Tatiana Borodina

Обновлено: октябрь 2026 года

В материале — данные рынка за август 2026 года, условия ВНЖ и ипотеки для иностранцев, налоговые изменения.

В августе 2026 года в Тбилиси зарегистрировали 3 388 сделок с квартирами — на 18,9% больше, чем за аналогичный месяц 2025-го. Их совокупная стоимость выросла на 35,2%, до $297 млн. Средневзвешенная цена нового жилья на первичном рынке увеличилась на 11,9%, при перепродаже — на 11%. Квартиры в старых проектах подорожали на 10,5%.

В Батуми число договоров сократилось на 4,3%, до 1 235, а денежный объём продаж увеличился на 2,9%, до $81 млн. Средневзвешенная цена новых квартир достигла $1 386 за кв. м — на 1,2% больше, чем в августе 2025 года. Colliers связывает снижение первичных продаж с высокой базой: за аналогичный месяц 2025-го зарегистрировали крупные пакеты сделок по нескольким проектам.

В Тбилиси продажи жилья и цены растут относительно августа 2025 года. В Батуми сделок стало меньше, но их денежный объём и средняя стоимость новых квартир увеличились. Иностранные покупатели обеспечивают более половины регистраций на курортном рынке, в столице основную часть спроса формируют граждане Грузии.

Статистика непроданных квартир приведена по данным Galt & Taggart.

В Тбилиси цена новостроек относится к продажам от застройщиков, в Батуми включает и перепродажи. Ставка аренды в столице указана в среднем по городу, в Аджарии — по отдельным районам: от $10,6 за кв. м в месяц во внутренних и периферийных зонах до $12,3 у Нового бульвара.

Стоимость квартир в Грузии существенно различается по районам и состоянию жилья. В июле 2026-го новостройки в Тбилиси продавались застройщиками в среднем по $1 426 за кв. м, при перепродаже — по $1 372. В Батуми в июне квартиры от застройщиков с отделкой «под ключ» стоили в среднем $1 960 за кв. м, а перепродажи в новых проектах — $1 497.

В августе новостройки в центре Тбилиси подорожали за год на 16,7%, в расширенном центре — на 16%, в пригородах — на 10,4%. Районные цены за июль представлены для разных классов жилья: премиального в Ваке, бизнес-класса в Сабуртало, Крцаниси, Дидубе и Исани, доступного — в Вашлиджвари, Глдани, Диди Дигоми и Самгори.

Снижение средней цены продаж от застройщиков в августе на 16,3% связано с высокой базой сравнения: в августе 2025-го зарегистрировали крупную сделку в дорогом проекте. Без её учёта показатель вырос на 1,2%, следует из данных Colliers.

К концу первого полугодия 2026 года в проектах Батуми, обследованных Galt & Taggart, оставалось 13 866 непроданных квартир. Собственники конкурируют за покупателей с этим запасом и новыми очередями строительства. При покупке для сдачи добавляется риск простоя: расходы на содержание сохраняются и в месяцы без арендаторов.

В Тбилиси рост цены покупки при относительно стабильной арендной плате снижает доходность новых вложений. В Батуми к этому добавляются сезонность и большой запас непроданного жилья. Покупатель апартаментов рискует столкнуться одновременно с низкой загрузкой и долгой продажей, особенно если рядом предлагаются десятки похожих студий.

За январь–июль 2026 года в Тбилиси разрешили строительство 1,001 млн кв. м жилья. В Батуми к концу полугодия непроданный остаток в обследованных проектах составлял 13 866 квартир. Застройщики могут привлекать покупателей рассрочкой, а собственнику при перепродаже приходится снижать цену или дольше ждать сделки. В аренде схожие студии в одном комплексе борются за одних гостей; месяцы без бронирований означают расходы без поступлений.

В августе 2026 года иностранцы приобрели 14% квартир в Тбилиси и 52% в Батуми. На столичном рынке преобладает местный спрос, на курортном более половины сделок обеспечивают зарубежные покупатели.

Сезонность краткосрочной аренды различается: по данным AirROI за август 2025 — июль 2026, наиболее активные месяцы в Тбилиси — август–октябрь, в Батуми — июль–сентябрь. В Батуми средняя суточная ставка в высокий сезон составляла $65, в низкий — $54.

В июле 2026 года средняя валовая арендная доходность в Тбилиси составляла 8,5%, следует из данных Galt & Taggart. В Батуми показатель за июнь достигал 7,1%. Расходы на управление, обслуживание и налоги сокращают сумму, которая остаётся собственнику.

Валовая доходность — годовой доход от аренды, разделённый на сумму вложений и умноженный на 100%. Для чистой доходности из арендного дохода сначала вычитают расходы. В сумму вложений включают покупку, ремонт, мебель и оформление сделки. Рост стоимости квартиры учитывают отдельно: он превращается в доход при продаже.

Стоимость студии площадью 35 кв. м с ремонтом и оснащением — $59 500 — взята из расчёта International Investment за декабрь 2025 года. Долгосрочная аренда показана при условных шести оплаченных месяцах по $300; это допущение для оценки простоя. Посуточная аренда рассчитана в исходной публикации при загрузке 43,13%.

В посуточной модели расходы составили $4 251: комиссии сервисов — $1 789, управление и уборка — $596, коммунальные платежи — $536, расходные материалы и мелкий ремонт — $700, обслуживание дома — $630. На эти затраты ушло около 71% арендной выручки.

В условном сценарии долгосрочная аренда приносит $1 800 за год. При расходах $1 430, принятых из исходного расчёта без изменения, владельцу остаётся $370. Этот результат показывает влияние простоя: даже несколько оплаченных месяцев не обеспечивают высокую доходность при постоянных расходах на содержание.

Обещанные 7–8% от самостоятельной аренды могут превратиться в существенно меньший доход после комиссий, ремонта и обслуживания. В посуточном примере выше расходы забирают 71% выручки. Если квартира простаивает, собственник продолжает платить за её содержание. Расчёт на полную годовую загрузку или сохранение летней ставки зимой завышает ожидаемые поступления. Договорная выплата девелопера отличается от такого прогноза: компания обязуется платить установленную сумму.

