Брендированные резиденции перестают быть продуктом исключительно Лондона, Нью-Йорка, Майами и Дубая. Свежий The Residence Report 2026/27 показывает заметный сдвиг в сторону курортов: десять лет назад за пределами крупных городов находилось меньше 40% проектов, сегодня больше половины строятся на побережье, островах и в горах. К концу 2026 года в мире может работать около 1 088 комплексов branded residences, а к 2031-му их число приблизится к 1 800. Для Грузии тренд особенно интересен: туристический поток держится у рекордных значений, рынок апартаментов Батуми быстро расширяется, а предложение недвижимости внутри международных гостиничных проектов остается значительно меньше.

Knight Frank изучил более 200 брендов и почти 1 800 действующих и строящихся проектов в 90 странах. Число работающих комплексов выросло с 354 в 2015 году до 903 к концу 2025-го. В 2026 году показатель может достигнуть 1 088, а за следующие пять лет увеличиться еще более чем на 60%. Еще около 200 заявленных проектов пока не вошли в детальную базу, поэтому реальный рынок в перспективе может приблизиться к 2 000 комплексов.

Главное изменение происходит в географии. В 2016 году меньше четырех из десяти проектов находились вне крупных городов. Сейчас больше половины расположены в прибрежных, островных и горных направлениях. Это уже не нишевое дополнение к городской элитной недвижимости, а один из основных источников нового предложения.

The Residence Report 2026/27

Лондон, Нью-Йорк, Париж, Майами и Дубай сохраняют позиции крупнейших рынков дорогой недвижимости. Сдвиг происходит не за счет их падения, а за счет расширения портфелей состоятельных покупателей.

Среднее число жилых объектов у сверхсостоятельных владельцев менее чем за десять лет увеличилось с 2,9 до 3,8. Следующей покупкой все чаще становится не еще одна городская квартира, а дом на побережье или резиденция внутри курорта, которую можно использовать несколько месяцев в году и передавать профессиональной управляющей компании.

Цены подтверждают этот процесс. Верхний сегмент Марбельи уже сопоставим с Мадридом, а Компорта в Португалии приблизилась к отдельным зрелым городским рынкам. Покупатель готов платить городскую цену за курортную недвижимость, если вместе с объектом получает сервис, инфраструктуру и удобную модель управления.

У тренда есть практическая причина. В крупнейших европейских городах становится сложнее найти площадки для масштабного проекта. Земля дорогая, градостроительные ограничения жесткие, а реконструкция существующего здания не всегда позволяет разместить большие бассейны, spa, медицинские пространства, рестораны, клубы и спортивную инфраструктуру.

На курортах девелопер может проектировать среду целиком. В Греции новые брендированные комплексы развиваются в Порто-Хели, где Six Senses и Four Seasons создают полноценные курортные проекты. В Компорте ограниченное новое строительство поддерживает редкость качественного предложения. Европа уже формирует около 17% мирового будущего предложения branded residences.

На таких рынках стоимость формирует уже не только расположение самой резиденции. Покупатель оценивает весь курорт.

Около 70% действующих брендированных резиденций связаны с гостиничными марками. В строящихся проектах их доля ниже — примерно 60%, поскольку на рынок активно выходят автомобильные, модные и lifestyle-бренды. Доля негостиничных проектов может приблизиться к 40% уже к 2028 году.

Для курортов гостиничная модель особенно органична. У международного оператора уже есть стандарты сервиса, персонал, системы бронирования, продажи и программы лояльности. Резиденция становится частью действующей гостиничной инфраструктуры, а не отдельной квартирой с брендом на фасаде.

International Investment ранее отмечал, что рынок branded residences выходит за рамки узкой ниши элитного жилья: все большее значение имеют качество исполнения, сервис и операционная модель проекта.

Анализ branded residences на International Investment

Ближний Восток формирует 29% мирового пайплайна branded residences. Дубай остается крупнейшим городским рынком, однако новые проекты активно выходят в курортные направления.

Один из самых заметных примеров — Рас-эль-Хайма. Al Marjan Island за несколько лет собрал проекты JW Marriott, Waldorf Astoria, Nobu, Mondrian, Aston Martin, Missoni и других международных брендов. Здесь частная недвижимость, гостиницы, рестораны, пляжная и развлекательная инфраструктура развиваются как единый курортный кластер.

Этот подход важен для более молодых рынков: международный бренд становится способом быстрее сформировать самостоятельное направление, а не просто повысить цену одного здания.

