A budapesti lakáspiacon zajló folyamat - a panel árának csökkenése, a tégla további drágulása - vidéken nem ismétlődik meg. A nagy lakótelepes városokban és megyéikben az elmúlt egy évben a panellakások négyzetméterára közel 23 százalékkal emelkedett, ezzel

jóval gyorsabban drágult, mint a tégla lakásoké,

így a két szegmens közti árkülönbség vidéken folyamatosan szűkül, szemben a fővárosban tapasztalt tágulással.

A Duna House adatai szerint a vidéki nagyvárosokban a panellakások átlagos négyzetméterára 2025 első félévéhez képest 2026 első félévére

650 ezerről 800 ezer forintra emelkedett, ami 23 százalékos drágulás.

A tégla lakásoké ezalatt 740 ezerről 850 ezer forintra nőtt, ami közel 15 százalékos emelkedésnek felel meg. A két szegmens közötti árrés ennek eredményeként 2025 első félévének 14 százalékáról 2025 második félévére 9, majd 2026 első félévére 7 százalékra szűkült – nagyjából a felére. Ez pontosan az ellenkezője a budapesti folyamatnak, ahol ugyanez a rés 2025 első félévének 15 százalékáról 2026 első félévére 18 százalékra nőtt.

Városi körkép

A nagy lakótelepes vidéki városok közül Pécsen és tágabban Baranyában a panellakások ára egy év alatt 17 százalékkal emelkedett, jelenleg 830 ezer forint körül alakul négyzetméterenként, a tégláé 900 ezer forint fölött van a megyében – a rés itt mintegy 8 százalék. Debrecenben és Hajdú-Biharban a panel majdnem elérte a 965 ezer forintos négyzetméterárat, ez 13 százalékos éves drágulás, miközben a helyi tégla az egyik legdrágább vidéki téglapiac, 1,1 millió forint fölötti négyzetméterárral – itt maradt a legnagyobb, 14 százalékos rés. Győrben és Győr-Moson-Sopronban a panel ára mintegy 20 százalékkal nőtt, és a tégláéhoz (átlag 900 ezer forint) már csak 4 százalékkal marad el. Kecskeméten és Bács-Kiskunban a panel ára 24 százalékkal emelkedett – a rés itt is az egyik legszűkebb, 8 százalék. Van, ahol a panel már drágább, mint a tégla:

• Tatabányán és tágabban Komárom-Esztergomban, valamint
• Szombathelyen és Vas megyében

a panellakások négyzetméterára 21, illetve 31 százalékkal nőtt egy év alatt, és mára meg is előzte a tégla lakásokét. Veszprémben, Miskolcon, Székesfehérváron és Békéscsabán is hasonlóan erős, jellemzően 15–30 százalékos drágulást mértünk. „A vidéki nagyvárosok panelpiacán más a kereslet szerkezete, mint Budapesten. A lakótelepek általában jó tömegközlekedési kapcsolatokkal, felújított házgyári szigeteléssel, alacsonyabb rezsivel versenyeznek, a helyi téglakínálat viszont gyakran korszerűtlenebb, felújítandó állapotú.

Emiatt nem alakult ki az a folyamat, ami Budapesten most a panelt lefelé, a téglát felfelé mozgatja" – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. A házak négyzetméterára vidéken jóval elmarad a lakásokétól. 2026 első félévében átlagosan 505 ezer forint volt, szemben a panel 800 ezer, illetve a tégla lakások 850 ezer forintos szintjével. Ez abból adódik, hogy a házak alapterülete és telke nagyobb, így a fajlagos négyzetméterár alacsonyabb. A házak drágulása is mérsékeltebb volt, 11 százalék körüli.

Mit jelent ez vevőnek és eladónak?

A vidéki panellakás-tulajdonosok most jó helyzetben vannak: nemcsak hogy nem estek vissza az árak, de több nagyvárosban gyorsabban is nőttek, mint a tégla lakásoké.

Eladóként ez erősebb alkupozíciót jelent, főleg ott, ahol a panel már utolérte vagy meg is előzte a tégla árát.

Vevőként azt érdemes mérlegelni, hogy vidéken a panel már nem automatikusan az "olcsóbb belépő". Érdemes tehát megyénként, sőt városonként külön mérlegelni, hol van még valódi árelőny a panel javára, és hol tűnt már el ez a különbség. „Ha a vidéki nagyvárosokban tartja magát ez az irány, a panel és a tégla piaca inkább összeérhet, mint eltávolodhat egymástól. Ez fordítottja annak, amit most Budapesten látunk, és jól mutatja, hogy a magyar lakáspiac nem egységes. A fővárosi és vidéki nagyvárosi szinten most ellentétes irányú folyamatok zajlanak" – tette hozzá Szegő Péter.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images