"Un joyeux bordel", "une ville "attachante mais zinneke", "une grande ville de poche aux multiples villages", "l'empreinte horrible de la bruxellisation"… Les Bruxellois sont évidemment ceux qui parlent le mieux de Bruxelles, ville pour laquelle ils éprouvent à la fois tendresse et exaspération. Mais ce qui est sûr, c'est que Bruxelles-Ville – qui est largement la plus grande des "communes" de la Région bruxelloise – est un espace complexe, hybride… et aujourd'hui en profonde mutation.

Impossible de résumer Bruxelles en un seul mot, évidemment. Et c'est logique car le territoire de "1000 Bruxelles" traverse quasiment toute la capitale de part en part. On y recense globalement 7 grands quartiers (voir l'infographie) aux populations très variées, de Haren, au Nord, au quartier Louise/Roosevelt, au Sud.

Prix des appartements à Bruxelles-Ville ©IPM Graphics / Didier Lorge

Notaire depuis 24 ans à Bruxelles, Sophie Maquet a plutôt tendance à couper la ville en deux : "Pour moi, il y a la ville haute et la ville basse. Cette fracture géographique est bien symbolisée par l'ascenseur du Palais de Justice. Mais les quartiers ont effectivement des réalités très différentes en termes d'immobilier et de population".

"Le nord de la ville est très bigarré, poursuit la notaire bruxelloise. Du côté de Haren, Laeken, Bockstael, ce sont des vieux immeubles, souvent assez beaux. On y trouve notamment pas mal d'artistes. C'est une zone qui penche clairement à gauche, avec des personnes assez engagées".

Un peu plus bas, Sophie Maquet qualifie le Pentagone — le centre historique de Bruxelles — "de quartier d'idéalistes, des personnes qui veulent absolument habiter en pleine ville". Mais ce quartier séduit aussi beaucoup les Néerlandophones, notamment autour de la rue Dansaert, du Marché aux Poissons, du Théâtre flamand et de Tour & Taxis.

Enfin, la partie haute de la ville, surtout à partir de la place Stéphanie, accueille logiquement une population plus "bourgeoise", selon Sophie Maquet.

À Bruxelles-Ville comme sur l'ensemble de la Région, les appartements représentent évidemment la grande majorité des ventes (autour de 80 %) et du marché locatif (85 % environ). "De manière générale, la maison unifamiliale, c'est la bête rare à Bruxelles-Ville, souligne Me Maquet. Dans le nord de la ville, du côté de Laeken, il y a cependant encore beaucoup de maisons 2 façades à des prix abordables, assez vieilles mais qui doivent faire l'objet de travaux de dingue pour les mettre aux normes".

À l'autre bout de la ville, par contre, les quelques maisons à vendre du côté des quartiers Stéphanie/Louise/Roosevelt sont dans un bien meilleur état. "Mais on ne trouve quasiment rien en dessous de 800 000, voire 1 million d'euros".

Quant aux prix des appartements, ils sont évidemment aussi très différents d'un quartier à un autre. Mais globalement, le parc immobilier bruxellois est très vieux. Et quand on achète, il faut le plus souvent un budget considérable pour moderniser son bien et l'adapter aux nouvelles normes.

Enfin, le marché locatif est actuellement sous une très forte pression à Bruxelles-Ville : "Aujourd'hui, il y a clairement une pénurie du côté des appartements mis en location à Bruxelles. Si vous mettez votre bien en location, vous aurez très vite dix candidats qui se battront pour le louer", remarque ironiquement Sophie Maquet.

Même s'ils râlent régulièrement sur les interminables chantiers, de nombreux Bruxellois apprécient aujourd'hui la mue de leur ville. Des quartiers entiers ont été rénovés et d'autres sont en passe de l'être.

Le chantier du rond-point Schuman est sur le point de se terminer, les aménagements autour de la Place Royale ou de la rue de la Régence prennent forme… Les prochains chantiers sont programmés au Sablon et ailleurs dans le Pentagone, notamment autour du quartier historique des "Marchés" et de la place du Congrès.

Au Sablon, le projet de réaménagement vise à en faire "un lieu vivant, accueillant et accessible à tous", en portant une attention particulière "à la végétalisation et à l'amélioration du confort pour les piétons et les cyclistes, tout en maintenant fluides les connexions entre le haut et le bas de la Ville", selon le projet dévoilé par l'échevine de l'Urbanisme de Bruxelles-Ville, Anaïs Maes (Vooruit.brussels).

Si Bruxelles-Ville se transforme, c'est notamment grâce à davantage de chantiers d'immobilier neuf qu'avant. Les promoteurs semblent avoir retrouvé le goût d'y investir, en particulier dans le Pentagone. Mais le mot d'ordre est aujourd'hui à la construction (ou la rénovation) d'immeubles "mixtes", combinant une série de fonctions urbanistiques différentes : logements, kots étudiants, commerces, bureaux ou coworking, hôtel…

De nombreux exemples (les immeubles "OXY", "The Dome", "GEM"…) de cette mixité fleurissent actuellement dans le centre historique de Bruxelles, le dernier en date étant l'annonce du projet "The Fifty Six Brussels" porté par les promoteurs Burco et 3D Real Estate : il transformera l'ancienne imprimerie de la Banque nationale de Belgique (un bâtiment de 20 000 m²) en un complexe aux nombreuses activités (hôtellerie, salle de sport, logements, bureaux, restaurants…).

Signe des temps, ces immeubles mixtes démontrent une autre tendance : le retour des travailleurs dans les bureaux et celui de nombreuses sociétés dans le centre-ville. "C'est notamment le cas à proximité de la place de Brouckère, souligne un professionnel de l'immobilier : De grandes sociétés comme Engie, TotalEnergies, la Bank of New York, par exemple, ont fait le choix de s'y installer. Et cela crée réellement une nouvelle dynamique dans ce quartier".