Luftbild des Areals des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick. Am linken Bildrand sind der S-Bahnsteig des Bahnhofs Köpenick und die Baustelle des künftigen Regionalbahnsteigs zu erkennen.

Foto: SenStadt (DL-DE->Zero-2.0)

Rund 1800 Wohnungen, zwei Grundschulen, eine Integrierte Sekundarschule und kleinteiliges Gewerbe sollen im neuen Stadtquartier auf Flächen des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick entstehen. Rund 35 Hektar groß ist das nördlich und südlich der Bahnstrecke zwischen den Bahnhöfen Köpenick und Hirschgarten gelegene Areal. Außerdem soll durch die Flächen die sogenannte Ostumfahrung der Bahnhofstraße Köpenick führen.

Diesen Montag hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung darüber informiert, dass das Eisenbahn-Bundesamt mit Bescheid vom 6. August 2026 die Flächen des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick von Bahnbetriebszwecken freigestellt hat.

Das Eisenbahn-Bundesamt ist nach einem Gerichtsurteil im Zusammenhang mit dem Stadtquartier das unbeteiligte Opfer einer juristischen Auseinandersetzung zwischen dem Land Berlin und Grundstückseigentümern. Zankapfel war die vom Senat erlassene Rechtsverordnung, mit der ein städtebauliches Entwicklungsgebiet auf den Flächen des ehemaligen Güterbahnhofs Köpenick ausgewiesen worden ist. Diese hat zur Folge, dass die Eigentümer ihre Flächen an den Senat verkaufen müssen, während gleichzeitig der Grundstückswert ab dem Zeitpunkt des Senatsbeschlusses eingefroren wird.

Das anzunehmende Ziel der Kläger im Verfahren war der höchstmögliche Erlös bei der Verwertung der Grundstücke, die durch die Senatsverordnung verhindert wird. Die Kläger strengten ein Normenkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg an. Ihrer Ansicht nach hätte das Land Berlin die Verordnung, die zum Vorkaufsrecht des Landes über die Flächen führt, gar nicht erlassen dürfen, da das Gebiet noch als Eisenbahnfläche gewidmet ist. Somit fehle die Planungshoheit. Denn die noch nicht gefallene Entscheidung über eine Entwidmung treffe das dem Bundesverkehrsministerium unterstellte Eisenbahn-Bundesamt.

Das Gericht wies diese Auffassung in den am 26. Februar 2026 gefallenen Urteilen zu den insgesamt vier Verfahren (OVG 10 A 8/20, OVG 10 A 13/20, OVG 10 A 7/21, OVG 10 A 9/21) zurück. Wenn das Land Berlin davon ausgehen kann, dass die Eisenbahnflächen entwidmet werden, kann auch die entsprechende Rechtsverordnung erlassen werden und ist rechtskräftig, so der sinngemäße Tenor. Das sei in diesem Fall gegeben.

»Das hieße in der Folge, dass das Eisenbahn-Bundesamt nur noch den Stempel auf ein Entwidmungsverfahren macht.«

Beobachter des Verfahrens

Wie aus dem nun veröffentlichten schriftlichen Urteil hervorgeht, spricht das Oberverwaltungsgericht dem Eisenbahn-Bundesamt (EBA) im Rahmen des Entwidmungsverfahrens das Recht ab, eine eigene Prognoseentscheidung zum künftigen Bedarf für Eisenbahnbetriebszwecke im Rahmen der Amtsermittlung zu treffen. Das EBA dürfte demnach nicht von sich aus als Behörde prüfen, ob Eisenbahnflächen in der Zukunft voraussichtlich gebraucht werden könnten, sondern nur auf Grundlage von konkreten Plänen anderen Behörden oder Bahnbetreibern.

Eine künftige »Bahnbetriebszwecken dienende Nutzung des Grundstücks« müsse mit Bezug auf Paragraf 23 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes »von einem nach dieser Regelung zur Stellungnahme Berechtigten ernsthaft und nachvollziehbar dargelegt worden sein«, heißt es im Urteil zum Verfahren OVG 10 A 13/20. Wenn »keines der potenziell interessierten Unternehmen und keine öffentliche Stelle ein solches Interesse erklärt«, könne ein Fehlen eines solchen langfristigen Interesses unterstellt werden. Berechtigte Unternehmen wären etwa die Deutsche Bahn oder andere Bahnunternehmen, die konkrete Vorhaben auf den Bahnflächen anmelden könnten.

Das Eisenbahn-Bundesamt selbst fehlt in der Liste der »zur Stellungnahme Berechtigten«, ist aber dafür zuständig, das Verfahren zur Entwidmung der Flächen zu leiten. Es habe »die begehrte Freistellung zu erteilen. Es handelt sich um eine gebundene Entscheidung, auf die der die Freistellung begehrende Antragsteller einen Anspruch hat«, heißt es weiter im Urteil.

