FOCUS online: Herr Schick, erleben wir ein Déjà-vu von 2008 – oder platzt die Lebenslüge der „glatten“ Gutachterwerte?

Jürgen Michael Schick: Wir sehen eine ernsthafte Krise, aber kein 2008. 2025 sind aus offenen Immobilien-Publikumsfonds netto rund 7,6 Milliarden Euro abgeflossen, nach 5,9 Milliarden im Vorjahr. Bis Juli 2026 kamen laut Morningstar weitere rund 3,7 Milliarden Euro hinzu.

Von „Fantasiewerten“ würde ich trotzdem nicht sprechen. Die Gutachter bewerten nach klaren Regeln. Das Problem ist eher die Zeitverzögerung: Immobilien sind illiquide, und in einem Markt mit wenigen Transaktionen passen sich Bewertungen langsamer an als Börsenkurse.

Der große Unterschied zu 2008 sind die heute geltenden Mindesthalte- und Kündigungsfristen sowie höhere Liquiditätspuffer. Deshalb erwarte ich keinen plötzlichen Systemcrash, sondern einen mehrjährigen Bereinigungsprozess.

Wie stark werden mögliche „Fire Sales“, also Notverkäufe, den gesamten Immobilienmarkt nach unten ziehen?

Schick: Die Gefahr ist real. Die von Scope untersuchten Fonds haben allein 2025 Immobilien für rund 6,7 Milliarden Euro verkauft. Wer verkaufen muss, hat natürlich eine schlechtere Verhandlungsposition als jemand, der verkaufen kann.

Ich erwarte trotzdem keinen flächendeckenden Preissturz durch die Fonds. Der deutsche Investmentmarkt hat sich 2026 sogar wieder etwas belebt: Im ersten Halbjahr wurden Immobilien für rund 16 Milliarden Euro gehandelt, etwa 13 Prozent mehr als im Vorjahr.

Problematisch wird es vor allem bei älteren Büros, B- und C-Lagen und Objekten mit hohem energetischem Investitionsbedarf. Wenn dort Fonds verkaufen müssen, können diese Transaktionen neue, niedrigere Vergleichspreise setzen – und damit auch die Bewertungen anderer Eigentümer unter Druck bringen.

Wie groß ist die Lücke zwischen Buchwerten und dem, was Käufer tatsächlich bezahlen?

Schick: Die Lücke existiert – aber es gibt nicht den einen Abschlag. Bei modernen Core-Immobilien in guten Lagen können Gutachterwert und Kaufpreis inzwischen wieder relativ nah beieinanderliegen. Bei älteren Büros mit Leerstand, auslaufenden Mietverträgen und hohem ESG-Capex kann die Differenz erheblich sein.

Interessant ist der Kapitalmarkt: Bei einer Untersuchung von 20 offenen Immobilienfonds lagen die Börsenkurse Anfang 2026 durchschnittlich rund 18 Prozent unter den offiziellen Rücknahmepreisen.

Das bedeutet nicht, dass alle Immobilien um 18 Prozent überbewertet sind. Aber es zeigt, dass Investoren einen deutlichen Risiko- und Liquiditätsabschlag verlangen. Käufer rechnen heute Finanzierung, Capex, Vermietungsrisiko und energetischen Zustand sehr viel härter ein als vor fünf Jahren.

Sind Büro und Gewerbe nur Zins-Mathematik oder ein struktureller Crash durch Homeoffice und ESG?

Schick: Bei Büros kommen zwei Entwicklungen gleichzeitig zusammen: höhere Zinsen drücken die Kapitalwerte – und Homeoffice sowie ESG verändern strukturell die Nachfrage.

In den sieben großen deutschen Büromärkten stehen inzwischen rund 8,5 Millionen Quadratmeter leer, die Leerstandsquote liegt bei etwa 8,5 Prozent. Gleichzeitig steigen aber die Spitzenmieten. Das zeigt: Wir erleben keinen einheitlichen Bürocrash, sondern eine enorme Polarisierung.

Das ifo Institut schätzt den langfristigen Minderbedarf durch Homeoffice auf etwa 12 Prozent. Gefährdet sind deshalb vor allem ältere, energetisch schlechte und schlecht angebundene Gebäude. Moderne, zentrale und ESG-fähige Büros können dagegen weiterhin sehr gut funktionieren.

Retten Mindesthalte- und Kündigungsfristen die Fonds – oder verschieben sie nur den großen Knall?

Schick: Sie lösen nicht jedes Problem, aber sie funktionieren. Nach der Finanzkrise wurden grundsätzlich 24 Monate Mindesthaltezeit und zwölf Monate Kündigungsfrist eingeführt. Dadurch wissen Fondsmanager lange im Voraus, welche Rückgaben auf sie zukommen, und müssen Immobilien nicht innerhalb weniger Tage verkaufen.

Das ist ein entscheidender Unterschied zu 2008. Hinzu kommt: Die von Scope untersuchten Fonds verfügten Anfang 2026 im Durchschnitt noch über eine Liquiditätsquote von rund 15 Prozent; die Fremdkapitalquote lag bei lediglich rund 18 Prozent.

Die Regeln verhindern also den klassischen Bank Run. Sie verhindern aber nicht die notwendige wirtschaftliche Bereinigung. Aus einem möglichen plötzlichen Schock wird dadurch eher ein mehrjähriger Anpassungsprozess.

Ist Deutschland für internationale Investoren mittlerweile ein „Toxic Asset“?

Schick: Nein – dafür geben die Zahlen keinen Beleg. Im ersten Halbjahr 2026 kamen nach JLL rund 44 Prozent beziehungsweise 7,9 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens von ausländischen Käufern. Internationale Investoren machen also keineswegs einen großen Bogen um Deutschland.

Aber Deutschland hat an relativer Attraktivität verloren. Internationale Investoren vergleichen Berlin oder Frankfurt mit London, Madrid, Mailand oder Warschau. Dann zählen Rendite, Wachstum, Steuern, Regulierung, Genehmigungsdauer und politische Verlässlichkeit.

Mein Fazit wäre deshalb: Deutschland ist kein Toxic Asset, aber der frühere Deutschland-Bonus ist weitgehend verschwunden. Sicherheit allein reicht nicht mehr, wenn andere Märkte höhere Wachstumsraten und attraktivere Renditen bieten.

Was sollten Privatanleger tun: jetzt verkaufen oder die Krise aussitzen?

Schick: Eine pauschale Empfehlung wäre falsch, weil die Unterschiede zwischen den Fonds inzwischen enorm sind. Anleger sollten sich vor allem Liquiditätsquote, Rückgabevolumen, Verschuldung und Qualität des Immobilienportfolios anschauen.

Wer heute über die Börse verkauft, muss bei manchen Fonds erhebliche Abschläge akzeptieren. Anfang 2026 lagen die Börsenkurse der untersuchten Fonds durchschnittlich etwa 18 Prozent unter den offiziellen Rücknahmepreisen. Wer dagegen einfach wartet, trägt das Risiko weiterer Abwertungen.

Deshalb würde ich nicht die Anlageklasse verkaufen oder halten, sondern jeden Fonds wie ein Immobilienportfolio analysieren. Bei hoher Liquidität und hochwertigen Immobilien kann Geduld sinnvoll sein. Bei geringer Liquidität, problematischen Büros und weiteren hohen Rückgaben muss man wesentlich kritischer hinschauen.