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СпутникиРНSpaceXРоскосмосNASAViele Eigentümer überschätzen den Wert ihres Hauses. Gutachter zeigen, was Immobilien tatsächlich wertvoll macht und welche Investitionen wenig bringen.
Eigentümer überschätzen den Wert ihrer Häuser häufig. Gutachter erklären, welche Renovierungen kaum etwas bringen und warum selbst Luxus den Preis drücken kann.
Was ist das eigene Haus wert? Für viele Eigentümer scheint die Antwort zunächst einfach: Sie kennen schließlich den Kaufpreis, haben über die Jahre immer mal renoviert und vielleicht eine hochwertige Küche oder ein neues Bad eingebaut. Doch diese Rechnung kann gewaltig schiefgehen.
„Die Eigentümer schätzen ihre Immobilien oft Hunderttausende Euro zu hoch“, warnt die Immobiliengutachterin Stephanie Schäfer im Gespräch mit der „Zeit“.
Häufig hielten Besitzer an dem Wert fest, den das Haus für sie persönlich habe. Dabei könne eine Ausstattung, die früher als besonders hochwertig galt, längst nicht mehr dem entsprechen, was Käufer heute suchen. Und das betreffe nicht nur alte Häuser.
Wie absurd groß die Lücke zwischen Aufwand und Marktwert sein kann, weiß auch Gutachter Bernhard Bischoff. In eine Villa in der Nähe seines Büros seien 4,5 Millionen Euro in Marmor und Sonderausstattung geflossen. Doch der erhoffte Käufer bleibe bisher aus – das Haus stehe seit Jahren leer. Inzwischen habe bereits der vierte Makler einen Verkaufsversuch unternommen; bei Besichtigungen werde teilweise sogar Catering angeboten.
Gutachterin Schäfer kennt den Denkfehler vieler Verkäufer:
„Ich habe doch 60.000 Euro für die Küche bezahlt, also muss der Käufer mir das wiedergeben.“
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Das gilt für eine ganze Reihe von Extras. Ein vollständig mit Marmor ausgestattetes Badezimmer etwa kann für den Eigentümer der Inbegriff von Luxus sein. Für einen Interessenten kann das „wie im Mausoleum“ wirken – „schrecklich“, so Gutachter Patrick Baier über die Reaktion eines Kaufinteressenten.
Auch Gartenteiche oder ausgefallene Sonderausstattungen können die Zahl der Interessenten verringern. Was eine Immobilie einzigartig macht, macht sie nicht zwangsläufig wertvoller. Für Schäfer ist das eine grundsätzliche Frage: Wie leicht lässt sich ein Objekt später wieder verkaufen? Bei besonders individuellen Häusern könne die Antwort schwierig sein.
„Sobald eine Immobilie sehr besonders wird, schrumpft die Käufergruppe enorm“, so Schäfer.
Besonders deutlich wird das bei einem Merkmal, das viele Menschen zunächst mit Wohlstand verbinden: dem Swimmingpool. Ältere Innenpools können laut den Gutachtern wegen des Energieverbrauchs, des Pflegeaufwands und möglicher Sanierungskosten zum Problem werden. Manche Eigentümer legen die Becken deshalb still und versuchen, die Fläche anderweitig nutzbar zu machen.
In Großstädten berücksichtigt Bischoff einen Pool teilweise sogar negativ: „In Großstädten mache ich oft sogar Abschläge dafür.“ Bei einem Haus für eine Million Euro nennt er einen möglichen Abschlag von etwa 25.000 Euro.
Auch die Suche nach vergleichbaren Häusern im Internet kann in die Irre führen. Wer auf Immobilienportalen nach ähnlichen Objekten sucht, sieht dort zunächst die Preise, die Verkäufer aufrufen. Ob jemand diese Summe tatsächlich bezahlt, ist eine andere Frage.
Die Gutachter raten deshalb dazu, tatsächlich erzielte Verkaufspreise zu betrachten. Dafür können unter anderem die Gutachterausschüsse wichtige Informationen liefern. Wer sein Haus verkaufen will, sollte außerdem ein Gutachten in Betracht ziehen. Schäfer nennt den Preis für ein Kurzgutachten von etwa 1000 bis 1500 Euro.
Wie weit sich die professionelle Bewertung von der eigenen Einschätzung unterscheiden kann, zeigt eine ungewöhnliche Arbeitsweise von Beier. Bei Besichtigungen laufe er auf Socken durch die Immobilie. Auf diese Weise spüre er Unebenheiten und schlechte Böden und könne bei einer Fußbodenheizung auch kalte Stellen erkennen.
Andere Hinweise fallen bereits beim ersten Eindruck auf. Schäfer achtet draußen unter anderem auf Fassade, Dach und Vorgarten. Im Haus ist für sie der Geruch besonders aufschlussreich. Feuchtigkeit und Schimmel können den Wert erheblich beeinträchtigen.
Das ist besonders bei Immobilien relevant, deren Marktwert durch ungewöhnliche Ausstattung, Sanierungsbedarf oder bauliche Besonderheiten schwer einzuschätzen ist. Ein Haus kann für den Eigentümer ein Vermögen darstellen, sich am Markt aber dennoch nur zu einem deutlich niedrigeren Preis verkaufen lassen.
Für Erben entsteht dadurch ein besonders unangenehmer Gegensatz: Die Immobilie kann steuerlich hoch bewertet werden, obwohl daraus noch lange kein entsprechender Geldbetrag auf dem Konto entsteht.
Was Käufer attraktiv finden, bleibt zudem nicht zwangsläufig gleich. Die Gutachter erwarten, dass die alternde Bevölkerung die Nachfrage nach barrierearmen Häusern verstärken wird.
Ein überraschendes Beispiel liefert Schäfer: Bungalows können ihrer Erfahrung nach zehn bis 15 Prozent mehr erzielen als vergleichbar große Häuser mit mehreren Etagen. Sie spricht deshalb vom „Bungalow-Bonus“.
Auch ein separates Arbeitszimmer kann den Wert einer Immobilie erhöhen. Gleichzeitig werden Häuser mit mehreren einzelnen Zimmern wieder interessanter, nachdem offene Grundrisse lange als besonders modern galten.