Международные гостиничные сети представлены в Тбилиси, Батуми и на других курортах Грузии. Наряду с отелями развиваются брендовые резиденции и проекты с продажей гостиничных номеров инвесторам. Wyndham, Marriott, Hilton, Radisson, IHG и Accor предлагают разные категории размещения; условия покупки и управления зависят от формата объекта.

Брендовая недвижимость — объекты, создаваемые и продаваемые в рамках официального сотрудничества девелопера с известным брендом. Соглашение определяет право использовать его название и требования к проекту: архитектуре, отделке, инфраструктуре или обслуживанию. Бренд может принадлежать гостиничной сети, как Radisson или Wyndham, либо другой компании, как Trump.

Брендовая жилая резиденция — квартира или дом в таком проекте, которые покупатель приобретает в собственность для проживания или сдачи в аренду. Резиденции могут находиться рядом с гостиницей и пользоваться её сервисами либо входить в отдельный жилой комплекс. Состав услуг и участие бренда различаются в зависимости от проекта.

Гостиничный номер, продаваемый инвестору, — другой формат: он предназначен для размещения гостей, а доход владельца связан с работой отеля и условиями арендной программы. Главное различие для покупателя — приобретает ли он жильё для самостоятельного использования или объект, работающий в составе гостиничного бизнеса.

В Батуми работают Wyndham Batumi, La Quinta by Wyndham Batumi, Radisson Blu Hotel, Batumi и Best Western Premier Batumi. В Гонио развивается Wyndham Grand Residences Batumi Gonio.

Среди сетевых гостиниц столицы — Wyndham Grand Tbilisi, Ramada by Wyndham Tbilisi Old City, Radisson Blu Iveria Hotel и Radisson RED Tbilisi.

На винном курорте Цинандали работает Tsinandali Estate, a Radisson Collection Hotel.

Международные сети представлены в столице, Батуми, на горных и винных курортах. В подборке указаны отели из официальных каталогов гостиничных компаний. Принадлежность к сети даёт объекту узнаваемость бренда и доступ к её каналам бронирования; возможность приобрести номер или апартаменты определяется условиями конкретного проекта.

Wyndham Grand Residences Tbilisi — проект брендовых резиденций Alliance Group в башне C комплекса Alliance Highline. На официальном сайте управляющей компанией названа Aimbridge Hospitality. В столице также работает Wyndham Grand Tbilisi — отдельная гостиница той же международной группы.

Trump Tower Tbilisi — жилые резиденции рядом с Центральным парком Тбилиси. В концепции сентября 2026 года предусмотрены 62 этажа и 850 резиденций. Central Park Icon LLC использует бренд Trump по лицензии; цены и окончательные планировки должны раскрыть при старте продаж.

Radisson Blu Resort & Residences Batumi Gonio — проект Next Group в Гонио, предусматривающий 576 сервисных апартаментов. На сайте Radisson объект обозначен как ожидающий открытия. Next Group предлагает собственникам передать апартаменты в управление.

Wyndham Grand Residences Aqua — гостиничный объект European Village в Гонио. В октябре 2026 года цена номеров на сайте проекта начинается от €8 778 за кв. м. Девелопер предлагает фиксированные выплаты 10% в год либо доход от гостиничного управления до 15%.

Wyndham Grand — международный гостиничный бренд группы Wyndham Hotels & Resorts, одной из крупнейших гостиничных компаний мира по числу франчайзинговых объектов. К концу июня 2026 года её сеть объединяла около 8 400 отелей примерно в 100 странах. Для курортного проекта принадлежность к такой группе важна узнаваемостью среди зарубежных гостей, международным продвижением и каналами бронирования.

В Wyndham Grand Residences Batumi Gonio международный бренд сочетается с профессиональным гостиничным управлением. European Village развивает комплекс, а договор на управление Aqua, Family Club и Riviera заключён с Aimbridge EMEA — подразделением Aimbridge Hospitality, одной из ведущих управляющих компаний гостиничной отрасли. Оператор отвечает за продажи, маркетинг, управление тарифами и ежедневную работу отеля. Эти функции помогают привлекать гостей и увеличивать гостиничную выручку.

По данным International Investment за декабрь 2025 года, обычные апартаменты в Батуми стоили $1 890 за кв. м, а номер в брендовом отеле класса люкс — $8 300 за кв. м, примерно в 4,4 раза дороже. Разница в цене связана с классом недвижимости, отделкой, инфраструктурой и гостиничным управлением. Какая часть этой разницы приходится на сам бренд, в публикации не указано.

В Wyndham Grand Batumi Gonio застройщик European Village гарантирует владельцам 10% годовых в евро. Обязательство закрепляется в договоре на пять лет с возможностью продления по желанию собственника. Выплаты начинаются с момента оплаты, ещё во время строительства, и не зависят от открытия или загрузки отеля.

Во время строительства покупатель финансирует проект, а застройщик выплачивает ему доход вместо процентов банку. После открытия гостиничные поступления обеспечивают выплаты. Если отель зарабатывает меньше гарантированной суммы, European Village покрывает разницу за свой счёт. Если больше — девелоперу остаётся превышение.

Например, при базе €100 000 собственнику причитается €10 000 за полный год до налога. Даже если гостиничная деятельность принесла на эту сумму только €3 000, обязательство остаётся прежним: недостающие €7 000 выплачивает застройщик.

Владелец может выбрать другую программу — доход от фактической работы гостиницы. Тогда поступления меняются вместе с её финансовым результатом и могут быть выше или ниже 10%. Гарантированная ставка защищает от колебаний загрузки, переменная программа позволяет участвовать в росте гостиничного дохода.

Расходы на персонал, коммунальные услуги, расходные материалы и ремонт учтены до выплаты владельцу. Из полученной суммы он уплачивает свой налог. Wyndham Hotels & Resorts предоставляет международный бренд и каналы бронирования; Aimbridge EMEA управляет Aqua, Family Club и Riviera, организуя продажи, обслуживание гостей и эксплуатацию комплекса.

Да, я неверно выбрала слова для ссылок. Здесь они должны стоять на названии источника и конкретных темах — «управление гостиницей», «брендовые и независимые отели». Исправленный вариант:

Главный риск при выборе брендовой недвижимости — купить объект, который лишь рекламируется под именем международной сети. В исследовании рынка Батуми International Investment выявил случаи, когда лицензионное соглашение отсутствовало либо действовало только для гостиничной части комплекса. Продаваемые апартаменты могли находиться в том же здании или соседнем корпусе, но не относиться к бренду. Подтверждение сотрудничества должно охватывать именно приобретаемый объект.

