Покупателям квартир в рассрочку разрешат переходить на ипотеку и рефинансировать кредит без учета задолженности перед застройщиками. Девелоперов обяжут указывать в договорах полную стоимость жилья и размер переплаты. Такие положения содержит доработанный законопроект Минстроя и ЦБ. Сейчас рассрочка при покупке жилья практически не регулируется. По мнению экспертов, повышение прозрачности условий сделок может осложнить продажи, однако рассрочка останется востребованным инструментом на рынке недвижимости на фоне высоких ипотечных ставок.

Россияне смогут переходить от рассрочки при покупке жилья к ипотеке без учета задолженности перед застройщиками. Кроме того, девелоперов обяжут раскрывать разницу между стоимостью недвижимости при покупке в рассрочку и при единовременной оплате. В договоре также необходимо будет указывать количество, размер и сроки внесения платежей. «Известия» ознакомились с новой версией законопроекта о регулировании продажи квартир в рассрочку и протоколом итогов обсуждения инициативы с представителями банков, бизнеса и регионов. Документ разработали Минстрой совместно с ЦБ и представили на общественное обсуждение в конце августа этого года.

«Законопроект доработан, им предусматривается обязанность застройщика перед заключением договора участия в долевом строительстве с рассрочкой предоставить покупателю информацию о разнице между ценой такого договора и ценой договора, предусматривающего внесение платежей на иных условиях», — говорится в итоговом документе по рассмотрению поправок к инициативе.

Кроме того, возможность перехода на ипотеку без двойного учета задолженности планируется закрепить в нормативных правовых актах, в частности в указании ЦБ РФ. Законопроект также предусматривает процедуру взаимодействия уполномоченного банка с застройщиком и органом регистрации прав, что, согласно документу, должно усилить защиту покупателей недвижимости.

Среди непринятых предложений — отказ от исключительно электронной формы договора купли-продажи недвижимости. По мнению авторов инициативы, такое требование ограничивает доступ к рассрочке для граждан, у которых нет электронной подписи. Также не поддержали предложение отменить ограничение срока рассрочки тремя годами с момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Кроме того, отклонено предложение освободить застройщиков от обязанности передавать сведения о рассрочке в бюро кредитных историй (БКИ). Согласно законопроекту, эту информацию должен направлять банк — эскроу-агент.

— Действительно, ключевые предложения банковского сообщества не учтены в новой редакции законопроекта. При этом ЦБ поддержал предложение Ассоциации банков России о предоставлении банкам права устанавливать долю и параметры рассрочки, в том числе на уровне менее 25% площади проекта, а также об исключении необходимости получать согласие застройщика на переход ипотечных прав к банку при возникновении оснований для досрочного возврата проектного кредита, — пояснили «Известиям» в пресс-службе ассоциации.

Там также отметили, что была признана необходимость разработки стандарта предоставления рассрочки при участии Минстроя, хотя само министерство отклонило это предложение.

В пресс-службе Банка России сообщили «Известиям», что регулятор активно участвует в работе над законопроектом.

— Без надлежащего законодательного регулирования широкое распространение рассрочки от застройщика может нести как социальные риски, связанные с потерей гражданами жилья, так и риски для финансовой стабильности, связанные с обслуживанием застройщиками кредитов на проектное финансирование, — пояснили в пресс-службе ЦБ.

В пресс-службе кабмина «Известиям» сообщили, что законопроект пока не поступал на отзыв. В Минэкономразвития уточнили, что документ еще проходит процедуру оценки регулирующего воздействия. В Минстрое на момент подготовки материала на запрос редакции не ответили.

Само появление регулирования рассрочки логично и своевременно, так как ее доля на рынке уже слишком велика, чтобы оставаться вне правового контура. Банк России оценивает объем обязательств граждан по сделкам приобретения строящегося жилья в рассрочку примерно в 1,5–1,6 трлн рублей, заявила «Известиям» заместитель генерального директора по коммерческой деятельности ГК «Таврида Девелопмент» Елена Кабешева.

