Der Traum vom eigenen Häuschen scheitert oft nicht an der monatlichen Kreditrate. Viel früher fällt die Entscheidung, ob ein Kauf überhaupt möglich ist. 

Es geht um das nötige Startkapital. Beim Thema Eigenkapital liegt für viele Hauskäufer in Deutschland die größte Hürde.

Im Landkreis Starnberg bei München liegt die durchschnittliche Ansparzeit bei ganzen 27,55 Jahren. In günstigeren Gegenden wie dem Kyffhäuserkreis in Thüringen sind es dagegen nur 3,79 Jahre.

Rund um München fällt der Abstand besonders groß aus, weil dort hohe Preise auf ein knappes Angebot treffen. Käufer müssen deutlich mehr Geld mitbringen als anderswo. Für viele wird das nötige Startkapital damit zur eigentlichen Hürde.

Auch die Auswertung kommt zu diesem Schluss: „Der gestiegene Eigenkapitalbedarf stellt die zentrale Hürde beim Immobilienerwerb in Deutschland dar.“

Im Median müssen Haushalte allein für diese Nebenkosten 1,46 Jahre sparen. Das entspricht mehr als 15 Prozent des gesamten Eigenkapitalbedarfs. In einzelnen Städten steigt dieser Wert deutlich an. In Frankfurt beträgt die Sparzeit für Nebenkosten bis zu 3,41 Jahre. Berlin und Düsseldorf liegen ebenfalls über drei Jahren.

„Die regionale Karte sieht anders aus, wenn man nur auf die Erwerbsnebenkosten schaut. Während bei der Gesamthürde hochpreisige Regionen rund um die bayerische Landeshauptstadt München vorne stehen, rücken bei den Nebenkosten teure Städte aus Bundesländern mit hohen Grunderwerbsteuern nach vorne wie Berlin, Düsseldorf oder Frankfurt. Dies zeigt eine zusätzliche regionale Ungleichheit bei den Nebenkosten“, sagt Jonas Zdrzalek, GREIX-Projektleiter am Kiel Institut für Weltwirtschaft.

Wie stark sich diese Zusatzkosten auswirken, zeigt ein Beispiel aus München. Bei einem Hauspreis von 1,5 Millionen Euro müssen Käufer schon vor der Finanzierung eine erhebliche Summe aufbringen.

Diese Spanne verändert die Ausgangslage für Käufer. Zwei Haushalte mit ähnlichem Einkommen stehen vor unterschiedlichen Voraussetzungen – je nachdem, wo sie kaufen. Ein großer Teil der Belastung entsteht dabei direkt beim Kauf und nicht erst über die monatliche Finanzierung.

Wohneigentum dient außerdem nicht nur dem Wohnen, sondern auch dem Vermögensaufbau. Wer keinen Zugang bekommt, hat langfristig schlechtere Chancen, Vermögen zu bilden.

Die Studie basiert auf der Annahme, dass Haushalte im Schnitt 20 Prozent ihres verfügbaren Einkommens zurücklegen. Der angenommene Zinssatz liegt bei 1,7 Prozent. Maklerkosten sind in den Zahlen nicht enthalten. Die tatsächliche Einstiegshürde liegt in der Praxis oft noch höher.

Denkbar sind Entlastungen für Erstkäufer. Statt die einmaligen Kosten beim Kauf hoch anzusetzen, schlagen die Autoren eine Verschiebung vor: Ein Teil dieser Belastung könnte in laufende Abgaben übergehen. So wäre beim Kauf weniger Eigenkapital nötig, weil sich ein Teil der Kosten über die Zeit verteilt.

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