Международный бренд задаёт требования к проектированию, материалам, инженерным системам и обслуживанию. Узнаваемость, престиж, общие каналы бронирования и программы лояльности помогают привлекать гостей. Профессиональное управление гостиницей включает продажи, ценообразование, обслуживание и контроль расходов, избавляя собственника от повседневных хлопот. Опыт оператора помогает увеличивать выручку и эффективность гостиничного бизнеса.

Другой риск — принять рекламный прогноз доходности за обязательство перед собственником. Процент в презентации сам по себе не устанавливает условия выплат. Для фиксированного дохода значение имеют закреплённые в договоре сумма, срок и плательщик; для дохода от управления — порядок распределения выручки и удержаний.

Брендовые и независимые отели могут работать под управлением отдельных компаний. Наличие международного имени не заменяет опыт оператора: его компетенции в продажах, обслуживании и контроле расходов влияют на финансовый результат. Платежи за управление, использование бренда, маркетинг и программы лояльности входят в расходы гостиницы и уменьшают сумму, доступную для распределения владельцам.

Аналитики International Investment отмечают, что для инвестора значение имеют три составляющие: международный бренд, профессиональное управление и условия владения. Сеть обеспечивает узнаваемость и каналы бронирования, оператор организует продажи и обслуживание, а договор определяет выплаты собственнику и его расходы. В проектах Wyndham Grand Residences участие Wyndham и Aimbridge объединяет международное продвижение с гостиничной экспертизой. Оценивать это преимущество следует вместе с ценой покупки и доходом, который получает владелец после всех удержаний.

В Тбилиси основной спрос формируют граждане Грузии, в Батуми иностранные покупатели обеспечивают более половины сделок. В августе 2026 года их доля достигла соответственно 14% и 52%, следует из данных Colliers о продажах квартир в новых и старых проектах.

По опросу крупнейших девелоперов Galt & Taggart, за январь–апрель 2026 года граждане Грузии приобрели 75% квартир в обследованных проектах, иностранцы — 25%. На Израиль пришлось 11% всех продаж, на Россию — 3%, на остальные страны — 11%. Израиль стал крупнейшим зарубежным источником спроса в этой выборке.

В обследованных проектах Батуми за I квартал 2026 года граждане Грузии обеспечили 37% продаж. На европейских покупателей пришлось 18%, на граждан Украины, России и Беларуси вместе — 16%, Израиля — 10%, Турции — 4%. Эти показатели относятся к опросам застройщиков; доли Colliers в таблице отражают зарегистрированные сделки по городу за отдельные месяцы.

За месяц доля иностранных покупателей увеличилась на 2 процентных пункта в Тбилиси и на 4 пункта в Батуми. Для курортного рынка изменение зарубежного спроса имеет больший вес: оно затрагивает группу, обеспечивающую более половины покупок. В столице преобладает спрос граждан Грузии как на общегородском рынке, так и в обследованных проектах застройщиков.

Иностранцы могут приобретать в Грузии квартиры, коммерческие помещения и земельные участки несельскохозяйственного назначения. Для покупки квартиры не требуется ВНЖ или регистрация грузинской компании: собственником может стать иностранный гражданин. Покупка и получение ВНЖ — отдельные процедуры.

Сельскохозяйственную землю иностранный гражданин не может приобрести по обычному договору купли-продажи. Закон допускает её переход иностранцу по наследству. Для грузинской компании с иностранным контролирующим участником предусмотрен отдельный порядок — инвестиционный план и решение правительства. Создание компании само по себе не снимает ограничение.

При покупке дома с участком нужно проверить назначение земли в реестре. Наличие жилого здания не означает, что участок относится к несельскохозяйственным: сельхозземля по закону может включать приусадебные участки со строениями.

Для простой покупки готовой квартиры нужны паспорт покупателя, договор купли-продажи, заявление на регистрацию и оплата регистрационного сбора. При участии представителя дополнительно требуется доверенность. Если покупатель не владеет грузинским, договор следует подготовить также на понятном ему языке и привлечь переводчика.

До подписания договора по кадастровому коду проверяют выписку из Публичного реестра: кто владеет объектом, есть ли ипотека, арест или другие зарегистрированные ограничения. Кадастровый код и характеристики квартиры должны совпадать с данными договора.

Право собственности возникает после регистрации в Национальном агентстве публичного реестра — NAPR. Подписанный договор и перечисление денег сами по себе не заменяют регистрацию. Заявление можно подать через Дом юстиции; результат подтверждается выпиской из реестра.

Иностранный покупатель может провести сделку через представителя по доверенности. В ней стоит прямо указать полномочия на подписание договора, подачу заявления и получение документов. Если представитель участвует в расчётах, соответствующее полномочие также нужно включить в доверенность.

Цену, график платежей и порядок расчётов закрепляют в договоре. Если стоимость привязана к иностранной валюте, заранее согласуют валюту платежа и условия пересчёта. При банковском переводе сохраняют платёжное подтверждение; при рассрочке отдельно фиксируют, когда регистрируется собственность и какие обязательства остаются у покупателя.

Онлайн-сервис NAPR Smart Contract доступен гражданам Грузии с действующим грузинским паспортом или ID-картой. Для иностранца без грузинского гражданства удалённую покупку оформляют через представителя, а не через этот сервис.

Регистрация права собственности стоит 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один рабочий день или 350 лари в день подачи заявления. Перевод документов и оформление доверенности оплачиваются отдельно.

Иностранцы могут получить ипотеку в Грузии. Условия кредитования зависят от выбранного банка и дохода заёмщика. Например, TBC предлагает отдельную ипотечную программу для иностранных покупателей, по которой можно приобрести квартиру, дом или коммерческое помещение.

По упрощённой ипотеке TBC для иностранцев первоначальный взнос начинается от 20%, сумма кредита — от $3 000 до $300 000 в эквиваленте лари или евро. Банк допускает рассмотрение и более крупных сумм. Например, при стоимости квартиры $100 000 взнос в размере 20% составляет $20 000, а оставшиеся $80 000 финансируются кредитом.

