Quintin Soloviev, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

Европейские инвестиции в недвижимость растут, но деньги распределяются по континенту все менее равномерно. За январь–сентябрь 2026 года объем вложений может достигнуть €156 млрд, всего на 4% больше прошлогоднего. За этой небольшой прибавкой скрывается более заметный сдвиг: Центральная и Восточная Европа (CEE) прибавляет 34%, Северная Европа — 25%, Южная Европа — 20%, а остальная Западная Европа теряет 5%. Великобритания, Германия и Франция вместе показывают снижение на 8%. Крупнейшие рынки остаются самыми ликвидными, но их масштаб больше не гарантирует автоматический приток капитала.

Savills ожидает около €156 млрд инвестиций в европейскую недвижимость за первые девять месяцев 2026 года. Рост на 4% выглядит умеренным, если смотреть только на весь континент.

Региональная разбивка показывает другую картину. Центральная и Восточная Европа растет на 34%, Северная Европа — на 25%, Южная Европа — на 20%. В остальной Западной Европе объем снижается на 5%, а в Великобритании, Германии и Франции вместе — на 8%.

Это не означает массового ухода капитала с Запада. В III квартале европейский рынок в целом остается осторожным: предварительная оценка составляет около €46 млрд, на 6% меньше, чем годом ранее. Инвесторы дольше согласовывают финансирование и внимательнее относятся к цене. Меняется не направление всего потока, а относительный приоритет отдельных рынков.

Центральная и Восточная Европа получила преимущество не потому, что стала безрисковой. Покупатель получает более высокую доходность и в отдельных городах более быстрый рост аренды, чем в зрелых западноевропейских центрах.

Офисный рынок показывает этот сдвиг особенно наглядно. В первом полугодии 2026 года инвестиции в офисы CEE достигли €1,5 млрд — на 6% выше среднего значения первых полугодий за пять лет. Европейский офисный рынок в целом остается примерно на 30% ниже сопоставимого среднего.

Вакантность в отслеживаемых рынках CEE сократилась до 8,1% против 9,4% по Европе. За 12 месяцев ставка за лучшие современные офисы выросла на 9,6% в Варшаве, на 7,1% в Будапеште и на 3,3% в Праге. Доходность лучших офисных объектов составляет около 6% в Варшаве, 5,25% в Праге, 6,75% в Будапеште и 7,2% в Бухаресте, в то время как на крупнейших западноевропейских рынках она чаще находится в диапазоне около 4%.

Именно эта разница снова делает регион интересным после нескольких лет дорогого кредита. Инвестор уже не может рассчитывать только на рост стоимости актива. Ему нужен денежный поток.

Еще одно изменение касается происхождения денег.

Польша получает больше капитала из соседних стран, прежде всего из Чехии. За последние 12–18 месяцев чешские фонды усилили присутствие в CEE, Великобритании и Германии.

Для региона это важный признак зрелости. Рынок меньше зависит от решения американского или британского фонда открыть или закрыть лимит на Восточную Европу. Местные управляющие компании, страховые деньги и частный капитал начинают сами формировать трансграничный спрос.

Польский рынок дополнительно поддерживают промышленность, логистика и расходы, связанные с оборонным сектором. Варшава при этом сохраняет ограниченное новое офисное предложение, что помогает лучшим объектам удерживать аренду.

Чехия показывает ту же тенденцию еще сильнее. За первое полугодие 2026 года инвестиции в коммерческую недвижимость достигли примерно €1,4 млрд. Около €1 млрд пришлось только на II квартал.

Местные фонды и компании обеспечили 74% квартального объема. Самым крупным сегментом во II квартале стало жилье для аренды и другие жилые инвестиционные активы, немного опередив офисы.

Сильная внутренняя база покупателей снижает зависимость от международных потоков, но создает новый риск: лучшие активы становятся дороже именно потому, что за них конкурируют местные фонды. Для иностранного инвестора CEE уже не всегда означает большой дисконт.

Южная Европа привлекает капитал по другой причине.

Испания сочетает экономический рост, туризм, дефицит жилья и глубокий рынок аренды. Ее недвижимость уже нельзя рассматривать как дешевый рынок после кризиса. Инвестор платит за текущий спрос.

