Jahrelang kannte der Immobilienmarkt auf Sylt kaum Grenzen. Käufer zahlten selbst für mittelmäßige Lagen enorme Summen, hohe Ferienmieten lockten Investoren und billige Kredite befeuerten immer neue Luxusprojekte.

Doch dieser Boom ist nun vorbei. Inzwischen werden nicht nur Eigentümer ihre Häuser schwerer los. Auch Bauträger geraten unter Druck, Bauprojekte stocken und die einst verlässliche Rechnung mit der Ferienvermietung funktioniert immer häufiger nicht mehr.

Die Abkühlung zeichnet sich schon seit Monaten ab. Bereits im Frühjahr berichtete das „Hamburger Abendblatt“ von sinkenden Preisen außerhalb des Luxussegments, längeren Vermarktungszeiten und deutlich zurückhaltenderen Käufern. Die „FAZ“ berichtet nun von immer mehr Insolvenzen auf der Insel.

Was als Preiskorrektur begann, setzt inzwischen den ganzen Immobilienmarkt auf der Insel unter Druck.

Während der Pandemie summierte sich das jährliche Verkaufsvolumen von Immobilien auf Sylt zeitweise noch auf mehr als eine Milliarde Euro. 2023 seien es nur noch 568 Millionen Euro gewesen, 2024 und 2025 jeweils etwa 730 Millionen Euro, sagte König dem „Hamburger Abendblatt“.

Bereits zu Beginn dieses Jahres berichteten mehrere Sylter Makler dem Blatt, dass Käufer wieder stärker über Preise und Konditionen verhandeln können. Besonders im Bereich zwischen 1,5 und vier Millionen Euro seien Verkäufe schwieriger geworden.

Interessenten prüfen Angebote heute genauer und entscheiden langsamer. Thorsten Möller von Sotheby’s International Realty Sylt sagte dem „Hamburger Abendblatt“, Immobilien seien im Schnitt neun bis zwölf Monate auf dem Markt.

Laut „FAZ“ lassen sich Preisvorstellungen aus den Boomjahren bei vielen Objekten schlicht nicht mehr durchsetzen. Das Problem ist inzwischen jedoch größer als eine normale Marktbereinigung. Denn gleichzeitig haben sich die Kosten der Finanzierung verschoben.

Das Modell beruhte auf billigem Fremdkapital, steigenden Preisen und Käufern, die hohe Aufschläge akzeptierten. Heute aber wirken diese Faktoren in die entgegengesetzte Richtung.

Laut Bericht sind die Bauzinsen um vier Prozent gestiegen, die Eigenkapitalanforderungen sind höher und auf Sylt sind die Baukosten um mehr als 50 Prozent gestiegenen. Banken finanzieren Ferienimmobilien seit dem Frühjahr zurückhaltender und verlangen häufig mehr Eigenkapital.

Wer mehrere Projekte gleichzeitig auf Kredit entwickelte, trifft deshalb auf eine gefährliche Kombination: höhere Kosten, langsamere Verkäufe und sinkende Margen.

Und die Folgen sind bereits sichtbar: Die „FAZ“ berichtet unter anderem über ein seit mehr als einem Jahr ruhendes Luxusprojekt in Wenningstedt sowie über wirtschaftliche Schwierigkeiten bekannter Sylter Bauträger. Mehrere Gesellschaften gerieten in Insolvenzverfahren.

Laut einer Auswertung von ImmoScout24 hat sich die Zahl der angebotenen Bestandshäuser seit 2022 mehr als versechsfacht. Nach Recherchen des „Hamburger Abendblatts“ kommen zunehmend Immobilien älterer Eigentümer auf den Markt. Deren Kinder wollen oder können die Häuser nicht immer übernehmen oder andere Erben auszahlen.

Viele dieser Gebäude stammen aus den siebziger und achtziger Jahren. Elektrik, Sanitäranlagen und Energiestandard entsprechen häufig nicht mehr heutigen Anforderungen. Für Käufer bedeutet das zusätzliche Investitionen – und damit einen weiteren Grund, beim Kaufpreis vorsichtiger zu werden.

So wächst das Angebot gleichzeitig aus zwei Richtungen: Auf der einen Seite verkaufen Eigentümer aus privaten oder familiären Gründen. Auf der anderen Seite geraten hoch finanzierte Projekte aus den Boomjahren unter wirtschaftlichen Druck.

Von einem generellen Airbnb- oder Ferienwohnungsverbot kann zwar keine Rede sein. Dennoch trifft die stärkere Kontrolle einen Markt, dessen hohe Kaufpreise häufig mit Einnahmen aus Feriengästen kalkuliert wurden.

Fallen diese Einnahmen weg, kann aus einer teuren Ferienimmobilie schnell ein finanzielles Problem werden. Gleichzeitig ist sie für viele Einheimische als Dauerwohnsitz weiterhin viel zu teuer.

Besonders hochwertige Häuser in Spitzenlagen finden weiterhin Käufer. König berichtete bereits im Frühjahr, dass Immobilien ab etwa vier Millionen Euro vergleichsweise gut liefen.

Ein wesentlicher Grund: Sehr vermögende Käufer sind weniger auf Bankkredite angewiesen. Auch die FAZ berichtet von einer vorhandenen Nachfrage nach Objekten, die mehr als 20 Millionen Euro kosten.

Die eigentliche Krise spielt deshalb nicht zwingend ganz oben, sondern darunter ab. Dort, wo während des Booms Luxuspreise auch für weniger exklusive Lagen verlangt wurden und die Finanzierung auf niedrigen Zinsen, steigenden Preisen und hohen Ferienmieten beruhte.

Sylt erlebt damit keinen klassischen Immobiliencrash. Es ist eine Bereinigung nach Jahren außergewöhnlicher Nachfrage. Doch je länger Projekte stillstehen, Finanzierungen drücken und Häuser keinen Käufer finden, desto deutlicher wird: Aus der Delle nach Corona ist für einen Teil des Marktes eine handfeste Krise geworden.