Программа предусматривает упрощённое подтверждение дохода. В калькуляторе кредита в лари TBC указывает номинальную ставку от 12,1% годовых и эффективную — от 14,21%. Окончательные условия определяются при одобрении заявки. Ставка привязана к индексу TIBR1M, поэтому может меняться в течение срока кредита.

С 1 марта 2026 года порог стоимости недвижимости для получения краткосрочного ВНЖ в Грузии повышен со $100 000 до суммы свыше $150 000 в эквиваленте лари. Право собственности должно быть зарегистрировано на иностранного покупателя, а рыночную стоимость объекта подтверждает сертифицированный оценщик аккредитованной организации. Для получения ВНЖ важна оценочная стоимость, а не только цена в договоре покупки.

Краткосрочный ВНЖ выдают на год и могут ежегодно продлевать, пока сохраняется право собственности на объект. При продлении повторная оценка той же недвижимости не требуется. На этом основании ВНЖ также могут получить супруг или супруга и дети собственника. Обязательного проживания в купленной квартире нет: основанием может стать и коммерческое помещение или гостиничный апартамент, зарегистрированный как отдельный объект недвижимости. Исключение — земли сельскохозяйственного назначения.

Покупка недвижимости стоимостью свыше $300 000 в эквиваленте лари позволяет претендовать на инвестиционный ВНЖ сроком на пять лет. После пяти лет владения соответствующей недвижимостью можно подать заявление на бессрочный ВНЖ. В обоих случаях покупка даёт основание для обращения за разрешением на проживание; решение принимают после рассмотрения заявления и документов.

При покупке квартиры отдельного налога на переход собственности в Грузии нет. Распределение расходов на регистрацию, перевод документов и услуги привлечённых специалистов стороны согласуют в договоре. Во время владения могут возникнуть три разных обязательства: налог на имущество, налог с арендных поступлений и налог с прибыли при продаже.

С 1 октября 2026 вступили в силу поправки, повысившие порог освобождения от налога на имущество с 40 000 до 100 000 лари. Если семейный доход за предыдущий календарный год не превышает 100 000 лари, имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога. Изменение распространяется и на обязательства, декларируемые в 2026 году.

При доходе выше 100 000 лари ставка составляет 0,8–1% рыночной стоимости облагаемого имущества на конец предыдущего года. Прежняя промежуточная ставка 0,05–0,2% отменена. Например, для облагаемой квартиры стоимостью 300 000 лари годовой налог при полном году владения составит от 2 400 до 3 000 лари.

Порог относится к семейному доходу, а не к цене квартиры. Налог на землю рассчитывают отдельно: освобождение по доходу на него не распространяется. Декларацию по налогу на имущество подают не позднее 1 ноября, оплату вносят не позднее 15 ноября.

При сдаче жилья для проживания физическое лицо может платить 5% с арендных поступлений без вычета расходов. Например, при поступлениях 24 000 лари налог составит 1 200 лари. Для сдачи юридическому лицу льготная ставка требует включения собственника в реестр арендодателей Службы доходов.

Для краткосрочного размещения предусмотрен также специальный фиксированный режим по заявлению: базовая ставка — 10 лари за кв. м сдаваемой площади в месяц, с возможной корректировкой по местоположению и сезонности. Его применение ограничено условиями закона, включая оборот и регистрацию по НДС.

Для облагаемой деятельности при обороте свыше 100 000 лари за любые 12 последовательных месяцев возникает обязанность регистрации по НДС. Посуточную аренду и гостиничное управление нельзя автоматически считать той же налоговой схемой, что обычную сдачу квартиры для проживания.

При продаже квартиры или жилого дома с участком физическое лицо платит 5% с положительной разницы между ценой продажи и приобретения. При владении более двух лет эта прибыль освобождается от подоходного налога. Документы о покупке подтверждают исходную стоимость.

Для инвестора сроки владения меняют результат перепродажи, а способ сдачи — налоговую нагрузку на арендный доход. Эти суммы следует учитывать вместе с расходами на содержание и управление при расчёте чистой доходности.

Цена квартиры — только часть вложений. К ней добавляются оформление сделки, отделка и оснащение; после покупки — обслуживание дома и, при сдаче, услуги управляющей компании. У готового жилья и квартиры без ремонта эти расходы существенно различаются.

Регистрация собственности стоит 150 лари за четыре рабочих дня, 270 лари за один рабочий день или 350 лари в день подачи заявления. Электронная выписка из реестра для проверки объекта — 13 лари за один рабочий день или 52 лари в день обращения. Бумажная выписка — 20 и 75 лари соответственно.

Перевод, доверенность, юридическая проверка и комиссия посредника оплачиваются по согласованным тарифам. В договоре с агентством нужно указать, кто платит комиссию — продавец или покупатель, её размер и момент оплаты. Комиссия за подбор квартиры и последующее управление арендой — разные услуги.

Для квартиры в чёрном каркасе в бюджет входят перегородки, электрика, сантехника, отопление и отделка. В белом каркасе часть этих работ уже выполнена, но состав готовности следует сверять с договором. Мебель, кухня, бытовая техника и подключение интернета могут потребовать отдельной сметы. У готового объекта нужно проверить, какие предметы входят в цену и остаются после передачи.

Платёж за обслуживание дома покрывает согласованный набор услуг: уборку общих зон, лифты, охрану и содержание инфраструктуры. Электричество, вода, отопление и интернет внутри квартиры учитываются отдельно, если договор не включает их в общий платёж. Для сдаваемого жилья добавляются уборка между заездами, бельё, расходные материалы и замена изношенной мебели или техники.

International Investment приводит ориентиры комиссии за управление: 8–12% для долгосрочной аренды через местного агента и 18–25% валовых арендных поступлений для управления сдачей через Airbnb и Booking. Уборка и отдельные операции с заселением могут оплачиваться дополнительно. Это ориентиры консультационного материала для разных рынков; условия конкретного объекта в Грузии определяет договор.

Например, при арендных поступлениях 12 000 долларов за год комиссия 20% составит 2 400 долларов. После неё останется 9 600 долларов — до налогов, обслуживания дома и остальных расходов. Такой расчёт позволяет увидеть, сколько стоит управление, отдельно от рекламируемой доходности.

В брендовых проектах важно разделять service charge — плату за содержание комплекса — и management fee, вознаграждение оператора за управление. Первый платёж связан с обслуживанием здания и инфраструктуры, второй — с организацией гостиничного бизнеса или сдачей апартаментов.

