При вступлении в наследство НДФЛ со стоимости полученной квартиры платить не нужно. Согласно п. 18 ст. 217 НК РФ доходы в денежной и натуральной форме, полученные в порядке наследования, освобождаются от налогообложения. Исключение предусмотрено для отдельных авторских вознаграждений.

При этом степень родства с наследодателем значения не имеет. Наследство может оставить родитель, дядя, друг или вообще человек, который не является родственником: само получение недвижимости по наследству НДФЛ не облагается. При дарении недвижимости такие правила не работают, подробнее об этом писали в этой статье.

Пример. Дядя оставил племяннику квартиру. Несмотря на то, что они не относятся к близким родственникам для целей дарения, при наследовании это значения не имеет: племяннику не нужно декларировать стоимость квартиры и платить НДФЛ при ее получении.

Но при дальнейшей продаже квартиры правила меняются. Здесь уже важно определить минимальный срок владения и правильно рассчитать налоговую базу. Если вам пришло требование с налоговой инспекции отчитаться по полученной в наследство недвижимости, обращайтесь в ООО Верните налог.

Для недвижимости, полученной по наследству, минимальный срок владения составляет 3 года, а не обычные 5 лет. Это предусмотрено подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Для наследственной недвижимости трехлетний срок применяется независимо от степени родства с наследодателем согласно Если к моменту продажи трехлетний срок истек, доход освобождается от НДФЛ и декларацию по такой продаже подавать не требуется.

Главная особенность наследства — срок владения считается не с даты регистрации права собственности в ЕГРН и не с даты получения свидетельства о наследстве, а со дня смерти наследодателя согласно письму Минфина России от 12.08.2025 N 03-04-05/78162

Пример. Наследодатель умер 10 февраля 2023 года. Наследник зарегистрировал квартиру на себя только в ноябре 2023 года. Если квартиру продать после 10 февраля 2026 года, трехлетний срок владения уже истек — НДФЛ по сроку владения не возникает.

Именно поэтому при продаже наследственной недвижимости нельзя ориентироваться только на дату в выписке ЕГРН. Подтверждения срока владения имеет доказательный характер для налоговой инспекции. Продавцу наследуемой квартиры необходимо снять себя из списка декларантов до 30 апреля следующего года после продажи, чтобы в дальнейшем налоговая инспекция не начала самостоятельную проверку.

Доказать правильный срок владения особенно важно. Перед продажей специалисты ООО «Верните налог» могут проверить документы, дату возникновения права и заранее определить, придется ли платить НДФЛ.

Если минимальный срок владения 3 года не истек, доход от продажи необходимо рассчитать для целей НДФЛ.

Если квартира продается раньше трехлетнего срока, у наследника есть два основных варианта уменьшить налогооблагаемую базу:

1. Использовать имущественный вычет.

   Для жилых домов, квартир, комнат, земельных участков и долей в них доход от продажи можно уменьшить на сумму до 1 млн рублей. Для апартаментов, нежилой недвижимости, авто, машиномест имущественный вычет составляет 250 000 рублей.

2. Использовать расходы наследодателя на приобретение квартиры.
   После изменений, внесенных Федеральным законом от 29.09.2019 № 325-ФЗ в ст. 220 НК РФ, при продаже наследственной недвижимости можно учитывать документально подтвержденные расходы наследодателя на ее приобретение при соблюдении установленных законом условий.

Рассмотрим на примере. Дядя получил квартиру в результате приватизации в 2020 году. В 2025 году после его смерти квартира перешла по наследству племяннику. В 2026 году племянник решил продать ее за 20 000 000 ₽. Кадастровая стоимость квартиры — 15 000 000 ₽. Поскольку квартира продается раньше минимального трехлетнего срока владения наследником, необходимо рассчитать НДФЛ. Но итоговая сумма налога будет кардинально отличаться в зависимости от того, является наследник налоговым резидентом РФ или нерезидентом по итогам года получения дохода.

Для налогового резидента при продаже недвижимости с 2025 года применяется специальная шкала: 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. При продаже квартиры также можно применить имущественный вычет до 1 млн ₽. Если по итогам соответствующего налогового периода продавец является налоговым нерезидентом РФ, доход от продажи российской недвижимости облагается по ставке 30%. ФНС отдельно разъясняет, что имущественные налоговые вычеты по статье 220 НК РФ к такому доходу не применяются. Поэтому уменьшить доход от продажи квартиры на стандартный вычет 1 млн ₽ нерезидент не может. В нашем примере разница огромная. Резидент заплатит 2 802 000 ₽, а нерезидент — 6 000 000 ₽. Разница составляет 3 198 000 ₽.

