Eine Immobilie kann grundsätzlich ohne Notar durch ein handschriftliches Testament vererbt werden. Wichtig ist aber, dass das Testament klar und eindeutig formuliert ist. Gerade bei Häusern und Wohnungen kommt es entscheidend darauf an, wie die begünstigte Person eingesetzt wird.

• Erbeinsetzung: Die benannte Person wird mit dem Todesfall automatisch Rechtsnachfolger und damit grundsätzlich auch Eigentümer der Immobilie.
• Vermächtnis: Die begünstigte Person bekommt die Immobilie nicht direkt, sondern hat nur einen Anspruch auf Übertragung.

Eine Person kann auch als Erbe eingesetzt werden und zugleich ein Vermächtnis erhalten. Das kommt insbesondere in Betracht, wenn mehrere Personen Erben sind.

Diese Unterscheidung hat in der Praxis große Folgen:

• Mit dem Erbfall geht das Eigentum rechtlich automatisch auf den Erben über; das Grundbuch muss später angepasst werden.
• Wer nur ein Vermächtnis bekommt, muss die Übertragung erst vom Erben verlangen.
• Unklare Formulierungen im Testament können später zu Streit führen.

Deshalb gilt: Bei Immobilien sollte ein Testament immer möglichst eindeutig und juristisch sauber formuliert sein.

Das Berliner Testament ist ein gemeinsames Testament von Ehepaaren oder eingetragenen Lebenspartnern. Darin setzen sich beide zunächst gegenseitig als Alleinerben ein. Die Kinder erben dann erst nach dem Tod des zweiten Elternteils. 

• Der überlebende Partner ist zunächst finanziell abgesichert.
• Das gemeinsame Vermögen, etwa das Haus, bleibt erst einmal in der Hand des Ehepartners.
• Die Erbfolge ist klar und einfach geregelt.

Nachteile: 

• Die Kinder können nach dem ersten Todesfall trotzdem ihren Pflichtteil verlangen. Dieser muss in Geld ausgezahlt werden und kann den überlebenden Partner bei einer Immobilie finanziell unter Druck setzen.
• Steuerlich kann das Berliner Testament nachteilig sein, weil Freibeträge der Kinder beim ersten Erbfall oft ungenutzt bleiben.
• Nach dem Tod des ersten Partners lässt sich das Testament meist nicht mehr ohne Weiteres ändern.

Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf ein Kind, Enkelkind oder eine andere Person übertragen möchte, braucht zwingend einen notariell beurkundeten Vertrag. Das gilt unabhängig davon, ob die Immobilie

• komplett verschenkt wird,
• teilweise übertragen wird oder
• gegen Zahlung eines Kaufpreises übergeht.

Der Vertrag über die Übertragung einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Vollständig vollzogen ist die Eigentumsübertragung in der Praxis aber erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Wer eine Immobilie verschenken möchte, braucht dafür einen Notar. Er sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich korrekt aufgesetzt und die Übertragung wirksam wird.

• Wertfeststellung: Der Wert der Immobilie wird als Grundlage für die Gebühren herangezogen.
• Vertragserstellung: Der Notar erstellt den Schenkungsvertrag.
• Beurkundung und Abwicklung: Er beurkundet den Vertrag, kümmert sich um die rechtliche Abwicklung und veranlasst die Änderungen im Grundbuch.

Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro können sich die Notar- und Grundbuchkosten auf insgesamt rund 4370 Euro belaufen. Die genaue Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Immobilienwert und ist gesetzlich festgelegt.

• Beurkundung: 1870,00 Euro
• Vollzugstätigkeit: 467,50 Euro
• Betreuungstätigkeit: 467,50 Euro
• Mehrwertsteuer: 532,95 Euro
• Grundbuchkosten: 935,00 Euro

Ob eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, ist vor allem aus steuerlicher Sicht wichtig. Denn sowohl bei der Erbschaftsteuer als auch bei der Schenkungsteuer gelten Freibeträge.

Der wichtigste steuerliche Vorteil einer Schenkung zu Lebzeiten: Die Freibeträge können alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Dadurch lassen sich auch größere Vermögenswerte schrittweise steuerfrei übertragen.

• Zunächst überträgt er die Hälfte der Immobilie im Wert von 400.000 Euro.
• Zehn Jahre später überträgt er die zweite Hälfte, ebenfalls im Wert von 400.000 Euro.
• Bleibt der Wert innerhalb des Freibetrags, kann die Übertragung steuerfrei sein.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann bei geerbten Immobilien auch eine Steuerbefreiung möglich sein, wenn die Erben die Immobilie selbst nutzen. Das gilt vor allem für Ehepartner und Kinder.

• Die Immobilie muss nach dem Erbe 10 Jahre lang selbst bewohnt werden.
• Sie darf in dieser Zeit nicht verkauft oder vermietet werden.
• Die Wohnfläche darf nicht größer als 200 Quadratmeter sein (bei Kindern).
• Ist sie größer, fällt die Steuer nur anteilig auf die darüber hinausgehende Fläche an.

Viele Eltern möchten die Immobilie schon auf die Kinder übertragen, sie aber weiterhin selbst nutzen. Dafür gibt es den sogenannten Nießbrauchsvorbehalt.

• selbst darin wohnen
• Mieteinnahmen behalten
• die Immobilie wirtschaftlich weiter nutzen

Ein Nießbrauch sollte immer notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.

Bei einer Schenkung kann vertraglich ein Rückforderungsrecht vereinbart werden. Das kann sinnvoll sein, wenn sich die persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Beschenkten negativ entwickeln.

• wenn die Schenkung schon mehr als 10 Jahre zurückliegt oder
• wenn der Beschenkte durch die Rückgabe selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten würde.

Bekommt die betroffene Person Sozialhilfe, kann das Sozialamt diesen Anspruch auf sich überleiten und selbst gegenüber dem Beschenkten geltend machen.
Für die Praxis heißt das: Wer Vermögen verschenkt und später auf Sozialhilfe angewiesen ist, muss damit rechnen, dass frühere Schenkungen noch einmal rechtlich wichtig werden.