Профессиональный оператор занимается бронированиями, продажами, сервисом и персоналом, освобождая собственника от повседневной работы. Его вознаграждение может быть фиксированным, рассчитываться как доля выручки или операционной прибыли либо сочетать эти способы. В договоре должны быть понятны база комиссии, расходы комплекса, порядок распределения дохода и сумма, причитающаяся владельцу.

Плату за содержание переводят в годовой бюджет: например, при условном тарифе 1 доллар за кв. м в месяц апартаменты площадью 50 кв. м требуют 600 долларов в год. Это пример расчёта, а не тариф рынка. Для сравнения двух объектов нужны их фактические платежи и перечень включённых услуг.

Покупка проходит в семь этапов: выбор объекта, проверка документов, согласование договора, расчёты, регистрация собственности, приёмка и подготовка к использованию. Для готовой квартиры эти этапы можно пройти последовательно; в строящемся проекте между договором и передачей жилья могут пройти месяцы или годы.

Для собственного проживания оценивают транспорт, отопление, шумоизоляцию и инфраструктуру района. Для аренды — спрос на выбранный формат, конкурирующие квартиры и расходы на управление. Готовое жильё осматривают лично или через представителя: проверяют окна, влажность, электрику, воду и отопление. В новостройке сравнивают фактическую готовность с комплектацией, которую обещает продавец.

По кадастровому коду получают свежую выписку из Публичного реестра. Сверяют собственника, площадь, адрес и зарегистрированные ограничения: ипотеку, арест и обязательства в отношении объекта. Если договор подписывает представитель, проверяют его доверенность. Для строящегося проекта дополнительно запрашивают документы на участок, разрешение на строительство и сведения о компании, которая заключает договор.

В договоре фиксируют объект, цену, валюту расчётов, график оплаты, момент регистрации собственности и срок передачи квартиры. Отдельно указывают, кто оплачивает оформление и регистрацию: по общему правилу Гражданского кодекса эти расходы несёт продавец, если стороны не договорились иначе.

Для строящегося жилья в приложения включают планировку и перечень отделочных работ, оборудования и коммуникаций. Нужно согласовать последствия задержки сдачи, изменения площади и расторжения договора. Обещания о мебели, инфраструктуре и доходности должны быть закреплены письменно.

Стороны заранее согласуют последовательность оплаты и подачи документов на регистрацию. В платёжных документах указывают назначение перевода и сохраняют подтверждения. При рассрочке договор должен устанавливать сроки платежей и условия перехода собственности; при наличии ипотеки — порядок её погашения и снятия.

Подписанный договор подают на регистрацию в NAPR, в том числе через Дом юстиции. После завершения процедуры проверяют выписку: покупатель должен быть указан собственником, а данные объекта и оставшиеся обременения — соответствовать условиям сделки. Оплата квартиры сама по себе не заменяет регистрацию права.

Передачу удобно оформлять актом с перечнем мебели и техники, показаниями счётчиков и количеством ключей. В новостройке квартиру сверяют с договорной комплектацией; выявленные недостатки перечисляют письменно и согласуют сроки устранения. До подписания акта стоит проверить работу коммуникаций и зафиксировать состояние помещения на фото.

После передачи переоформляют коммунальные лицевые счета, подключают интернет и уточняют порядок обслуживания дома. Для аренды завершают оснащение, определяют условия заселения и выбирают самостоятельную сдачу или управление. Если квартира входит в гостиничный проект, до запуска проверяют договор с оператором: перечень услуг, комиссию, отчётность и порядок выплат собственнику.

Для инвестора риск выражается в конкретных потерях: квартира начинает приносить доход позже, аренда оказывается ниже ожидаемой, расходы растут или перепродажа требует скидки. При выборе объекта важно оценивать каждый из этих вариантов отдельно.

В Батуми к концу I квартала 2026 года в строящихся проектах, обследованных Galt & Taggart, оставалось почти 13 000 непроданных квартир. Исследование охватывало более 30 проектов — около 40% рынка новостроек. После завершения строительства часть этих объектов может одновременно выйти на аренду и перепродажу.

Для владельца это означает конкуренцию с похожими квартирами в том же районе и комплексе. Чтобы привлечь арендатора, может потребоваться снизить ставку, улучшить оснащение или увеличить расходы на продвижение. При перепродаже собственнику приходится конкурировать также с застройщиком, который может предлагать новые квартиры в рассрочку.

В марте 2026 года средняя цена квартир с отделкой в новостройках Батуми составляла 1 893 доллара за кв. м, на вторичном рынке — 1 479 долларов. Это разные группы объектов, но разрыв показывает, почему цену покупки у девелопера нельзя автоматически считать будущей ценой перепродажи.

Сложнее искать покупателя, если квартира требует большого бюджета, имеет неудобную планировку, высокие обязательные платежи или ограничения на использование. Для оценки выхода из инвестиции полезнее сравнивать аналогичные готовые объекты, чем ориентироваться только на рост цен в городе.

Валовая доходность показывает арендные поступления относительно цены покупки; чистая — доход после управления, обслуживания, ремонта и налогов. Например, квартира за 100 000 долларов с поступлениями 8 000 долларов в год даёт 8% валовой доходности. При расходах 3 000 долларов остаётся 5 000 долларов, или 5%. Это условный пример, а не средний показатель рынка.

В посуточной аренде результат меняют ставка за ночь и загрузка по сезонам. Расчёт, основанный только на летних тарифах, может завышать годовой доход. Для обещанных фиксированных выплат нужно проверять обязательство в договоре: сумму, срок, плательщика и условия, при которых выплаты могут измениться.

В Грузии действует плавающий курс лари. Если покупка оценена в долларах, а арендатор платит фиксированную сумму в лари, ослабление грузинской валюты уменьшает долларовый доход. Одновременно меняется стоимость расходов и платежей, привязанных к другой валюте.

Условный пример: 1 500 лари аренды при курсе 2,5 лари за доллар равны 600 долларам, при курсе 3 — 500 долларам. Сумма в договоре не изменилась, долларовые поступления сократились на 16,7%. Для рассрочки и аренды следует заранее определить валюту обязательства и порядок пересчёта.