»Das hieße in der Folge, dass das Eisenbahn-Bundesamt nur noch den Stempel auf ein Entwidmungsverfahren macht«, sagt ein kundiger Beobachter des Verfahrens zu »nd«. Eigentlich sei die Aufgabe des Amtes »Informationsbeschaffung, um sich eine Meinung zu bilden im Interesse des Bundes«. Mit »Winkelzügen« sei hier »offenbar bewusst und gewollt eine Fehlentscheidung getroffen worden«.

Obwohl nebenbei im Urteil bemerkenswerte Einschränkungen der Befugnisse des Eisenbahn-Bundesamts getroffen wurden, sind keine Vertreter der Behörde in dem Verfahren beigeladen worden. In Verwaltungsgerichtsverfahren ist die Beiladung in eigenen Belangen involvierter Stellen eigentlich gang und gäbe. Beispielsweise werden bei Artenschutzfragen Umweltverbände beigeladen, obwohl die juristische Auseinandersetzung über Genehmigungen zwischen einem Bauträger und einer Behörde stattfindet. Das Urteil widerspricht in beachtlicher Dimension den Ausführungen des Eisenbahn-Bundesamts (EBA), das bereits zweimal in Bescheiden die Ablehnung der Freistellung im Falle des Güterbahnhofs Köpenick verfügt hatte.

Die Entscheidung stehe, »entgegen außerhalb von Fachkreisen mitunter anzutreffender Meinung«, nicht zur Disposition der beteiligten Deutschen Bahn AG, unterstreicht die Behörde in ihrem Widerspruchsbescheid vom 1. August 2025. Selbst wenn die DB die Flächen für entbehrlich hält, befreie dies das EBA »nicht von der Vornahme der Amtsermittlung«. Solange sich die DB von einer »Marktlogik leiten lässt, leidet zwangsläufig ihre Fähigkeit zur sachgerechten Einschätzung des volkswirtschaftlich erforderlichen Grades an Netzbereitstellung«.

»Maßgeblich für künftigen Flächenbedarf der Bahn ist zwischenzeitlich die Verkehrsprognose des Bundes 2040«, die von einem »deutlichen Anstieg des Verkehrsaufkommens auf der Schiene« ausgehe. »Die Annahme künftiger Nutzung kann, ja muss zukunftsorientiert sein und es der Behörde im Vorgriff auf künftige Entwicklungen ermöglichen, einer Bedarfslage gerecht zu werden, die zwar noch nicht eingetreten ist, aber bei vorausschauender Betrachtung in absehbarer Zukunft mit hinreichender Sicherheit erwartet werden kann«, heißt es in dem Bescheid.

Bei der Strecke nach Frankfurt (Oder) und weiter Richtung Polen sei DB Infrago »der Auffassung, dass die streckenseitigen Engpässe im höchstausgelasteten Bereich von Berlin bis Fangschleuse durch die aktuell in Bau befindlichen Ausbauprojekte im Bereich Köpenick und Fangschleuse beseitigt werden können«. Darüber hinaus müssten »mindestens die Möglichkeiten zur Kapazitätserhöhung infolge einer Digitalisierung der Leit- und Sicherungstechnik inklusive ETCS ausgeschöpft werden«. Außerdem erklärt DB Infrago: »Eine Entwidmung der Bahnflächen im Bereich des ehemaligen Berliner Güterbahnhofs Köpenick ist in einem gesamtstädtischen Kontext an Flächenbedarfen zu betrachten, der aktuell mit dem Land Berlin abgestimmt wird.«

Gegen die Ablehnung einer Freistellung der Bahnflächen durch das Eisenbahn-Bundesamt legte das Land Berlin Widerspruch ein. Auf diesen folgte am 1. August 2025 erneut ein ablehnender Bescheid durch das EBA, welchen dieses allerdings keine drei Wochen später, am 20. August, zurückzog. Er »wurde aufgehoben und das Widerspruchsverfahren fortgesetzt, um weitere Sachverhaltsermittlungen durchzuführen und die Rechtslage noch einmal zu überprüfen«, erklärte die EBA-Pressestelle auf Anfrage von »nd«.

Nun ist also laut Angaben der Senatsbauverwaltung der neue Bescheid da, mit dem die Bahnflächen nun für Bebauung freigegeben worden sind. Die Freistellung sei auf Grundlage einer Übergangsregelung für laufende Verfahren im Allgemeinen Eisenbahngesetz erteilt worden, so die Senatsbauverwaltung.

Freimütig sagte der Berliner Bausenator Christian Gaebler (SPD) im Juni 2026 zu »nd«, dass das auf seine Intervention zurückzuführen sei. »Ich habe den Präsidenten des Eisenbahn-Bundesamts angerufen, um mit ihm über diesen seltsamen Bescheid zu sprechen«, so Gaebler. Es gebe »Quertreiber« in der Behörde. Gaebler gab sich zuversichtlich, dass das Eisenbahn-Bundesamt noch diesen Sommer die Entwidmung vollziehen werde. Er sollte recht behalten.

UPDATE 10.8.26, 19:28 Uhr: Kurz nach Veröffentlichung des Artikels informierte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung über die erfolgte Freistellung des Areals. Der neue Stand ist eingearbeitet worden.