Европейские торговые центры снова привлекают крупный капитал. В первом полугодии 2026 года они обеспечили 34% всех инвестиций в торговую недвижимость региона — максимальную долю с 2022-го. Средняя вакантность лучших объектов впервые за десятилетие снизилась, а арендные ставки в Лиссабоне и Милане растут значительно быстрее общеевропейского уровня.

Сектор, который еще недавно считали жертвой интернет-торговли, возвращается в поле зрения фондов и крупных собственников. Однако спрос распределяется неравномерно: инвесторов интересуют прежде всего центры с устойчивой посещаемостью, платежеспособной аудиторией и возможностью менять состав арендаторов. Устаревшие объекты сталкиваются с дорогой реконструкцией и риском дальнейшего снижения стоимости.

Объем вложений в европейские торговые центры за 2025 год достиг €12 млрд — более чем вдвое выше минимума 2023-го, хотя и ниже пиков предыдущего инвестиционного цикла. В первом полугодии 2026 года их доля в инвестициях во всю торговую недвижимость выросла до 34%. Такие данные приводит исследование Savills European Shopping Centre Spotlight.

Показатель относится к структуре инвестиций именно в retail-недвижимость. Он не означает, что на торговые центры пришлась треть всего капитала, вложенного в европейские здания, и сам по себе не доказывает увеличения общего объема сделок. Более широкий европейский retail-рынок в первом полугодии, напротив, сократился примерно на 12% год к году, свидетельствует отдельный обзор европейских инвестиций.

Крупные сделки показывают, что ликвидность возвращается. Среди примеров — приобретение 70% польского Posnania примерно за €400 млн и продажа британского Merry Hill приблизительно за €340 млн. Для рынка, пережившего несколько лет ограниченного числа сделок, такие покупки важны еще и как новые ориентиры оценки активов.

Средняя доля свободных помещений в лучших европейских торговых центрах снизилась с 9,7% в 2024 году до 9,1% в 2025-м. Изменение составило 0,6 процентного пункта. Это не означает, что все торговые центры континента близки к полной заполняемости: речь идет о выборке объектов prime-класса.

Сильнее всего вакантность сократилась в Хельсинки — на 3,3 процентного пункта. Далее следуют Мадрид с 2,3 пункта и Манчестер с Будапештом, где снижение составило по 2,2 пункта. Собственники получили возможность внимательнее выбирать арендаторов и обсуждать повышение ставок, но положение менее качественных центров остается сложным.

За последние три года ставки в лучших европейских торговых центрах росли в среднем на 2% ежегодно. В Лиссабоне и Милане показатель достиг 8,1% в год. Речь о среднегодовом темпе с учетом накопления, а не об общем росте за три года.

Милан выделяется крайне ограниченным предложением: свободными в его премиальных центрах оставались 1,3% помещений. В Лиссабоне показатель составлял 3,1%. Сильная переговорная позиция собственников связана с нехваткой качественных площадей, а не с повсеместным ускорением розничных продаж.

Электронная коммерция продолжает расти. В 2025 году 78% жителей ЕС, использовавших интернет, покупали товары или услуги онлайн, в то время как в 2015-м доля составляла 62%. Но рост цифровых продаж не сделал физические магазины ненужными. Они стали местом выдачи заказов, возвратов, примерки и общения с покупателями.

Крупные центры добавляют рестораны, спортивные клубы, медицинские сервисы и развлечения. Посетитель может прийти за продуктами, воспользоваться услугой и лишь затем зайти в магазин одежды. Такая модель уменьшает зависимость от отдельной торговой категории, хотя требует более активного управления и затрат на переоборудование.

Европейская площадь торговых центров увеличивается в среднем на 0,25% в год с 2020-го против 0,8% в 2017–2020 годах. Строящиеся проекты добавят к существующему фонду лишь около 0,6%. При высокой стоимости строительных работ, кредитов и модернизации инженерных систем быстрого расширения предложения аналитики не ожидают.

Это поддерживает действующие центры в привлекательных районах. Однако отсутствие новой конкуренции не спасает объекты с устаревшей планировкой, слабой посещаемостью или большими будущими расходами на ремонт.