При покупке строящейся квартиры деньги вложены до начала эксплуатации. Перенос сдачи отодвигает аренду или переезд, а изменение комплектации может увеличить бюджет отделки. При оценке девелопера проверяют ранее завершённые дома, документы на участок, разрешение на строительство и фактическую стадию работ.

Договор должен определять срок передачи, состав отделки, подключение коммуникаций, ответственность за задержку и условия возврата средств. При рассрочке важно знать, какой документ получает покупатель на каждом этапе и когда регистрируется право собственности.

Международный бренд и профессиональное управление дают объекту узнаваемость, стандарты сервиса и доступ к каналам бронирования. Эти преимущества связаны с действующими соглашениями. Если сотрудничество прекращается, проект может потерять название сети, её продвижение и программы лояльности; смена оператора потребует нового порядка управления.

Например, официальный сайт Trump Tower Tbilisi прямо указывает, что лицензия на использование бренда может быть прекращена или отозвана по её условиям. Это договорный риск, а не сообщение о прекращении сотрудничества. До покупки нужно выяснить срок соглашения, основания расторжения и последствия для собственника, включая управление и выплаты.

Аналитики International Investment отмечают, что устойчивость инвестиции определяется сочетанием цены покупки, реального арендного спроса, расходов и возможности перепродажи. В Батуми особенно важна конкуренция со строящимися комплексами; в брендовых проектах — подтверждённое участие сети, опыт оператора и закреплённые права собственника.

Выбор района определяет бюджет покупки и формат аренды. Ваке требует крупных вложений, Сабуртало позволяет выбирать среди разных типов жилья, Диди Дигоми предлагает более доступный вход. Для центральных кварталов Мтацминды и Веры особенно важны состояние дома и удобство конкретной улицы.

В июле 2026 года средняя цена квартир премиального сегмента в состоянии «белый каркас» составляла 3 180 долларов за кв. м, арендная ставка — 15,1 доллара за кв. м в месяц. За январь–июль зарегистрировано 884 сделки. За тот же период разрешения на новое жильё охватывали около 8 000 кв. м.

Ваке стоит рассматривать для собственного проживания и долгосрочной аренды в дорогом сегменте. Парки Ваке и Мзиури, магазины и кафе — преимущества локации. При выборе проверяют время поездки до работы, шум улицы и парковку. Высокая ставка аренды должна покрывать высокий бюджет покупки, отделки и обслуживания.

Июльский ориентир цены жилья бизнес-класса — 1 732 доллара за кв. м, аренды — 11,4 доллара за кв. м в месяц. За первые семь месяцев 2026 года здесь зарегистрировали 4 926 сделок.

В Сабуртало близость метро особенно важна для ежедневных поездок: квартиры у станции и в удалённых частях района предлагают разную транспортную доступность. В крупных комплексах на арендную конкуренцию влияет число одинаковых квартир; у оживлённых дорог — шум и качество окон.

В доступном сегменте средняя цена в июле составляла 1 148 долларов за кв. м, аренда — 8,7 доллара за кв. м в месяц. За январь–июль зарегистрировано 5 740 сделок — больше, чем в других районах исследования. Разрешения на строительство жилья охватывали 186 000 кв. м.

Более низкая цена площади позволяет купить в Диди Дигоми просторное жильё за бюджет небольшой квартиры в центре. Одновременно разрешённые 186 000 кв. м нового жилья означают будущую конкуренцию для продажи и аренды. В строящихся комплексах отдельное значение имеют запуск магазинов, благоустройство и транспорт до работы и школы.

Во II квартале 2026 года медианная цена квартир в новостройках административного района Мтацминда в объявлениях составляла 7 021 лари за кв. м, по данным Geostat.

Июльская арендная ставка в премиальном сегменте — 13 долларов за кв. м в месяц. За январь–июль зарегистрирована 441 сделка, площадь жилья по новым разрешениям — около 1 000 кв. м. Эти показатели отражают небольшой объём нового предложения.

Мтацминду стоит рассматривать для проживания в центре и аренды с учётом туристических маршрутов. Сильные стороны — близость центральных достопримечательностей и виды. Для квартиры на склоне проверяют пеший доступ, подъезд автомобиля и парковку; в старом доме — перекрытия, кровлю и коммуникации.

Вера — центральный квартал Тбилиси с историческими домами, внутренними дворами, кафе, винными барами и небольшими магазинами. Рядом с проспектом Руставели находится Rooms Tbilisi, разместившийся в бывшем издательском комплексе. Здесь сосредоточены заведения и пространства, которые привлекают гостей города и творческую аудиторию.

Для покупателя преимущество Веры — возможность жить в центре и пользоваться городской инфраструктурой пешком. Для аренды такой адрес позволяет ориентироваться на гостей, которым нужны рестораны, культурные маршруты и повседневная жизнь Тбилиси. При посуточной сдаче квартира конкурирует с гостиницами квартала: значение имеют интерьер, комфорт и качество обслуживания.

У исторического жилья есть дополнительные расходы и ограничения. Перед покупкой проверяют кровлю, перекрытия, влажность, состояние общего двора и коммуникаций. Для повседневного комфорта важны этаж, наличие лифта, освещённость и шум от ближайших заведений. Отремонтированная квартира в ухоженном доме и объект с проблемными общими конструкциями требуют разных бюджетов, даже если находятся на одной улице.

Ваке предлагает дорогой сегмент с высокой арендной ставкой, Диди Дигоми — более доступную площадь и большой объём нового строительства. В центральных кварталах часть бюджета приходится на восстановление старого фонда. Эти различия определяют и сумму первоначальных вложений, и будущие расходы владельца.

Центр Батуми, Новый бульвар, Махинджаури и Гонио предлагают разные условия отдыха и покупки жилья. Помимо стоимости квартиры, различаются доступ к пляжу, плотность застройки и гостиничная инфраструктура. Цены новостроек с готовой отделкой приведены за июнь 2026 года по данным Galt & Taggart.

Старый Батуми — самая дорогая локация в районном сравнении: 3 239 долларов за кв. м. Во II квартале здесь зарегистрировали 349 сделок. Исторические улицы, площади и близость бульвара позволяют рассматривать жильё для собственного проживания и размещения гостей, которым важен центр.

В старом фонде центра расходы могут включать ремонт кровли, перекрытий и общих коммуникаций. В новых комплексах к бюджету добавляются отделка и регулярные платежи за обслуживание. Оживлённые улицы и заведения удобны для гостей, но для квартиры с окнами на них важна шумоизоляция.

