Wer ein Haus baut oder eines kauft, geht immer ein Risiko ein. Die finanzielle Belastung aus dem Immobilienerwerb zieht sich häufig über Jahrzehnte hin, viele Bauherren und Käufer müssen in dieser Zeit auf manche Annehmlichkeiten verzichten, um die Lasten aus dem Kauf stemmen zu können. Andererseits lohnt die Mühe vielfach, und das nicht nur mit Blick auf die Rentenzeit. Denn an manchen Standorten zahlt man nicht viel mehr an Zins und Tilgung für das Wohneigentum, als man für eine Mietwohnung ausgeben müsste.

Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat im Auftrag der Postbank für deren jüngsten Wohnatlas die mehr als 400 Landkreise und kreisfreien Städte in Deutschland darauf gecheckt, wie groß jeweils der Anteil vom verfügbaren Einkommen ist, den man in der jeweiligen Region für Miete oder Eigentum ausgeben muss. Ein Ergebnis: Sowohl für Käufer als auch für Mieter ist dieser Anteil zuletzt gesunken. Während die durchschnittlichen Kaufpreise im vergangenen Jahr nur um 0,6 Prozent gestiegen seien, hätten sich die durchschnittlichen Haushaltseinkommen seit 2024 nominal um 9,4 Prozent erhöht, so die Postbank.

Steigen die Einkommen schneller als die Preise, fällt die prozentuale Einkommensbelastung. Zuletzt musste man den Wohnatlas-Zahlen zufolge für eine 70 Quadratmeter große Bestandswohnung 17,2 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufwenden. Im Vorjahr seien es noch 18,4 Prozent gewesen, heißt es in der Studie. Bei der Miete ist der Anteil auch gesunken, aber nur um 0,6 Prozentpunkte auf 13,5 Prozent.

Grundlage der Berechnung sind die regionalen Miet- und Kaufpreise für eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Bestand sowie das durchschnittliche regional verfügbare Haushaltsnettoeinkommen im selben Jahr. Für den Kauf hat das HWWI ein Darlehen in Höhe von 80 Prozent des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und zwei Prozent Notargebühren zu einem Zinssatz von 3,75 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2,42 Prozent angenommen. Nebenkosten für Makler oder Sanierung seien nicht berücksichtigt. Wobei vor allem Sanierungskosten (beispielsweise energetische Sanierung) natürlich stark ins Gewicht fallen können.

Die Schlussfolgerung daraus, dass der Anteil des verfügbaren Einkommens beim Kauf stärker gesunken ist als bei der Miete: „Der Vergleich von Miete und Kauf einer Wohnung fällt in vielen Regionen wieder zugunsten von Eigentum aus. Während die Mieten deutlich zulegen, steigen Kaufpreise nur moderat, gleichzeitig wachsen die Einkommen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank in Deutschland. Für Beschäftigte mit Durchschnittsverdienst verbesserten sich somit in vielen Regionen die Chancen, eine Eigentumswohnung zu finden, „die im Idealfall nur ein Viertel des Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung bindet“, so Beermann. Ausnahmen bilden weiterhin die sehr hochpreisigen Regionen.

Die haben es allerdings auch in sich. Beispiele: der Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt, in dem man für einen Kauf 45,7 Prozent des Einkommens aufwenden muss. Außerdem teuer: Großstädte wie München (41), Berlin (39,5), Hamburg (37,8) und Frankfurt (36,2). Da nimmt sich Düsseldorf mit einem Anteil von 28,7 Prozent noch vergleichsweise günstig aus.

Aber auch in der Landeshauptstadt sind die Finanzierungskosten damit für viele nicht mehr leistbar. Insgesamt lebt laut Postbank ein Fünftel der deutschen Haushalte in Regionen, in denen die Kaufpreise im Vergleich sehr hoch sind und in denen man mindestens 25 Prozent des durchschnittlichen regional verfügbaren Haushaltseinkommens für die laufende Kreditfinanzierung aufbringen muss.

Dass in den meisten Fällen die Ausgaben für Zins, Tilgung und Wohnnebenkosten höher ausfallen als für die Gesamtmiete, ist noch kein Argument gegen einen Immobilienkauf. „Statt nur Miete zu zahlen, bauen Eigentümerinnen und Eigentümer mit der Immobilie ein Vermögen auf. Sie werden unabhängig von künftigen Mietsteigerungen und können sich für die Rentenzeit absichern“, sagt Postbank-Experte Beermann. Also: entweder im Alter zumindest mietfrei leben oder die eigene abbezahlte Immobilie verkaufen, um damit einen Teil des eigenen Ruhestands zu finanzieren. Und je kleiner dann der Unterschied zwischen der Einkommensbelastung beim Kauf und der bei einer Mietwohnung ausfällt, umso stärker spricht dies für einen Kauf einer Wohnung.