Durch das neue Ermittlungsverfahren der Grundsteuer seit 2024 war es zu erheblichen Differenzen bei der Bewertung für Häuser und Wohnungen gekommen: Steigerungen von mehr als 2300 Prozent mussten einige Eigentümer verkraften, andere kamen überraschend mit einer Entlastung davon. Mehr als 2,8 Millionen Eigentümer hatten gegen das neue Verfahren Widerspruch eingelegt.

Über drei Klagen von Besitzern von Eigentumswohnungen in Berlin, Nordrhein-Westfalen sowie Sachsen hatten die Richter zu entscheiden. Die Kläger monierten, dass die neuen Werte zu ungenau ermittelt worden seien und so gegen den verfassungsrechtlichen Gleichheitsgrundsatz verstoßen würden. In allen drei Fällen (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) verwarf dies der BFH. 

Eine wichtige Abweichung vom Bundesmodell hatten die Richter vom Bundesfinanzhof schon voriges Jahr allen betroffenen Eigentümern dennoch erlaubt: Sobald der tatsächliche und der ermittelte Wert von Häusern und Wohnungen stark auseinander laufen, sind Korrekturen bei der Grundsteuerhöhe zulässig (Az. II B 78/23). Die Kläger im aktuellen Verfahren bemängeln dazu, dass sie dafür dafür teure und aufwendige Gutachten anfertigen lassen müssten und selbst dann die Berechnung des Immobilienwertes intransparent bleibe.

Jürgen R. Herrmann, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater mit Schwerpunkt Immobilien in Esslingen, hat sich das Urteil genau angesehen. Es sei zwar „ein Paukenschlag für Grundstücksbesitzer“, doch er verweist auf das vom Gericht bestätigte Übermaßverbot: "Das bedeutet: Die Steuer darf nicht in Einzelfällen zu einer unverhältnismäßig hohen Belastung führen." Für Grundstücksbesitzer, die von dem Bundesmodell betroffen sind, bedeute das neue Urteil vom BFH nicht, dass sie der neuen Bewertung hilflos ausgeliefert seien.

„Voraussetzung für die Anwendung des niedrigeren Wertes für die Grundsteuer ab Januar 2025 wäre aber, dass der Steuerpflichtige Einspruch gegen den bereits ergangenen Grundsteuerwertbescheid eingelegt hat. Ansonsten bleibt nur die Möglichkeit eines Änderungsantrags zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt am 1. Januar 2029". 

Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts ist laut Herrmann an strenge Voraussetzungen geknüpft. Es reiche nicht aus, einzelne Bewertungsgrundlagen wie eine geringere Miethöhe oder einen niedrigeren Bodenrichtwert vorzulegen. "Vielmehr muss der Steuerpflichtige den niedrigeren Wert durch ein qualifiziertes Gutachten eines Gutachterausschusses oder eines zertifizierten Sachverständigen für Grundstücksbewertung belegen."

Grund dafür sei, "dass im Bundesmodell diese Aspekte nicht ausreichend individuell berücksichtigt werden", sagt Herrmann. Ein Gutachten könne diese Nachteile konkret beziffern und zu einer erheblichen Wertminderung führen.

Für den Immobilienfachmann kommt es ganz auf die Verhältnisse an: Ein Gutachten für Zwecke der Grundsteuer sei mit nicht zu vernachlässigen Kosten verbunden, „die je nach Objektgröße und Aufwand schnell Tausend Euro betragen können“. Für Eigentümer von Einfamilienhäusern oder kleinen Wohnungen könne das Kosten-Nutzen-Verhältnis durchaus kritisch sein. Anders sähe es bei größeren Immobilien oder bei erheblichen Wertabweichungen aus: "Hier kann ein Gutachten zu einer deutlichen Steuerersparnis führen, die die Kosten übersteigt", so Herrmann. Zu beachten sei, dass die Grundsteuer ja jährlich gezahlt werden muss.

Prinzipiell sei es das Ziel des Gesetzgebers, dass die neue Grundsteuerreform aufkommensneutral für die Gemeinden sein soll. Das heiße, dass in Summe genauso viel Grundsteuer von den Kommunen eingenommen wird, wie vor der Reform. Herrmann: „Jedoch ist dies lediglich ein “soll" und nicht per Gesetz vorgeschrieben. Wie allgemein bekannt, sind viele Kommunen in finanzieller Schieflage. Daher ist es nicht auszuschließen, dass die Grundsteuer in den kommenden Jahren noch erheblich ansteigen wird." Ein eigenes Gutachten sollte man also auch unter diesem Aspekt der absehbaren Preissteigerungen genau abwägen. Herrmann ist überzeugt: „Ein Gutachten kann sich insbesondere auf lange Sicht lohnen.“