Просроченная задолженность компаний, работающих на рынке недвижимости и в строительстве, с начала 2026 года выросла на 43% и приблизилась к 600 млрд рублей, следует из данных ЦБ, которые проанализировали «Известия». На эти отрасли пришлась почти половина всего прироста проблемных корпоративных кредитов в стране. Особенно заметно ситуация ухудшилась у компаний, занимающихся именно операциями с недвижимостью, например у агентств по аренде и управлению жильем: их просрочка увеличилась более чем на 60%. Финансовые трудности также постепенно затрагивают застройщиков. Почему участникам рынка становится сложнее обслуживать кредиты и грозит ли это задержками сдачи жилья — в материале «Известий».

У застройщиков и компаний, которые занимаются операциями с недвижимостью, накапливается просроченная задолженность. С начала 2026 года плохие кредиты этих отраслей увеличились на 177 млрд рублей, или на 43%, и к 1 сентября достигли 592 млрд, следует из расчетов «Известий» на основе данных Банка России. При этом общий объем ссуд таких участников рынка вырос значительно слабее — всего на 8%, до 9,3 трлн рублей.

Для сравнения, по всем корпоративным кредитам в России просрочка с начала года увеличилась на 362 млрд рублей (или на 13%), до 3,24 трлн. Получается, что строительство зданий и операции с недвижимостью обеспечили почти половину всего прироста просроченных долгов бизнеса, хотя на них приходится лишь около 10% кредитного портфеля.

Наиболее заметно ситуация ухудшилась у компаний, которые занимаются операциями с недвижимостью, то есть покупают, продают, сдают в аренду и управляют недвижимостью. С начала года их просрочка выросла на 166 млрд рублей, или на 62%, до 433 млрд, следует из данных ЦБ. Доля таких долгов достигла 8,5% кредитного портфеля отрасли.

В строительстве зданий показатели лучше: просрочка увеличилась лишь на 8%, почти до 160 млрд рублей. На нее приходится около 4% кредитного портфеля. Однако разделение между двумя отраслями не всегда отражает реальное положение застройщиков.

Дело в том, что девелоперские группы часто распределяют работу между несколькими юридическими лицами, пояснила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова. Одни компании непосредственно строят здания, другие владеют земельными участками, привлекают финансирование или продают готовые объекты. Поэтому часть долгов, связанных с жилищным строительством, может учитываться в статистике операций с недвижимостью, а не строительства зданий.

Более медленный рост просрочки у застройщиков во многом объясняется системой проектного финансирования. Деньги покупателей квартир поступают на специальные эскроу-счета и остаются там до сдачи дома. Само строительство девелопер ведет за счет банковского кредита, обеспечением по которому служат средства на этих счетах. Благодаря этому застройщик может занимать деньги дешевле рыночных условий.

Однако даже это не полностью защищает девелоперов от высоких расходов, отметил управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко. Сейчас средства на эскроу-счетах покрывают менее 70% задолженности застройщиков, поэтому им приходится привлекать и более дорогие кредиты. Кроме того, компании активно предлагают покупателям скидки и рассрочки, чтобы поддерживать продажи, а это сокращает их прибыль.

У владельцев коммерческой недвижимости ситуация сложнее. Кредиты собственников торговых и бизнес-центров, складов, а также земельных участков не обеспечены эскроу-счетами, поэтому они сильнее зависят от стоимости обычных банковских займов. Когда доходов от аренды перестает хватать на выплату процентов, компании начинают задерживать платежи.

Главная причина роста просрочки — высокие процентные ставки, считает Сергей Клисенко. С июня 2025 года ключевая последовательно снизилась с 20% до 14%, однако для рынка недвижимости это слишком медленно. Кроме того, в сентябре регулятор сохранил ставку без изменений, отметив усиление ценового давления в экономике.

Проблема в том, что значительная часть кредитов компаний привязана к плавающей ставке, которая меняется вслед за ключевой, поэтому расходы на обслуживание долгов остаются высокими уже третий год подряд, пояснили в НРА. Одновременно выручка перестала расти прежними темпами, а затраты увеличились из-за инфляции. В результате на выплату процентов у бизнеса уходит значительная часть доходов.