Последние данные Eurostat усиливают этот тезис. Во II квартале 2026 года цены на жилье в Испании выросли на 12,1% год к году, тогда как в среднем по ЕС — на 4,7%. Быстрый рост создает капитализацию для действующих владельцев, но одновременно делает новые покупки дороже и снижает запас безопасности.

Поэтому привлекательность Испании все больше зависит от конкретного сегмента. Гостиницы, логистика, студенческое жилье и долгосрочная аренда могут поддерживаться реальным спросом. Покупка любого объекта только из-за сильной статистики страны становится менее очевидной.

В Италии рост сильнее зависит от отдельных крупных приобретений.

Интерес заметен в торговой недвижимости, гостиницах и логистике. Особенно важен возврат покупателей в сегменты, которые несколько лет считались слишком проблемными, включая часть торговых центров.

Это показывает более широкий сдвиг европейского капитала. Инвестор меньше привязан к модным классам активов и сильнее смотрит на цену относительно денежного потока.

Тот же принцип объясняет возвращение интереса к гостиницам и рост инвестиций в жилые форматы.

Рост Северной Европы на 25% разрушает слишком простую схему «Запад проигрывает Востоку».

Швеция получила поддержку от нескольких крупных сделок в первом полугодии, а местные и норвежские группы продолжают активно покупать. Эти рынки давно являются прозрачными и институциональными, поэтому их рост нельзя объяснить низкой ценой входа.

Общий вывод другой: капитал идет туда, где текущая цена соответствует качеству дохода.

Тбилиси. Грузия не входит в выборку Savills по CEE, но конкурирует за часть международного капитала как рынок более ранней стадии. Фото: Vyacheslav Argenberg, Wikimedia Commons, CC BY 4.0.

Грузия не входит в ЕС и не является частью показателя CEE в исследовании Savills. Сравнивать ее напрямую с Польшей или Чехией было бы неправильно.

Но для международного инвестора страна конкурирует за часть того же капитала — прежде всего в жилье, гостиничной недвижимости и курортных проектах. Логика похожа: более ранняя стадия рынка, меньшая стоимость входа и возможность получить рост там, где крупные европейские города уже дорого оценены.

Последние данные по Тбилиси подтверждают активность внутреннего рынка. В августе 2026 года зарегистрировано 3 388 сделок с квартирами, на 18,9% больше, чем годом ранее. Денежный объем вырос на 35,2%, до $297 млн. Иностранцы обеспечили около 14% покупок.

Батуми развивается иначе. Там прошло 1 235 сделок, на 4,3% меньше год к году, а объем вырос на 2,9%, до $81 млн. На иностранцев пришлось 52% покупок. Это делает рынок намного сильнее зависимым от туризма и международного капитала.

Туризм создает устойчивую базу спроса для части грузинской недвижимости.

В 2025 году страна получила $4,69 млрд доходов от международных поездок и приняла 5,52 млн туристических визитов. За первое полугодие 2026 года число визитов из ЕС и Великобритании выросло на 23,4%, до рекордных 249 201. Доходы от этих рынков увеличились на 21,2%, до $335,7 млн.

Для инвестора важна структура спроса. Рост визитов и расходов туристов из ЕС и Великобритании усиливает значение международных систем бронирования, бренда и профессионального управления в гостиничном сегменте.

При этом массовый рынок апартаментов в Батуми уже очень велик. На конец 2024 года объем квартир для краткосрочной аренды оценивался примерно в 18–20 тыс., а к 2029 году может вырасти до 35–40 тыс. Международно брендированный гостиничный фонд намного меньше: около 3 764 номеров ожидается в 2026 году.

Разница между сегментами уже заметна в структуре предложения. Речь не о дефиците размещения в целом: международно брендированный гостиничный фонд с профессиональным управлением намного меньше массового рынка апартаментов.

Wyndham Grand Batumi Gonio относится к этому более узкому сегменту.

В каталоге проекта указаны 494 объекта — гостиничные номера, пентхаусы, таунхаусы и виллы — под брендом Wyndham Grand. Управляющей компанией указана Aimbridge Hospitality. Для владельца это принципиально отличается от отдельной квартиры для посуточной аренды: цены, бронирования, сервис и работа с гостями входят в централизованную гостиничную систему.