Средняя цена на Аллее Героев составляла 2 166 долларов за кв. м, на Новом бульваре — 1 800 долларов. Во II квартале зарегистрировано соответственно 979 и 1 664 сделки. Новый бульвар лидировал по объёму продаж среди локаций исследования.

В крупных комплексах Аллеи Героев и Нового бульвара владельцы похожих студий конкурируют за одних и тех же гостей. На качество проживания влияют очередь к лифтам, обслуживание общих зон и плотность застройки. При перепродаже собственник также конкурирует с предложениями застройщика в соседних очередях.

У первой линии основные преимущества — вид на море и короткий путь к пляжу. Их ценность зависит от расположения дома: дорога между зданием и берегом удлиняет маршрут, а новое строительство перед окнами может закрыть вид.

У квартиры с открытым видом на море есть преимущество при продвижении посуточной аренды. Но более высокая цена покупки увеличивает сумму, которую нужно окупить. Обслуживание фасада, вентиляция и защита от влажности также входят в расходы владельца приморского жилья.

В июне 2026 года средняя цена новостроек с отделкой во внутренних районах составляла 1 672 доллара за кв. м, в периферийных зонах — 1 744 доллара, по данным Galt & Taggart.

Во внутренних районах квартиры прежде всего сравнивают для постоянного проживания и долгосрочной аренды. Для таких жильцов доступ к школам, магазинам, медицинским учреждениям и транспорту может быть важнее пляжа. При покупке в новом комплексе нужно учитывать, какая инфраструктура уже работает, а какая предусмотрена только проектом.

Махинджаури — приморский район рядом с Зелёным мысом и Батумским ботаническим садом. Вдоль побережья проходят автодорога и железная дорога: от многих домов путь к пляжу лежит через обе транспортные линии. Близость моря на карте здесь не равна удобному выходу на пляж. Планируется перенос железной дороги, но сроки реализации пока неясны.

При выборе квартиры нужно оценить реальный пеший маршрут к морю, наличие удобного перехода и шум от автомобилей и поездов. Эти особенности важны для собственного отдыха и сдачи, особенно семьям с детьми. Вид на море и небольшое расстояние до берега не компенсируют неудобный доступ: преимущества конкретного объекта зависят от его положения относительно дороги и железнодорожных путей.

Гонио — одна из наиболее привлекательных курортных локаций Батуми для отдыха и инвестиций в гостиничную недвижимость. Его преимущества — море, пляж у подножия покрытых лесом гор и более спокойная обстановка, чем в городском центре. Национальный туристический портал Georgia Travel выделяет чистую воду, природное окружение и особый микроклимат, а Гонио относит к быстро развивающимся курортам Аджарии.

Для отдыха здесь важны сочетание пляжа и гор, возможность семейного и оздоровительного размещения, близость Батуми и аэропорта. Для инвестора дополнительное значение имеет развитие премиальной инфраструктуры: в Гонио создаются комплексы под международными гостиничными брендами. В группе Гонио–Квариати средняя цена новостроек с отделкой в июне 2026 года составляла 2 228 долларов за кв. м по данным Galt & Taggart.

Wyndham Grand Residences Batumi Gonio развивает European Village под брендом международной гостиничной группы Wyndham Hotels & Resorts. Комплекс ориентирован на премиальный курортный отдых с форматами All Inclusive и Ultra All Inclusive. Для Aqua, Family Club и Riviera подтверждено управление Aimbridge EMEA — международным подразделением одной из крупнейших в мире профессиональных гостиничных управляющих компаний.

Для собственника такое сочетание даёт доступ к международным каналам продаж, узнаваемому бренду и профессиональной организации гостиничной работы. Оператор занимается обслуживанием гостей и эксплуатацией комплекса, снижая объём повседневных задач владельца. Курортная инфраструктура и разные форматы отдыха расширяют аудиторию проекта и возможности привлечения гостей.

Ещё один международный проект — Radisson Blu Resort & Residences Batumi Gonio на 576 сервисных апартаментов. На официальном сайте заявлены рестораны, бары на крыше, спа, фитнес-зал и площадки для мероприятий. Проект пока обозначен как ожидающий открытия. Такая инфраструктура позволяет ориентироваться на пляжный отдых, оздоровительные поездки и мероприятия.

Долгосрочное развитие локации связано и с Gonio Yachts & Marina, который Eagle Hills из ОАЭ включает в свой грузинский портфель. Для инвестора присутствие международного девелопера и гостиничных групп усиливает значение Гонио как самостоятельного курортного направления. При этом будущую инфраструктуру следует учитывать по мере её реализации.

Гонио объединяет природные преимущества курорта и развитие международных гостиничных проектов. Для покупателя это возможность выбрать между самостоятельной сдачей квартиры и участием в гостиничной модели, где размещением гостей и эксплуатацией занимается оператор. Во втором случае размер поступлений владельцу зависит от условий договора управления и выплат.

Новостройка может быть как строящейся, так и готовой. Вторичный рынок включает старый фонд и перепродажи квартир в новых домах. Для инвестора важнее стадия готовности, общая сумма вложений и условия сделки, чем возраст здания сам по себе.

Готовая квартира позволяет начать аренду после передачи и оснащения. Рассрочка в строящемся доме распределяет платежи, но до сдачи, отделки и подключения коммуникаций объект не приносит арендных поступлений. В бюджет покупки входят ремонт, мебель и расходы на подготовку к эксплуатации.

В Батуми в июне 2026 года квартиры с отделкой у застройщиков стоили в среднем 1 960 долларов за кв. м, перепродажи в новых домах — 1 497 долларов. Для покупателя вторичный рынок даёт возможность приобрести готовое жильё и проверить его состояние до сделки; покупка у застройщика может предлагать рассрочку и выбор комплектации.

Цены покупки и арендные поступления могут двигаться в разных направлениях. В Тбилиси это уже проявляется в удорожании жилья при относительно стабильных ставках аренды. В Батуми рост нового предложения усиливает конкуренцию за покупателей и гостей. Дальнейшее развитие рынка можно рассмотреть в трёх сценариях.