Для Грузии глобальный тренд совпал с ростом туристического рынка.

В 2025 году страна приняла рекордные 5,52 млн международных туристических визитов, на 8,4% больше, чем годом ранее. Доход от международных поездок достиг $4,69 млрд. В первом полугодии 2026 года число визитов из ЕС и Великобритании выросло еще на 23,4%, до рекордных 249,2 тыс.

Статистика Национальной администрации туризма Грузии

Для международных гостиничных проектов важен не только общий рост. Более широкая география гостей увеличивает спрос на понятные стандарты размещения, международные системы бронирования, wellness, рестораны, семейные сервисы и курортную инфраструктуру.

Это постепенно меняет и рынок недвижимости черноморского побережья.

Батуми уже сформировал огромный рынок недвижимости для краткосрочной аренды. Galt & Taggart оценивал его примерно в 18–20 тыс. квартир на конец 2024 года. К 2029-му предложение может увеличиться до 35–40 тыс. объектов.

Брендированный гостиничный фонд остается значительно компактнее. В 2024 году в Батуми насчитывалось 2 966 номеров международных сетей, в 2026-м ожидается около 3 764, а на 2027–2029 годы текущий заявленный объем составляет 4 079 номеров.

Разница в десятки тысяч объектов принципиальна. Массовый рынок инвестиционных квартир расширяется быстро, и собственникам приходится конкурировать внутри большого предложения похожих студий и апартаментов. Брендированная гостиничная недвижимость остается отдельным, гораздо более узким сегментом.

Исследование рынка Батуми Galt & Taggart

У центрального Батуми и Гонио разные возможности для нового продукта.

В городе девелопер работает внутри плотной существующей застройки. В Гонио можно формировать большой курортный комплекс вместе с территорией, бассейнами, ресторанами, wellness, медицинскими сервисами, спортивными и семейными пространствами.

Именно такой формат сейчас быстрее всего распространяется на мировом рынке branded residences. Собственник приобретает недвижимость, но стоимость и опыт использования объекта во многом определяет вся инфраструктура вокруг него.

Гонио при этом сохраняет близость к Батуми и международному аэропорту, сочетая доступ к крупнейшему курортному городу Грузии с возможностью создавать самостоятельные гостиничные комплексы.

Одним из наиболее масштабных грузинских проектов в этом сегменте стал Wyndham Grand Batumi Gonio.

Это курортный комплекс под брендом Wyndham Grand с частной недвижимостью и профессиональным гостиничным управлением Aimbridge Hospitality. В проекте представлены гостиничные номера, пентхаусы, таунхаусы и виллы в полном праве собственности. Инфраструктура комплекса насчитывает более 100 объектов на площади 27 115 кв. м.

Здесь сама недвижимость встроена в гостиничную модель. Продажи, тарифы, обслуживание гостей и ежедневная эксплуатация находятся внутри единой системы управления, а собственник получает актив в международном курортном проекте.

Формат хорошо совпадает с тем, что Knight Frank фиксирует на других рынках: покупатель branded residence все чаще выбирает не имя на фасаде, а сервис, профессиональное управление и среду, в которой можно отдыхать или жить длительное время.

Wyndham Grand Batumi Gonio

В Wyndham Grand Batumi Gonio предусмотрены рестораны и бары, бассейны, spa и wellness, спортивная, семейная, медицинская и деловая инфраструктура. Проект получил первое место RE Awards 2026 в категории гостиничной инфраструктуры: жюри отдельно отметило сочетание семейного, wellness-, событийного и долгосрочного форматов в одном комплексе.

Такой подход отвечает еще одному глобальному тренду. Wellness постепенно переходит из категории дополнительных услуг в основу продукта. Новые luxury-проекты развивают направления функциональной медицины, восстановления, персонализированного питания и longevity, а архитектура и сервис рассчитываются на более длительное пребывание.

Для курортной недвижимости это расширяет сезон и причины для поездки. Отель перестает зависеть исключительно от нескольких летних месяцев.

Branded residence все чаще продается вместе с понятной моделью дальнейшей эксплуатации.

Wyndham Grand Batumi Gonio предлагает гарантированную доходность 10% годовых, закрепленную договором, либо доход от гостиничного управления с заявленным потенциалом до 16%. Первоначальный взнос начинается с 30%, действует беспроцентная рассрочка до 60 месяцев.