Этот кейс не означает, что брендированный объект автоматически лучше любой квартиры. Проектный риск, срок строительства, договор с оператором и цена входа остаются критичными. Но структура рынка делает такой формат отдельным инвестиционным сегментом: десятки тысяч частных апартаментов конкурируют друг с другом, а объектов с международным брендом и единым управлением значительно меньше.

Для Грузии это и есть более точный аргумент привлекательности. Страна выигрывает не просто более низкими ценами, а возможностью войти в сегмент, который еще не достиг европейской зрелости.

Сдвиг 2026 года легко превратить в слишком простую историю о бегстве капитала из Германии и Франции.

Данные этого не показывают.

Западные рынки остаются крупнейшими, ликвидными и наиболее понятными для институционального инвестора. Но за эту предсказуемость приходится платить более высокой ценой актива и более низкой текущей доходностью.

CEE дает большую премию к доходности, но добавляет региональный и валютный риск. Испания и Италия предлагают более быстрый рост отдельных сегментов, но часть активов уже значительно подорожала. Грузия стоит еще раньше в инвестиционном цикле и требует гораздо более тщательной проверки девелопера, оператора и ликвидности выхода.

Европейская карта капитала меняется не потому, что зрелые рынки перестали быть привлекательными. Инвесторы стали жестче сравнивать цену актива с текущим доходом и качеством спроса. Поэтому CEE, Южная Европа и отдельные рынки за пределами ЕС получают больше внимания. Для Грузии это открывает возможности в Тбилиси и профессионально управляемой гостиничной недвижимости, но устойчивость этих сегментов будет зависеть от того, успевает ли спрос за новым предложением.

Сколько инвестируют в европейскую недвижимость в 2026 году?
За январь–сентябрь Savills ожидает около €156 млрд инвестиций, что на 4% больше, чем годом ранее.

Где инвестиции растут быстрее всего?
Центральная и Восточная Европа прибавляет около 34%, Северная Европа — 25%, Южная Европа — 20%. Остальная Западная Европа снижается примерно на 5%, а Великобритания, Германия и Франция вместе — на 8%.

Капитал действительно уходит из Западной Европы?
Полностью — нет. Западные рынки остаются крупнейшими и наиболее ликвидными. Снижается их относительное преимущество: инвесторы чаще сравнивают их доходность с CEE, Южной и Северной Европой.

Почему CEE привлекает инвесторов?
Регион предлагает более высокую доходность, в отдельных городах более быстрый рост аренды и ограниченное предложение качественных объектов. Важным фактором стал и рост местного институционального капитала.

Что происходит в Польше?
Варшава получает поддержку от дефицита нового качественного офисного предложения и роста аренды. Дополнительный спрос формируют чешские и другие региональные инвесторы.

Что происходит в Чехии?
Инвестиции в коммерческую недвижимость достигли примерно €1,4 млрд за первое полугодие 2026 года. Во II квартале 74% объема обеспечили местные покупатели.

Почему Испания остается привлекательной?
Страна сочетает экономический рост, туризм, дефицит жилья и развитые рынки гостиниц, аренды и логистики. Во II квартале цены на жилье выросли на 12,1% год к году.

Входит ли Грузия в статистику CEE Savills?
Нет. Грузия рассматривается отдельно как соседний инвестиционный рынок, конкурирующий за часть международного капитала.

Что происходит с недвижимостью Тбилиси?
В августе число сделок выросло на 18,9% год к году, до 3 388, а денежный объем — на 35,2%, до $297 млн.

Почему Батуми требует более осторожного подхода?
Иностранцы обеспечивают 52% сделок, а предложение инвестиционных апартаментов быстро растет. Это увеличивает конкуренцию в массовой краткосрочной аренде.

Почему брендированная гостиничная недвижимость Грузии может быть интересна инвестору?
Международно брендированный гостиничный фонд остается намного меньше массового рынка апартаментов. Такой объект дает доступ к профессиональному управлению и туристическому спросу, но требует отдельной проверки проекта и договора.