При сохранении покупательской активности рынок может развиваться без одинакового роста во всех районах. В центре Тбилиси ограниченное предложение поддерживает стоимость жилья, в районах массового строительства покупатель получает больше вариантов. Если цены квартир увеличиваются быстрее арендных ставок, доходность новой покупки снижается.

В Батуми сохранение продаж не обязательно означает увеличение дохода собственника. Во II квартале 2026 года средняя суточная ставка аренды снизилась на 4,2% относительно аналогичного периода 2025-го, следует из исследования Galt & Taggart. Для инвестора важны выручка за полный год, загрузка в межсезонье и расходы на управление.

Показатели для наблюдения: сделки по районам, цены сопоставимых квартир, ставки долгосрочной аренды в Тбилиси, стоимость забронированной ночи и годовая загрузка в Батуми.

Увеличение числа зарубежных покупателей может поддержать продажи, прежде всего в курортных проектах. Если одновременно растут туристический спрос и количество оплаченных ночей, у объектов посуточной аренды появляется возможность увеличить выручку. Рост продаж иностранцам без увеличения арендных поступлений, напротив, способен повысить цену входа и удлинить окупаемость.

Для долгосрочной аренды в Тбилиси положительный сценарий предполагает увеличение числа арендаторов и оплаченных месяцев. Для гостиничных объектов в Батуми — рост загрузки и выручки за год. Международные каналы продаж и профессиональное управление помогают привлекать гостей; влияние на доход собственника определяется условиями распределения выручки.

Признаки усиления спроса — увеличение числа покупок иностранцами, туристических визитов и оплаченных ночей. Рост одной лишь доли зарубежных покупателей недостаточен: он может быть вызван сокращением числа местных сделок.

Если новые квартиры выходят на рынок быстрее, чем увеличивается число покупателей и арендаторов, собственникам приходится конкурировать ценой, ремонтом и сервисом. В Тбилиси за январь–июль 2026 года разрешили строительство 1,001 млн кв. м жилья. В Батуми Galt & Taggart указывает на значительный объём строящихся проектов и снижение арендной доходности как факторы, способные ограничить дальнейшее повышение цен.

При избытке похожих квартир продажа может занять больше времени и потребовать скидки. В посуточной аренде конкуренция проявляется в снижении ставки или загрузки. Наиболее прямой конкурент владельца студии — другая студия с сопоставимыми условиями в том же комплексе.

Показатели для наблюдения: ввод домов, остаток непроданных квартир, число сопоставимых объявлений, фактические скидки, сроки продажи и изменения арендных ставок.

Для Тбилиси основной риск покупки квартиры под аренду — рост стоимости жилья без соответствующего повышения арендной платы. Для Батуми — увеличение числа сдаваемых апартаментов быстрее спроса на размещение. При перепродаже владелец конкурирует с другими собственниками и новыми очередями застройщиков.

Гостиничная недвижимость предлагает другую модель: собственник передаёт размещение гостей и эксплуатацию профессиональному оператору. Международный бренд обеспечивает узнаваемость, стандарты сервиса, доступ к сети бронирования и программам лояльности. Управляющая компания организует продажи, обслуживание и работу персонала, снимая с владельца повседневные задачи и создавая возможности для увеличения выручки.

Для курортных проектов, в том числе в Гонио, дополнительное преимущество дают рестораны, спа, семейные и оздоровительные программы, площадки для мероприятий. Такая инфраструктура расширяет аудиторию и позволяет привлекать гостей за пределами пляжного сезона. При выборе инвестиции важны подтверждённое участие бренда и оператора, готовность комплекса, расходы владельца и закреплённый в договоре порядок выплат. Квартира для самостоятельной сдачи и объект с гостиничным управлением требуют разного участия собственника и предлагают разные способы получения дохода.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Может ли иностранец купить квартиру без ВНЖ?

Да. Для покупки квартиры или коммерческого помещения ВНЖ и грузинская компания не требуются. Ограничения для иностранных граждан касаются прежде всего сельскохозяйственных земель.

Какая недвижимость подходит для получения ВНЖ?

Для краткосрочного ВНЖ требуется зарегистрированная на иностранца недвижимость с рыночной стоимостью свыше $150 000 в эквиваленте лари. Подходят квартиры и коммерческие объекты, кроме сельскохозяйственных земель. Стоимость подтверждает сертифицированный оценщик.

Может ли иностранный покупатель получить ипотеку?

Да. Например, по упрощённой программе TBC для иностранцев первоначальный взнос начинается от 20%, а сумма кредита — от $3 000 до $300 000 в эквиваленте лари или евро. Окончательные условия банк устанавливает при одобрении заявки.

Можно ли купить квартиру дистанционно?

Да, через представителя по доверенности с полномочиями на подписание договора и регистрацию собственности. Сервис NAPR Smart Contract доступен гражданам Грузии с действующим грузинским паспортом или ID-картой; иностранцу без грузинского гражданства нужен представитель.

Какие налоги платит иностранный собственник?

К иностранцам применяются те же ставки, что и к гражданам Грузии. При семейном доходе за предыдущий год не выше 100 000 лари имущество, кроме земли, освобождается от ежегодного налога. При превышении порога ставка составляет 0,8–1% рыночной стоимости облагаемого имущества.

Всегда ли аренда облагается по ставке 5%?

Ставка 5% применяется к доходу физического лица от сдачи жилой недвижимости для проживания без вычета расходов. Для гостиничной деятельности и других форм эксплуатации налоговый режим зависит от организации бизнеса; универсальной ставки для всех апартаментов нет.

Почему валовая доходность выше дохода собственника?

Валовой показатель не учитывает управление, комиссии бронирования, обслуживание, ремонт и налоги. Например, в приведённом расчёте посуточной аренды студии расходы забирают около 71% выручки. Простой дополнительно сокращает поступления.

Что означает гарантированная доходность Wyndham Grand Batumi Gonio?

По программе European Village договор предусматривает выплаты 10% годовых в евро на пять лет с возможностью продления. Если гостиничный доход ниже этой суммы, разницу покрывает застройщик. Выплаты начинаются с момента оплаты, ещё во время строительства.

Что может затруднить перепродажу квартиры в Батуми?

Большой объём непроданного жилья и новые очереди застройщиков увеличивают выбор для покупателя. Владелец конкурирует с похожими квартирами, в том числе предлагаемыми в рассрочку, поэтому продажа может потребовать скидки или больше времени.