Deux cent mille euros. Que peut-on acheter avec cette somme dans les campagnes wallonnes ? Quelques hectares de terre agricole ou de prairie, une forêt, un vignoble en devenir ? La question a été posée à trois experts en la matière : Yves Lange du Comptoir foncier, versé dans le courtage et l'expertise de propriétés bâties, agricoles et forestières ; Philippe de Wouters, directeur de la Société royale forestière de Belgique, ASBL fondée en 1893 qui s'engage pour la promotion, la protection et la gestion durable des forêts ; et Renaud Grégoire, notaire à Wanze, près de Huy, porte-parole de Fednot. Qui d'emblée insiste sur le fait que "c'est un joli fantasme qui n'est pas si courant et qui, à moins d'avoir de la famille ou des amis qui ont investi dans du foncier rural, vous fait sortir de votre zone de confort. Il vaut dès lors mieux se faire accompagner pour acheter en connaissance de cause".

À noter que les 200 000 euros de notre exemple constituent le budget total, frais d'acte compris. En comptant environ 15 % pour les droits d'enregistrement et les autres coûts, il reste quelque 170 000 euros à investir dans la terre. Un budget qui peut être mobilisé seul ou à plusieurs — en couple, en famille, en fratrie ou entre amis — et qui permet d'explorer un marché bien différent de celui de la brique.

D'emblée, Yves Lange botte un peu en touche. "Cela dépend de la Région et, surtout, du fait que le foncier peut être libre ou occupé dans le cadre d'un bail à ferme." Pour se rattraper directement ensuite, avançant qu'"avec ce montant, l'amateur pourra acquérir une terre non enclavée, avec des accès à un chemin empierré ou à une route asphaltée, de 8,5 hectares occupés dans l'Entre-Sambre-et-Meuse et le Condroz mais de seulement 3,5 hectares libres. En Hesbaye, 'la crème de la crème', vous n'aurez qu'entre 1,5 et 2 hectares libres… Mais un large potentiel de locataires ou d'occupants, des maraîchers notamment, ou des propriétaires de chevaux, sachant qu'il y a dans le Brabant wallon plus de population avec plus de pouvoir d'achat".

"Quoi qu'il en soit, cela restera un investissement pour se faire plaisir, pour faire plaisir à la nature ou à un jeune agriculteur, poursuit le courtier. Par conviction, donc, ou comme valeur refuge. Car il ne faut pas espérer un gros rendement. Un livret d'épargne rapporte plus. Même si les prix stagnent un peu pour l'instant, ils restent déconnectés des fermages et donc du rendement." Non sans ajouter qu'on peut trouver pas mal d'offres à moins de 50 000 euros. "200 000 euros, c'est déjà pas mal. On a quantité de clients qui achètent avec de plus petits budgets."

"Il y a énormément d'agriculteurs aujourd'hui qui aimeraient acheter la terre qu'ils exploitent ou vont exploiter mais qui n'en ont pas les moyens, confirme Renaud Grégoire. C'est un besoin réel dans l'économie. Pourquoi un investisseur ne ferait-il pas ce choix, quitte à leur proposer une durée de location raisonnable pour ne pas se lier sur le trop long terme, ni s'engager pour ses enfants ? Une opération à voir comme du portage, qui pourrait même être partagé entre plusieurs amis ou voisins. Si ce n'est que le calendrier de sortie peut être compliqué si quelqu'un veut se désolidariser avant l'heure."

Le notaire est d'ailleurs convaincu qu'il va y avoir des formes d'encouragement afin que l'épargne soit mobilisée sur des choses qui font sens. "Si j'ai la chance d'avoir de l'épargne, pourquoi ne pas en consacrer une partie pour soutenir un agriculteur ? Ou au bénéfice d'une autre agriculture. Et contribuer à plein de choses."

"Et cette conviction, on l'a pareillement chevillée au corps pour une forêt, ajoute Yves Lange. Comme pour une terre ou une prairie, ceux qui achètent une forêt le font pour la nature. Si ce n'est que le prix à l'hectare est plus bas et que les arbres prennent de la valeur par leur seule croissance." "Sauf que la forêt ne suit pas le même processus, note Renaud Grégoire. Les terres agricoles, c'est passif : on paye son précompte et on reçoit ses fermages. Dans les bois, la dynamique dépasse l'investissement."

"Pour une terre forestière, ce n'est pas tant le fonds qui compte que les arbres qui s'y développent, confirme Philippe de Wouters. Ainsi, avec 170 000 euros, au sud du sillon Sambre-et-Meuse, je peux tout aussi bien acheter cinq hectares avec de magnifiques peuplements à maturité (résineux surtout), que dix hectares de forêt mixte feuillus/résineux de jeunes peuplements où les premières coupes d'éclaircie en bois de chauffage ou petit sciage sont possibles, ou que quinze hectares de friches et mises à blanc mais sachant que je dois encore investir 5 000 à 8 000 euros par hectare pour planter et entretenir pendant 30 ans avant d'avoir les premiers revenus."

