von Corinne Dubois und Robert Weinert

Industrie- und Logistikimmobilien rücken als Alternative zu Wohninvestments immer stärker in den Fokus von Investoren. Unterstützt wird dieser Trend vom anhal­tenden Wachstum des Onlinehandels, der Neuordnung globaler Lieferketten sowie den Bestrebungen vieler europäi­scher Staaten, indus­trielle Wertschöpfung wieder stärker im eigenen Wirtschaftsraum zu verankern. Eine neue Studie im Rahmen des Immo-Monitoring analy­siert die Perspektiven dieses Segments, beleuchtet die attrak­tivsten Regionen, unter­sucht die Entwicklung von Angebot, Nachfrage und Mieten und zeigt die Chancen und Risiken für Investoren in der Schweiz und in Europa auf. Nachfolgend finden Sie die Zusammenfassung.

Industrie und Logistik: Ein Segment mit Wachstumspotenzial

• Industrie- und Logistikimmobilien machen in der Schweiz nur rund 1 % der Immobilienportfolios von insti­tu­tio­nellen Investoren aus. Zum Vergleich: in Deutschland und Italien sind es fast 20 %, im Vereinigten Königreich über 30 %.
• Lange standen Industrie- und Logistikimmobilien im Schatten des Wohn- und Bürosegments. Heute profi­tieren sie von mehreren günstigen struk­tu­rellen Entwicklungen: dem Wachstum des Onlinehandels, dem Streben nach resili­en­teren Lieferketten, der Rückverlagerung indus­tri­eller Wertschöpfung sowie dem Aufstieg wertschöp­fungs­starker Branchen wie der Pharma- und Biotechnologie.

Industrie ist strategisch bedeutsam, Logistik wächst stark

• Die verar­bei­tende Industrie stellt fast 14 % der Gesamtbeschäftigung in der Schweiz. Während die Beschäftigtenzahl in den vergan­genen zehn Jahren kaum anstieg, nahm die Wertschöpfung deutlich zu, haupt­sächlich dank der Pharmaindustrie.
• Im Logistikbereich legte die Beschäftigung im Bereich der Lagerei in den letzten zehn Jahren um rund 25 % zu, getragen vom Aufschwung des Onlinehandels und der Modernisierung der Logistikketten.

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Industrie- und Logistikcluster in der Schweiz und in Europa

• In der Schweiz konzen­trieren sich Industrie- und Logistikaktivitäten vor allem auf die grossen Wirtschaftszentren Zürich, Basel, Genf und Bern sowie entlang der wichtigsten Verkehrskorridore, insbe­sondere auf der Achse Zürich–Olten.
• Auf europäi­scher Ebene bleibt Deutschland das indus­trielle Zentrum des Kontinents, während das Dreieck Rotterdam–Antwerpen–Ruhr den bedeu­tendsten Logistik-Hub bildet. Gleichzeitig gewinnen Märkte in Mitteleuropa – etwa Warschau, Prag und Budapest – dank ihrer wettbe­werbs­fä­higen Kostenstrukturen und ihrer Nähe zu den grossen europäi­schen Absatzmärkten zunehmend an Bedeutung.

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Angebotsknappheit bleibt bestehen

• Zwischen dem 2. Quartal 2025 und dem 1. Quartal 2026 wurden in der Schweiz im Bereich Industrie und Logistik Neubauprojekte im Umfang von 4.4 Milliarden Franken bewilligt. Dies entspricht fast 40 % des Bauvolumens ausserhalb des Wohnbereichs.
• Allerdings zeigt sich, dass die Bautätigkeit, um die Baupreisteuerung bereinigt, gegenüber der Zeit vor der Pandemie leicht rückläufig ist.
• Die Angebotsziffer von Industrie- und Logistikflächen liegt seit zehn Jahren konstant zwischen 1.0 und 1.5 %. Dies weist auf eine sehr geringe Verfügbarkeit von Mietflächen hin.

Mieten entwickeln sich dynamisch

• Die Medianmieten von Gewerbe- und Lagerflächen belaufen sich auf 188 bzw. 116 Franken pro m² und Jahr. In den letzten zehn Jahren stiegen die Mieten für Gewerbeflächen dank der robusten Nachfrage und dem geringen Angebot um 12.3 %.
• In Zürich und Genf übersteigen die Spitzenmieten für Logistikflächen die Marke von 300 Franken pro m² und Jahr deutlich und zählen damit zu den höchsten Europas. Dies ist Ausdruck der Knappheit an Bauland und der Präsenz von Unternehmen, die eine hohe Wertschöpfung generieren.

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Investments: Hohe und stabile Mieterträge

• Zwischen 2016 und 2025 erzielten Investments in Schweizer Industrie- und Logistikimmobilien eine durch­schnitt­liche Nettocashflowrendite von 5.3 % pro Jahr und damit deutlich mehr als die übrigen wichtigen Immobiliensegmente. Die Performance wurde vor allem von den stabilen Mieterträgen gestützt, während die Wertänderungsrenditen bescheiden ausfielen.
• In Europa erzielten Industrie- und Logistikimmobilien dank kräftiger Wertsteigerungen eine bessere Performance als in der Schweiz. Dem standen jedoch deutlich stärkere Wertschwankungen gegenüber.
• Börsenkotierte Immobiliengesellschaften mit Schwerpunkt Industrie und Logistik erzielten in den vergan­genen zehn Jahren durch­schnitt­liche Jahresperformances von 10.0 % in den USA und 8.8 % in Europa. Diese überdurch­schnitt­lichen Renditen gingen natur­gemäss mit einer deutlich höheren Volatilität einher als bei Direktanlagen.

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Technologie prägt den künftigen Flächenbedarf

• Die langfris­tigen Perspektiven für Industrie- und Lagerflächen bleiben dank des Wachstums des Onlinehandels, der Industrieinvestitionen und des Strebens nach resili­en­teren Lieferketten günstig.
• Robotisierung und künst­liche Intelligenz könnten die Anforderungen an Immobilien verändern. Die Unternehmen werden vermehrt spezia­li­sierte, automa­ti­sierte und technisch leistungs­fähige Gebäude nachfragen, mit denen sie ihre Produktivität steigern können.

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