Важно! Для налоговых нерезидентов существуют законные способы уменьшить налог при продаже недвижимости, но применять их необходимо заранее — до совершения сделки. После получения дохода возможности для налоговой оптимизации могут быть существенно ограничены. Если вы живете за границей и планируете продать квартиру, в том числе полученную по наследству, рекомендуем до подписания договора и получения денег обратиться в ООО «Верните налог». Эксперты заранее проверят налоговое резидентство, документы и обстоятельства сделки и определят законный вариант снижения НДФЛ.

Не переплачивайте налоги — доверьте расчет экспертам ООО Верните налог

Проверим налог до сделки с недвижимостью, найдем законные возможности его снизить, подготовим документы и сопроводим до решения налоговой инспекции.

Рассмотрим другой пример. Дядя приобрел квартиру в 2020 году за 10 000 000 ₽. В 2025 году племянник получил эту квартиру по наследству и в 2026 году решил продать ее за 20 000 000 ₽. Кадастровая стоимость объекта — 15 000 000 ₽. Поскольку с момента открытия наследства еще не прошло трех лет, освобождения от НДФЛ по минимальному сроку владения нет. При этом результат будет существенно отличаться в зависимости от налогового резидентства наследника.

Если квартира получена по наследству, а затем продана до истечения минимального срока владения, налоговый резидент может вместо фиксированного имущественного вычета уменьшить доход на документально подтвержденные расходы наследодателя на приобретение квартиры, если эти расходы ранее не были учтены наследодателем в целях налогообложения. Такое право предусмотрено статьей 220 НК РФ. В нашем примере дядя действительно заплатил за квартиру 10 млн ₽. Если эти расходы подтверждены документами, наследник-резидент может использовать их при расчете НДФЛ.

А что происходит у нерезидента? Здесь принципиальное отличие. Если по итогам 2026 года наследник является налоговым нерезидентом РФ, доход от продажи российской недвижимости облагается по ставке 30%, а имущественные налоговые вычеты по статье 220 НК РФ к такому доходу не применяются. Соответственно, уменьшить облагаемый доход на расходы по приобретению недвижимости также нельзя.

После получения наследства важно не выбрасывать документы предыдущего собственника. Если квартира будет продаваться раньше минимального срока владения, они могут уменьшить НДФЛ на значительную сумму. В первую очередь стоит сохранить или попытаться восстановить договор купли-продажи наследодателя, расписки о передаче денежных средств, банковские выписки, платежные поручения и другие документы, подтверждающие фактическую оплату недвижимости.

Поэтому, если наследодатель покупал квартиру много лет назад, лучше заняться восстановлением документов до продажи, а не тогда, когда уже началась камеральная проверка. Эксперты ООО «Верните налог» подскажут, какие документы необходимо восстановить, где и каким образом их можно получить, чтобы подтвердить расходы наследодателя. На практике правильно подтвержденные расходы могут уменьшить налоговую базу на миллионы рублей, а сумму НДФЛ — на сотни тысяч и даже миллионы рублей. Не откладывайте поиск документов до подачи декларации — проверьте возможность уменьшения налога еще до сделки

С 2024 года действует новое правило для жилых помещений, образованных в результате раздела, перепланировки, реконструкции или выдела доли: в срок владения новым объектом включается срок владения исходной недвижимостью. Согласно пункту 2 статьи 217.1 НК РФ срок нового жилого помещения определяется с учетом срока владения исходным объектом. В нашей предыдущей статье мы подробно рассмотрели, как работает данное изменение на практике и в каких случаях оно влияет на расчет налога.

Но для наследства есть важный нюанс.

В письме Минфина России от 01.11.2024 № 03-04-05/107619 указано: если основанием регистрации нового объекта стало не свидетельство о праве на наследство, а решение собственника о разделе ранее унаследованного помещения, специальный трехлетний срок, установленный именно для наследства, к новому объекту не применяется.

Получается необычная ситуация: история владения исходной квартирой учитывается, но минимальный срок для вновь образованного объекта может составить уже 5 лет вместо 3 лет.

Например, квартира была получена по наследству четыре года назад. Собственник разделил ее на два самостоятельных жилых помещения и решил сразу продать одно из них. Несмотря на то, что для исходной наследственной квартиры трехлетний срок уже закончился, к новому объекту может применяться общий пятилетний срок.

Именно поэтому раздел наследственной недвижимости непосредственно перед продажей необходимо обязательно просчитывать заранее. Ошибка в определении срока владения может привести к неожиданному НДФЛ и существенно увеличить налоговую нагрузку. Эксперты ООО «Верните налог» проверят налоговые последствия раздела до сделки, рассчитают возможный НДФЛ и помогут выбрать законный вариант продажи с минимальной налоговой нагрузкой.

Срок владения исходным объектом учитывается, но специальный трехлетний срок наследства к вновь образованному объекту, согласно позиции Минфина, не применяется.

Реклама: ООО «Верните налог», ИНН 9111030938, erid: 2W5zFHULsL5