Не менее серьезная проблема — замедление спроса на недвижимость, отметила аналитик «Финама» Кристина Гудым. Рыночная ипотека по-прежнему обходится заемщикам примерно в 18–19% годовых, поэтому покупка квартиры без господдержки остается слишком дорогой. При этом условия льготных программ постепенно ужесточаются, что также ограничивает число потенциальных покупателей.

С октября условия семейной ипотеки изменились: ставки привязали к количеству детей. Для семей с одним ребенком младше семи лет они выросли до 12% в столицах и до 10% в регионах. Как ранее писали «Известия», изменения могут затронуть около 6 млн семей. Именно эта категория обеспечивала значительную часть спроса на новостройки, поэтому новые условия могут дополнительно сократить продажи и доходы застройщиков.

Спрос уменьшался из-за ограничений и раньше. В начале 2026 года выдачи семейной ипотеки снижались после введения правила «один льготный кредит в одни руки». Кроме того, ЦБ ограничивает выдачу жилищных займов клиентам, которые направляют на погашение долгов более половины своего дохода. Такие требования уменьшают риски для банков, но одновременно сокращают число семей, способных получить ипотеку.

Дополнительное давление оказывает снижение платежеспособности покупателей на фоне высокой закредитованности и инфляции, уточнила Кристина Гудым. При замедлении роста зарплат семьям становится труднее находить деньги на крупные покупки.

При этом проблемы уже вышли за пределы жилищного строительства, отметил гендиректор Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов. Рост просрочки более чем на 60% у компаний, которые проводят операции с недвижимостью, показывает, что под давлением оказались инвесторы в готовые объекты, владельцы офисов, торговых площадей, складов и апартаментов, а также организации, зарабатывающие на комиссиях от сделок. Это говорит о снижении не только спроса на новостройки, но и доходности владения недвижимостью.

Причем девелоперы зависят от покупателей-инвесторов и компаний, которые приобретают помещения для последующей сдачи в аренду. Когда спрос с их стороны снижается, продать готовые площади становится сложнее, а для привлечения покупателей приходится увеличивать скидки. Это усиливает финансовое давление на застройщиков.

Рынок новостроек уверенно движется к классическому перепроизводству жилья, отметил директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. По данным bnMap.pro, в 14 из 17 крупнейших городов России нераспроданные квартиры в строящихся домах будут ждать своих покупателей в среднем от двух до четырех лет, если спрос останется на том же уровне, что и сейчас.

Масштаб проблемы подтверждают и данные Единой информационной системы жилищного строительства. Зимой 2026 года из 120,8 млн кв. м строящегося жилья нераспроданными оставались 81,7 млн кв. м, или около 68%. Рынок переполнен предложением: застройщики потратили свои резервы на недвижимость, которую в итоге не раскупили.

При этом в первом полугодии 2026 года более 53% российских девелоперов сдавали объекты позже установленного срока, сообщила Наталья Мильчакова. Обычно задержки составляли от трех до шести месяцев, однако в отдельных случаях достигали года.

Проблема уже затрагивает заметную часть и строящихся проектов, отметила доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова. На 1 июня 2026 года из 125 млн кв. м такого жилья почти 13% возводилось с опозданием.

Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть прежде всего от процентных ставок и восстановления спроса. Если дорогие кредиты и слабые продажи сохранятся до конца 2026 года, а затем и в 2027-м, просроченная задолженность компаний продолжит увеличиваться, считает Наталья Мильчакова.

Главные риски для покупателей жилья — задержка сдачи новостройки или полная остановка строительства, например из-за банкротства застройщика, подчеркнула эксперт. По сути покупатели жилья застрахованы от ситуации, когда им не вернут деньги за покупку, однако ничто не мешает застройщикам экономить на стройматериалах и квалифицированных рабочих. В итоге они могут сдавать менее качественное жилье по той же цене, заключила эксперт.