International Investment отдельно разбирал механизм гарантированного дохода проекта и связь финансовой модели с гостиничной концепцией.

Как устроена модель Wyndham Grand Batumi Gonio

Для грузинского рынка этот формат особенно заметен из-за структуры предложения: десятки тысяч квартир ориентируются на частную краткосрочную аренду, а международно брендированных объектов с централизованным гостиничным управлением значительно меньше.

Сравнивать Грузию с Дубаем, Марбельей или Майоркой только по стоимости квадратного метра было бы слишком просто.

Главное отличие — стадия развития рынка. Массовый фонд инвестиционных апартаментов в Батуми уже велик, туристический поток страны находится у исторических максимумов, а сегмент международно брендированной курортной недвижимости пока значительно меньше.

Для инвестора это означает возможность работать с туристическим спросом через другой формат недвижимости: не отдельную студию среди тысяч предложений, а объект внутри профессиональной гостиничной системы.

International Investment уже выделяет Грузию как отдельное направление отельной инвестиционной недвижимости и связывает интерес с туризмом, профессиональным управлением и развитием международных гостиничных проектов.

Еще один фактор — возможность связать недвижимость с ВНЖ. С марта 2026 года несельскохозяйственный объект стоимостью свыше $150 тыс. может стать основанием для краткосрочного вида на жительство при выполнении остальных требований программы.

ВНЖ за недвижимость в 2026 году

Рост рынка меняет требования к самому продукту. Когда в мире насчитывается почти 1 800 работающих и заявленных branded residences, одного известного имени становится мало.

Состоятельный покупатель сравнивает операторов, инфраструктуру, удобство владения, wellness, сервис, возможности личного проживания и качество самой локации. Международный бренд остается важным, но все сильнее работает в связке с управлением и курортной средой.

Именно поэтому новая волна branded residences идет в Марбелью, Компорту, Порто-Хели, Рас-эль-Хайму и другие lifestyle-направления. Курорт позволяет собрать продукт целиком, а не добавлять гостиничные услуги к обычному жилому дому.

Как сообщают эксперты International Investment, движение branded residences на курорты не означает ослабления городского luxury-рынка. Растет следующий слой спроса: обеспеченные покупатели расширяют географию собственности и все чаще выбирают проекты, где недвижимость связана с гостиничным сервисом и полноценной инфраструктурой. Для Грузии это открывает отдельное окно роста. Батуми уже располагает десятками тысяч инвестиционных квартир, а международно брендированный гостиничный сегмент остается намного компактнее. Wyndham Grand Batumi Gonio показывает, как глобальная модель развивается на Черноморском побережье: через международный бренд, профессиональное управление, частную собственность и курортную инфраструктуру, рассчитанную на разные сценарии отдыха и длительного проживания.

Это частная недвижимость, связанная с известным гостиничным, автомобильным, модным или lifestyle-брендом. В гостиничных проектах собственник получает доступ к сервису, управлению и инфраструктуре комплекса.

Knight Frank учитывает почти 1 800 действующих и строящихся проектов в 90 странах. К концу 2026 года около 1 088 комплексов могут уже работать.

Курортные локации позволяют создавать большие комплексы с гостиничной, wellness, ресторанной, спортивной и семейной инфраструктурой. Одновременно состоятельные покупатели все чаще добавляют в портфель вторые и третьи дома вне мегаполисов.

Сегодня больше половины branded residences размещены на побережье, островах и в горах. В 2016 году вне крупных городов находилось меньше 40% проектов.

Они по-прежнему доминируют и связаны примерно с 70% работающих branded residences. В новых проектах растет доля автомобильных, fashion- и lifestyle-брендов.

Грузия сочетает рекордные показатели международного туризма с относительно небольшим предложением брендированной гостиничной недвижимости. Наиболее заметен этот разрыв в Батуми и Гонио.

Galt & Taggart оценивал рынок примерно в 18–20 тыс. квартир на конец 2024 года. К 2029 году их количество может увеличиться до 35–40 тыс.

На 2026 год ожидается около 3 764 номеров. В 2027–2029 годах заявленный показатель составляет примерно 4 079.

Это крупный курортный комплекс под брендом Wyndham Grand в Гонио рядом с Батуми. Недвижимость находится в полном праве собственности, гостиничным управлением занимается Aimbridge Hospitality, а инфраструктура включает более 100 объектов.

Проект предлагает гарантированную доходность 10% годовых по договору либо доход от гостиничного управления с заявленным потенциалом до 16%.