В 2025 году объем покупок торговых центров в Чехии и Италии оказался на 196% выше среднего показателя предыдущих пяти лет. Испания превысила свой пятилетний уровень на 51%. Американские фонды вложили в европейский сегмент около €1,1 млрд, а крупнейшие институциональные инвесторы снова рассматривают долгосрочные покупки.

Одновременно сохраняется разрыв между типами объектов. Премиальные региональные центры с высокой посещаемостью способны повышать аренду. Центры среднего класса требуют вложений в энергоэффективность, инженерные системы и общественные зоны, не всегда имея возможность переложить расходы на арендаторов. В слабых локациях даже снижение цены покупки может не компенсировать риск пустующих помещений.

По индексу MSCI совокупная доходность региональных торговых центров Европы в 2025 году составила 6,9%. Доходная составляющая достигла 5,4%, а изменение стоимости недвижимости впервые с 2017-го стало положительным — около 1,4%. Разница при сложении отражает округление данных.

Средняя ставка капитализации лучших европейских торговых центров после шести кварталов снижения достигла примерно 6,2%. Испания показала сжатие на 50 базисных пунктов с конца 2025 года, Лиссабон, Милан и Лондон — на 25 пунктов год к году. Германия стала исключением: во втором квартале требуемая доходность увеличилась на 20 базисных пунктов.

Снижение ставки капитализации обычно соответствует повышению цены актива при сопоставимом доходе. Но доходность индекса за прошлый год, ставка капитализации отдельного здания и прогноз прибыли нового покупателя — разные показатели. Их нельзя подменять друг другом.

В Швеции восстановление поддерживают устойчивые форматы — региональные центры, продуктовые магазины и торговые парки. В первом квартале объем инвестиций в торговую недвижимость вырос на 15% до 2,7 млрд крон. Среди крупных сделок — покупка Avion Shopping Centre в Умео примерно за 1,2 млрд крон.

В странах Балтии качественные площади также остаются востребованными. Ранее International Investment сообщал о вакантности профессионально управляемых торговых центров около 1,5–2,2% в столицах региона. Кипр показывает другую динамику: при росте розничного оборота цены коммерческих объектов и арендные ставки повышались сравнительно медленно. Эти примеры подтверждают, что единого европейского сценария нет.

CBRE также отмечает расхождение между форматами. В ее выборке 162 торговых объектов в 15 странах торговые парки и центры повседневного спроса развиваются устойчивее части традиционных моллов. Показатели вакантности этой выборки нельзя напрямую сопоставлять с prime-сегментом Savills: компании изучают разные объекты.

При покупке торгового центра важны торговая зона, доходы жителей, посещаемость, фактическая выручка магазинов и устойчивость крупнейших арендаторов. Долгосрочные договоры не всегда позволяют быстро поднять арендную плату вслед за рынком, а высокая текущая доходность может скрывать предстоящие капитальные расходы.

Отдельного анализа требуют инженерные системы, энергоэффективность, стоимость обслуживания общих зон и возможность использовать площади для ресторанов, медицины и досуга. Если объект расположен в районе со слабым спросом, реконструкция может увеличить расходы без сопоставимого роста арендных поступлений.

Европейские торговые центры возвращаются в инвестиционные портфели, но прежняя модель покупки любого крупного объекта больше не работает. Ценность создают местоположение, грамотный состав арендаторов и способность собственника развивать недвижимость вместе с запросами покупателей.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Какую долю европейских retail-инвестиций получили торговые центры?

В первом полугодии 2026 года их доля составила 34%, максимум с 2022 года. Это доля торговой недвижимости, не всех инвестиций в недвижимость.

Снижается ли вакантность торговых центров Европы?

В лучших объектах Savills зафиксировала снижение с 9,7% до 9,1% за 2025 год, впервые за десятилетие.

Где быстрее растут ставки аренды?

В Лиссабоне и Милане prime-аренда росла в среднем на 8,1% в год на протяжении трех лет. В общеевропейской выборке показатель составил 2%.

Какая доходность у европейских торговых центров?

Индекс MSCI показал совокупную доходность региональных торговых центров 6,9% за 2025 год. Это результат индекса за прошлый период, а не гарантированный доход нового инвестора.

Почему инвесторы предпочитают крупные качественные центры?

Такие объекты чаще располагают устойчивой посещаемостью, надежными арендаторами и возможностью повышать аренду без сильного роста вакантности.