"Au nord du sillon Sambre-et-Meuse, dans le Brabant wallon ou même dans le Hainaut, là où les offres sont plus rares et où il y a plus de contraintes de voisinage, les prix deviennent non raisonnables, détaille l'expert. Ce n'est plus la vraie valeur des arbres (essences, âges, volume…) qui compte. Ce qui est sûr, c'est qu'avec ces mêmes 170 000 euros, j'aurai deux, voire trois fois moins de surface. Et moins encore s'il y a un étang, une rivière, une clairière ou une cabane, même à restaurer…"

Cabane. Le mot magique est donné. "Au sortir du Covid, on pouvait trouver un petit coin de nature avec un bois sur un ou un demi-hectare, une prairie attenante où planter une tente, un étang et, non loin, une cabane de pêche… pour 100 000 euros", détaille Renaud Grégoire, jugeant que c'est sans doute ce qui plaira le plus aux non-initiés. "Aujourd'hui, il faut compter quasiment le double." Ce qui ne diminue pas son intérêt. "C'est un achat qui a du sens, ajoute le notaire car c'est un lieu de divertissement partagé — pour expliquer la nature aux enfants, leur créer des souvenirs, couper son bois de chauffage — pas un investissement dans des arbres. Et cela peut être fait à plusieurs et fonctionner avec des règles d'utilisation et de sortie."

"L'idée avec cet investissement est de trouver une forêt sympa – un petit bijou dans un massif en Ardenne, qui toucherait l'Ourthe ou la Semois, ou quelques hectares perdus dans la nature ou encore un bois avec des terres agricoles alentour – dans laquelle mettre une partie de ses économies et passer un bon moment", renchérit Philippe de Wouters. Et pourquoi ne pas investir dans "un lopin de terre pour y planter quelques arbres fruitiers ou quelques pieds de vigne, pointe encore Renaud Grégoire, en amenant la récolte dans une coopérative ou chez un producteur afin d'avoir son propre jus ou son propre vin". Il voit déjà quelques agriculteurs le faire sur un hectare ou deux dans un esprit de diversification, "parce qu'on ne sait pas comment les choses vont évoluer". Pourquoi pas un particulier ?

Et si ces 170 000 euros devenaient le premier pas posé dans le foncier rural ? "Même si la parcelle forestière de départ est petite, elle peut permettre de constituer progressivement un massif", convient Philippe de Wouters. "Je connais quelqu'un qui a acheté un bois, a coupé tous les arbres qu'il a revendus pour pouvoir le payer, a investi pour le replanter et a fait pareil en plusieurs endroits", se souvient d'ailleurs Renaud Grégoire. "Car c'est à long terme que l'on investit dans le foncier rural. Même si, à court terme, c'est satisfaisant d'un point de vue sociétal et social, insiste le notaire. Dans un monde en forte perte de sens, mettre ses fonds dans quelque chose qui en a et sans perdre de l'argent peut vraiment faire sens. Même si changer de paradigme – en matière d'investissement financier et de return –, c'est compliqué."

Forêts. Depuis 2008, la valeur des arbres sur pied (le "peuplement forestier") est exonérée de droits de succession pour autant que la succession relève de la Région wallonne. En revanche, la valeur du terrain forestier (le "fonds") reste en principe taxable. Dans un site Natura 2000, le régime est encore plus favorable : depuis 2011, sous certaines conditions, les biens immobiliers concernés bénéficient d'une exemption totale des droits de succession et de donation. Le terrain doit toutefois être déclaré pour pouvoir bénéficier de l'exonération.

Terres agricoles. Il existe aussi un régime fiscal favorable pour les terres agricoles données à bail à ferme : depuis le 1er janvier 2021, selon le type de bail, sa durée et l'âge du preneur, la réduction des droits de succession peut atteindre 55 % sur les quatre premiers hectares et 30 % au-delà, voire 75 % et 50 % dans le cas d'un bail de longue durée ou d'un bail de carrière. Ces régimes sont soumis à plusieurs conditions, notamment quant à la forme et à la notification du bail.

Différentes offres sont présentées sur le site www.comptoir-foncier.be, qui pourraient répondre à la question posée dans ce dossier.

À Andenne, un ensemble agricole de 6 ha 76 a, composé d'une terre de culture et d'une prairie louées dans le cadre d'un bail à ferme, est proposé à 200 000 euros.

À Ramillies, on trouve, pour 149 300 euros, une terre de culture libre, de 2 ha 87 a.

À Harzé (Aywaille), ce sont deux prairies tout aussi libres d'occupation qui sont proposées, d'une superficie de 5 ha 30 a, pour 199 500 euros

À Braine-l'Alleud, dans les vallonnements brabançons, l'agence propose, pour 172 600 euros, deux terres de culture libres réunissant 2 ha 46 a.

Du côté de la "crème de la crème" (la Hesbaye), le Comptoir foncier annonce un terrain agricole libre à Jauche de… 66 a 80 ca pour 43 420 euros.

À Mettet, deux ensembles boisés (chênes, peupliers, divers feuillus) d'une contenance de 8 ha 83 a, libres de droit de chasse, sont affichés à partir de 141 000 euros.

À Erpion, un bois de feuillus d'un seul tenant de 5 ha 34 a, l'est à 132 500 euros.