— Регулятор также прямо указывает на риски непрозрачных условий, крупных остаточных платежей и чрезмерных штрафных санкций. Поэтому раскрытие полной информации по сделке — абсолютно правильное направление. Однако важно уточнить: задача регулирования — сделать рассрочку прозрачной, а не похожей на ипотеку, — пояснила представитель бизнеса.

По ее словам, эти инструменты решают разные задачи и подходят для разных финансовых сценариев покупателей. Поэтому делать такой переход обязательным было бы ошибкой, подчеркнула Елена Кабешева. Она отметила, что многие покупатели выбирают рассрочку именно потому, что не хотят брать банковский кредит.

— Многие банки и раньше регламентировали процент рассрочки, а девелоперы открыто показывали стоимость недвижимости без рассрочки и с рассрочкой, не ограничивая переход к ипотеке, — пояснила «Известиям» директор по маркетингу и продажам Legenda Ксения Садкова.

По ее словам, любое ограничение так или иначе приводит к сокращению или перераспределению спроса, что неминуемо отразится на цене. Сейчас на рынке условия рассрочек более сбалансированные: ушли форматы с минимальным первым взносом или длительными отсрочками платежей, поскольку они повышали риск расторжения договоров, добавила она.

«Известия» направили запросы крупнейшим девелоперам с просьбой дать свою оценку законопроекту.

Регулирование рассрочки при покупке новостроек необходимо, особенно после ужесточения условий льготных ипотечных программ, заявил «Известиям» управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин.

— Сегодня рассрочка обеспечивает до 20% сделок по договорам долевого участия (ДДУ) на рынке Москвы, а в высоких ценовых сегментах, где ипотека недоступна, до 70–80%. Закон важен, чтобы покупатель четко понимал, сколько стоит квартира при единовременной оплате и какую наценку он платит при использовании рассрочки. Сейчас такой ясности нет, — заявил представитель бизнеса.

Он также отметил, что указание начальной стоимости квартиры будет справедливым по отношению к покупателям. По словам Дмитрия Халина, многие из них ошибочно полагают, что рассрочка на два–три года ничего не стоит, хотя на практике это не так.

— Время — деньги. Поэтому сегодня в платежи по рассрочке застройщики и банки «зашивают» стоимость денег во времени. А в нынешних условиях она очень высокая, — полагает бизнесмен.

Появление обязательства указывать полную стоимость рассрочек в договоре не окажет отрицательного влияния на их востребованность, считает коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин. По его словам, наиболее серьезное изменение будет заключаться во включении этого инструмента продаж в кредитную историю по аналогии с ипотекой. Таким образом, девелоперы должны будут учитывать скоринговый рейтинг потенциальных покупателей, которым предоставляют заем на покупку квартиры.

— К тому же обязательным станет подтверждение официального уровня доходов, соответствующего размеру платежей по рассрочке. Несомненно, это приведет к значительному уменьшению спроса на данный маркетинговый инструмент. Зато ощутимо вырастут прозрачность и надежность рынка рассрочек, — отметил представитель бизнеса.

Основатель GMK, соучредитель Ассоциации профессионалов рынка недвижимости REPA Сергей Разуваев полагает, что девелоперам будет сложнее продать квартиру в рассрочку, если покупатели смогут отслеживать ее реальную стоимость. При этом, по его мнению, такой механизм всё равно будет востребован на рынке.

— Ипотека и рассрочка — два принципиально разных инструмента покупки жилья для разных аудиторий. Первым пользуются те, кто не в состоянии купить квартиру за короткий период. Вторым — те, кто обладает либо полным объемом необходимых средств, либо частичным; они понимают источники своих доходов и не готовы переплачивать по процентам в ипотеке, — рассуждает эксперт.

В то же время он допускает, что какая-то часть покупателей будет пользоваться переходом от рассрочки к ипотеке, который предлагается в законопроекте.