Es gibt in Deutschland zu wenig Wohnungen, besonders in Großstädten. Dabei standen Ende vergangenen Jahres noch 522.000 Einheiten leer. Diese Leerstandsquote ist mit 2,2 Prozent allerdings historisch gesehen gering. In Großstädten nähert sie sich bereits der Ein-Prozent-Marke, in dünn besiedelten Landkreisen ist sie mit 4,5 Prozent am höchsten.

Unter den leerstehenden Wohnungen sind immer mehr, die vor kurzem vererbt wurden. Geschätzt sind das rund 400.000 Wohneinheiten pro Jahr, wobei rund ein Drittel davon an Erbengemeinschaften geht, also an mehrere Erben. Diese sind mit dem Erbe oft überfordert. Eine Umfrage der Firma Erbteilung, die sich auf die Beratung solcher Gemeinschaften spezialisiert hat, ergab, dass etwas mehr als die Hälfte ihre ererbten Immobilien jahrelang leer stehen lassen.

Dabei muss das nicht sein. Wer sich frühzeitig um sein Erbe kümmert, der kann möglichen Streit in einer Erbengemeinschaft schon im Keim ersticken. Mit diesen sieben Tipps geht es am besten.

Darin listen Sie alle Immobilien, Konten, Depots, Wertgegenstände und auch Schulden auf, die Teil des Erbes werden könnten. Auch Zugänge zu digitalen Konten und andere wichtige Dokumente sollten Sie auflisten, damit Ihre Erben diese später problemlos finden und auf sie zugreifen können, sofern das notwendig ist. Ein solcher Nachlassordner reduziert das Chaos nach Ihrem Tod ungemein, besonders wenn Ihre Erben auch emotional überfordert sein könnten. Gibt es in Ihrem potenziellen Nachlass Dinge, die später zu Streit führen könnten, sollten Sie diese schon vorher beseitigen. Das betrifft zum Beispiel Schulden, die Sie am besten nicht hinterlassen sollten, aber auch Verträge oder Abos, die Sie sowieso nicht mehr nutzen.

Auch mögliche Ungleichheiten beim Erbe lassen sich hier gut besprechen. Vielleicht bekommt ein Kind mehr, weil es sich jahrelang um Ihre Pflege bemüht hat und Sie das belohnen wollen. Vielleicht soll ein anderes Kind dafür ein bestimmtes Schmuckstück bekommen und so weiter. Streitigkeiten lassen sich generell am besten dadurch vermeiden, dass Sie früh das Gespräch suchen, beim Erbe gilt das aber besonders – schließlich können Sie nach Ihrem Tod eben nicht mehr sagen, was Ihr Wille gewesen wäre. Auf diese Weise können Sie in Bezug auf Immobilien auch verhindern, dass es überhaupt zu einer Erbengemeinschaft kommt, die dann über die Nutzung der Wohnung uneinig ist.

Bei Schenkungen sollten Sie sich aber auf jeden Fall von einem Anwalt beraten lassen. Geht es etwa um das Haus, in dem Sie selbst wohnen, sollten Sie sich auf jeden Fall ein lebenslanges Nießbrauchrecht eintragen lassen. Das verhindert, dass Ihr Erbe Sie einfach aus der Immobilie schmeißen kann. Ebenso können Sie bei der Schenkung zum Beispiel festlegen, dass der Beschenkte Ihr Haus nicht zu Lebzeiten verkaufen oder beleihen darf.

In so einem Fall müssten sich nicht beide Kinder darüber einigen, was mit der Immobilie passiert. Ein Kind ist rechtlich gesehen voll verantwortlich dafür, das andere bekommt lediglich den halben Wert des Gebäudes ausgezahlt. Es hat keine Pflichten gegenüber der Immobilie, darf aber auch nichts mitbestimmen.

Am besten erklären wir das an einem Beispiel. Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro und einen sonstigen Nachlass im Wert von 100.000 Euro. In Ihrem Testament legen Sie nun fest, dass Ihre beiden Kinder jeweils 50 Prozent des Erbes erhalten sollen. Kind A soll aber das Haus bekommen und Kind B den restlichen Nachlass. Weil das Haus nun viel mehr wert ist als das Erbe von Kind B, muss Kind A seinen Bruder oder seine Schwester auszahlen. In diesem Fall müssten 200.000 Euro von A nach B fließen, damit die Quote von jeweils 50 Prozent wieder aufrechterhalten wird.

Auch das verhindert aber Streit in der Erbengemeinschaft, weil eben klar geregelt ist, dass ein Kind das Haus mit allen Rechten und Pflichten erbt. Das andere Kind darf also nicht mitbestimmen, ob es vermietet oder verkauft wird.

In beiden Fällen ist es sinnvoll, Fristen einzusetzen, also etwa eine Vermietung für die kommenden zehn Jahre. Sie können auch festlegen, dass Ihre Kinder zuerst einen Gutachter beauftragen müssen, den genauen Wert des Hauses festzustellen. Soll die Immobilie weitergenutzt werden, könnte die Auflage auch daraus bestehen, dass Sie bestimmen, wer darin wohnen darf und wer nicht und ob ein Erbe dafür einem anderen Miete bezahlen muss. Die einzige Bedingung für Sie ist, dass solche Auflagen nicht unverhältnismäßig oder dauerhaft bindend sein dürfen.

Es gibt dabei verschiedene Arten von Vollstreckern. Am gängigsten sind Abwicklungsvollstrecker. Diese kümmern sich wie der Name sagt nur um die Abwicklung des Erbes, also die Verteilung der Erbmasse nach Ihren testamentarischen Wünschen und um die Umsetzung entsprechender Auflagen wie zum Beispiel Ausgleichszahlungen.

Testamentsvollstrecker müssen dabei keine ausgebildeten Juristen sein. In der Theorie können Sie jede geschäftsfähige Person in dieser Rolle einsetzen. Idealerweise sollten Sie aber jemanden wählen, der auf der einen Seite firm genug in solchen Dingen ist und auf der anderen Seite nicht emotional in das Erbe involviert. 

Einen der Erben als Vollstrecker zu bestimmen, ist also meistens kontraproduktiv. Meist greifen Menschen deswegen am Ende doch auf juristische Profis zurück, aber theoretisch könnten Sie auch ein entfernteres Familienmitglied oder einen guten Freund als Vollstrecker bestimmen. Wichtig: Testamentsvollstrecker haben für Ihre Arbeit Anspruch auf eine angemessene Vergütung. Die richtet sich nach dem Nachlasswert. Dafür gibt es die „Rheinische Tabelle“ als gängige Orientierungshilfe, Sie können aber auch vorher einen Pauschalbetrag oder einen niedrigen Anteil am Nachlass von wenigen Prozentpunkten festlegen.