Bei geerbten Immobilien liegt der steuerliche Wert häufig über dem, was am Markt zu erzielen wäre. Viele Erben Wissen gar nicht, dass die Feststellung des Finanzamts nicht einfach hingenommen werden muss. Wer es schafft den geringeren Wert nachzuweisen, zahlt weniger oder häufig gar keine Erbschaftsteuer. Geregelt ist der Weg dorthin in § 198 des Bewertungsgesetzes.

Nehmen wir ein Reihen- oder Einfamilienhaus aus dem Jahr 1968, das eine Tochter von ihrer Mutter erbt. In meiner Berufspraxis ein typisches Beispiel. Im Keller steht leichte Feuchtigkeit, die Heizung stammt aus den 90ern und verfügt über einen Öl-Tank, die Fenster sind die originalen, und im Grundbuch ist das lebenslange Wohnrecht einer Angehörigen eingetragen. Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert auf 620.000 Euro fest, während das Haus in diesem Zustand am Markt etwa 460.000 Euro brächte. Auf die Differenz von 160.000 Euro zahlt die Erbin Erbschaftsteuer, obwohl dieser Betrag bei einem Verkauf nie bei ihr ankäme.

Je stärker ein Objekt vom Durchschnitt abweicht, desto größer wird der Abstand zwischen festgestelltem und tatsächlichem Wert, und er fällt fast immer zugunsten des Finanzamts aus, da viele geerbte Immobilien einfach nicht mehr dem zeigemäßen Bestandsdurchschnitt entsprechen.

In unserem Beispiel bleiben nach Abzug des Freibetrags 220.000 Euro steuerpflichtig, was bei einem Steuersatz von elf Prozent rund 24.200 Euro ergibt. Legt man den tatsächlichen Verkehrswert zugrunde, sind es 60.000 Euro und damit gut 4.200 Euro, weil der niedrigere Betrag zugleich in die nächstniedrigere Tarifstufe fällt.

Für Geschwister oder für Nichten und Neffen wiegt die Bewertungsfrage noch schwerer, weil dort nach Abzug der 20.000 Euro Steuersätze zwischen 20 und 30 Prozent greifen. Steuerfrei bliebe das Haus nur, wenn die Tochter unverzüglich selbst einzöge, zehn Jahre bliebe und die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschritte, und fällig wird die Steuer ohnehin, gleich ob verkauft wird oder nicht.

Besser ist sogar die Erbschaft pro-aktiv anzugehen und die Immobilie frühzeitig auf Basis eines Gutachtens an Familienmitglieder zu überschreiben, statt auf den Erbfall zu warten. Durch Eintragung verschiedener Rechte (zum Beispiel Wohnrecht für den Erblasser) kann der Wert der Immobilie zudem gesenkt werden, was etwaige Steuerzahlungen verringert oder gänzlich verhindert, während der bisherige Eigentümer weiter wohnen bleiben kann. Einzelheiten sollten hier stets mit einem Steuerberater geklärt werden.

Bei unsanierten Häusern, bei eingetragenen Wohn- oder Nießbrauchrechten und bei ungewöhnlichen Zuschnitten ist die Wahrscheinlichkeit allerdings hoch, dass der tatsächliche Wert deutlich unter dem festgestellten liegt. In unserem Beispiel stünden rund 20.000 Euro Steuerersparnis gegen die Kosten des Gutachtens. Über höhere Freibeträge wird derzeit diskutiert, beschlossen ist bislang nichts, sodass für jeden aktuellen Erbfall die heutigen Beträge gelten.