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СпутникиРНSpaceXРоскосмосNASAMieten steigen bundesweit deutlich schneller als Kaufpreise. Warum sich die Rechnung für Käufer verändert – und wann Eigentum wieder attraktiv wird.
Kaufpreise steigen kaum, Mieten dafür umso deutlich stärker. Für viele Haushalte lohnt es sich, die Eigentumsfrage neu zu rechnen.
Mieten oder kaufen? Diese Frage gehört zu den Klassikern der Immobilienwelt. Meistens lautet die Antwort: „Kommt darauf an.“ Das stimmt. Hilft aber nicht wirklich weiter. Spannender ist die Frage: Hat sich die Rechnung gerade verändert? Ich glaube: Ja.
Arndt Gerhardts ist Immobilienmakler und seit über 20 Jahren in der Branche tätig. Er ist Autor des Buches "Hurra, mein Haus ist weg!", einem Ratgeber, in dem er Schritt für Schritt erklärt, wie man eine Immobilien erfolgreich verkauft. Gerhardts ist Teil unseres Expertennetzwerks EXPERTS Circle.
Der IW-Wohnindex für das zweite Quartal 2026 zeigt eine klare Entwicklung. Die Angebotsmieten liegen bundesweit vier Prozent über dem Vorjahresniveau. Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich dagegen jeweils nur um 0,8 Prozent. Gleichzeitig gibt es auf dem Kaufmarkt deutlich mehr Auswahl als noch Anfang 2022, während Mietangebote knapp bleiben. Heißt übersetzt: Mieten wird derzeit deutlich schneller teurer als Kaufen.
Das bedeutet aber nicht, dass jetzt jeder zur Bank laufen sollte. Ein Käufer bindet sich langfristig, trägt Instandhaltungs- und Reparaturrisiken und übernimmt Verpflichtungen, die ein Mieter so nicht hat. Trotzdem hat sich das Verhältnis verschoben. Und deshalb lohnt es sich, neu zu rechnen.
Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Sie zahlen 1600 Euro Kaltmiete. Auf der anderen Seite könnten Sie eine Immobilie kaufen und monatlich 2000 Euro Kreditrate zahlen. Sind die 400 Euro Unterschied automatisch ein Argument gegen den Kauf? Nein.
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Denn bei der Miete ist das Geld weg. Bei der Kreditrate besteht ein Teil aus Zinsen, ein anderer aus Tilgung. Mit der Tilgung bauen Sie Vermögen auf.
Aber bitte nicht den nächsten Fehler machen und die komplette Kreditrate mit der Kaltmiete vergleichen. Eigentümer tragen vor allem Instandhaltung, Reparaturen und größere Modernisierungen selbst. Grundsteuer und Gebäudeversicherung fallen zwar ebenfalls an, werden bei Mietverhältnissen aber regelmäßig über die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt. Wer Kaufen und Mieten vergleichen will, sollte deshalb die tatsächliche Belastung auf beiden Seiten betrachten.
Natürlich spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Aktuell liegen zehnjährige Baufinanzierungen in Deutschland um die vier Prozent effektiv. Dr. Klein nennt in einem Beispiel 3,97 Prozent bei guter Bonität, Interhyp je nach Beleihungsauslauf etwa 3,88 bis 4,24 Prozent.
Das ist weit entfernt von den extrem niedrigen Zinsen früherer Jahre. Aber daraus folgt nicht automatisch: Kaufen lohnt sich nicht. Entscheidend ist die gesamte Rechnung. Kaufpreis, Eigenkapital, Darlehenshöhe, Tilgung, Zinsbindung und die alternative Mietbelastung müssen zusammenpassen.
Genau deshalb habe ich „Mieten oder kaufen?“ nie pauschal beantwortet. Entscheidend ist, was zu Ihrer Lebensplanung passt. Möchten Sie flexibel bleiben? Ist ein beruflicher Umzug wahrscheinlich? Wollen Sie sich um Instandhaltung kümmern? Werden Sie langfristig in derselben Region wohnen? Und möchten Sie einen großen Teil Ihres Vermögens in einer Immobilie binden?
Wer diese Fragen eher gegen Eigentum beantwortet, sollte vielleicht weiter mieten. Auch wenn die Miete steigt. Wer dagegen weiß, dass er die kommenden 15 oder 20 Jahre in derselben Region leben möchte, sollte wieder genauer rechnen. Der Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex liegt bundesweit bei 103 Punkten. Ein Wert von 100 markiert dort die rechnerische Schwelle zur Erschwinglichkeit. In den sieben größten Metropolen sieht es allerdings deutlich schlechter aus.
Auch das ist wichtig: Es gibt nicht die eine deutsche Antwort auf Mieten oder Kaufen. Ein Haus in München ist eine andere Rechnung als ein Haus am Niederrhein, im Saarland oder in Sachsen-Anhalt.
Ich würde deshalb heute anders rechnen als noch vor einigen Jahren. Nicht nur: Was kostet mich die Immobilie monatlich? Sondern: Was kostet mich Wohnen über einen langen Zeitraum – und was habe ich am Ende davon?
Bei der Mietwohnung bekommen Sie Wohnraum und Flexibilität. Beim Eigenheim bekommen Sie Wohnraum, weniger Flexibilität und im besten Fall einen Vermögenswert. Beides hat seinen Preis. Und beides kann richtig sein. Was ich allerdings für zu einfach halte, ist der Satz: „Kaufen lohnt sich bei diesen Zinsen sowieso nicht.“
Wenn Mieten deutlich schneller steigen als Kaufpreise, das Kaufangebot größer wird und Eigentum außerhalb der teuersten Regionen wieder näher an die Erschwinglichkeit rückt, dann sollte man zumindest rechnen. Ehrlich rechnen.
Mit Kaufnebenkosten. Mit rund vier Prozent Bauzins. Mit Rücklagen für Reparaturen und Instandhaltung. Und beim Mietvergleich mit der tatsächlichen Mietbelastung – ohne Heiz- und Betriebskosten so zu behandeln, als gäbe es sie beim Eigentum nicht.
Denn vielleicht lautet die wichtigste Frage heute gar nicht mehr: „Kann ich mir Eigentum leisten?“ Sondern: „Was kostet es mich langfristig, keines zu haben?“