Просмотр новости
Найдите то, что Вас интересует
Спутники
РН
SpaceX
Роскосмос
NASA
СпутникиРНSpaceXРоскосмосNASAΤι δείχνει νέα μελέτη του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου για τη διείσδυση των funds στην ελληνική αγορά κατοικιών. Η κερδοσκοπία «νέου τύπου» στην Ευρώπη, η όξυνση της στεγαστικής κρίσης και οι λύσεις που προτείνονται.
Ιδιαίτερη περίπτωση στην Ευρώπη αποτελεί η Ελλάδα, ως προς τον τρόπο με τον οποίο τα επενδυτικά funds διείσδυσαν στην αγορά κατοικιών μέσω των «κόκκινων» δανείων, σύμφωνα με έκθεση του think tank του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου, η οποία διερευνά τον ρόλο των κερδοσκοπικών κινήσεων από ιδιωτικά κεφάλαια στην ευρωπαϊκή στεγαστική κρίση.
Η μετατροπή της κατοικίας από θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα σε χρηματοοικονομικό προϊόν (financialisation) βρίσκεται στο επίκεντρο της νέας έκθεσης, που εκπονήθηκε κατόπιν αιτήματος της αρμόδιας για τη στέγαση επιτροπής του Ευρωπαϊκού Κοινοβουλίου.
Η μελέτη έχει τον χαρακτηριστικό τίτλο: «Στεγαστική κερδοσκοπία στην Ε.Ε.: Εταιρικοί ιδιοκτήτες, εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία, καταχρηστική κερδοσκοπική συμπεριφορά και επιπτώσεις στις τιμές και τις συναλλαγές». Ρίχνει φως στο πώς εταιρικοί ιδιοκτήτες, επενδυτικά funds και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων (REITs) έχουν διεισδύσει στις ευρωπαϊκές αγορές ενοικίασης, συμβάλλοντας στην εκτόξευση των τιμών και ραγδαία μείωση της προσβασιμότητας σε προσιτή στέγη.
Από τη μελέτη αναδεικνύεται η Ελλάδα ως μια ιδιαίτερη περίπτωση στον ευρωπαϊκό χώρο, όπου έγινε με ανορθόδοξο τρόπο (σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες) η είσοδος ιδιωτικών κεφαλαίων στην αγορά κατοικίας, στον απόηχο της μεγάλης οικονομικής κρίσης.
Σε αντίθεση με άλλες χώρες της Ευρώπης όπου η έλευση των μεγάλων εταιρικών ιδιοκτητών έγινε κυρίως μέσω της μαζικής ιδιωτικοποίησης της δημόσιας/κοινωνικής κατοικίας (π.χ. Γερμανία, Σουηδία), στην Ελλάδα, την Ισπανία και την Ιρλανδία το «όχημα» ήταν η κρίση χρέους.
Η μεγάλη διαφορά της Ελλάδας από άλλες χώρες που αντιμετώπισαν οξεία κρίση χρέους ήταν η απουσία κρατικής «bad bank» (σ.σ.: σχετική πρόταση είχε καταθέσει η Τράπεζα της Ελλάδος, αλλά δεν εφαρμόσθηκε λόγω των αντιδράσεων του τραπεζικού τομέα, που είχε υποστηρίξει ότι θα είχε υψηλό κεφαλαιακό κόστος).
Η μελέτη συγκρίνει το πώς τα προβληματικά περιουσιακά στοιχεία (distressed assets) πέρασαν στα χέρια των επενδυτών στις χώρες που πέρασαν κρίση χρέους. Στην Ισπανία και την Ιρλανδία, το κράτος δημιούργησε φορείς - «κακές τράπεζες» (τη SAREB και τη NAMA αντίστοιχα) για να απορροφήσουν τα «τοξικά» δάνεια των τραπεζών και να τα πουλήσουν σε διεθνείς επενδυτές. Στην Ελλάδα, ωστόσο, δεν υπήρξε τέτοια εξειδικευμένη «κακή τράπεζα».
Λόγω ακριβώς της απουσίας μιας κεντρικής «bad bank», οι θεσμικοί επενδυτές βρήκαν μια άλλη, άμεση δίοδο για να μπουν στην ελληνική αγορά κατοικίας. Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά η έκθεση, εισήλθαν στην ελληνική αγορά κυρίως μέσω των εταιρειών διαχείρισης χρέους (servicers) και μέσω της απόκτησης χαρτοφυλακίων Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων (NPLs) απευθείας από τις τράπεζες.
Η μελέτη εξηγεί ότι οι θεσμικοί επενδυτές δυσκολεύονται να μπουν σε αγορές όπου η ιδιοκτησία είναι πολύ κατακερματισμένη, όπως είναι κατά παράδοση η ελληνική, καθώς το να αγοράζουν διαμερίσματα ένα-ένα είναι αργό και κοστίζει. Όμως, η οικονομική κρίση και η αδυναμία πληρωμής των δανείων τούς έδωσε την ευκαιρία να συγκεντρώσουν μαζικά χαρτοφυλάκια από κατασχεμένα ακίνητα και «κόκκινα» δάνεια.
Βεβαίως, για να αποκτηθεί η κυριότητα ενός ακινήτου, πρέπει να ολοκληρωθεί ξεχωριστή διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης ή οριστικής διευθέτησης, εφόσον ο οφειλέτης δεν καταφέρει να εξυπηρετήσει ή να ρυθμίσει την οφειλή του. Πρόκειται για διαδικασία που στη χώρα μας αποδείχθηκε επί χρόνια δυσκολότερη από όσο ίσως ανέμεναν τα funds.
Η έκθεση περιγράφει γενικώς αυτή τη δυναμική αλλαγής ιδιοκτησίας, ως μια διαδικασία «συσσώρευσης μέσω υφαρπαγής» (accumulation by dispossession).
Τα σπίτια χιλιάδων δανειοληπτών που αδυνατούσαν να πληρώσουν, πέρασαν μαζικά ως εγγυήσεις (collateral) των δανείων, ή ως φυσικά ακίνητα στα χέρια των εταιρικών ιδιοκτητών, μετατρέποντας τις αγορές αυτές σε πεδία ανάπτυξης του ιδιωτικού τομέα ενοικίασης υπό τον έλεγχο των funds.
Ένα κρίσιμο στοιχείο που κάνει την ελληνική περίπτωση να ξεχωρίζει αρνητικά είναι το περιβάλλον μέσα στο οποίο τα funds αξιοποιούν τα ακίνητα που αποκτούν.
Σύμφωνα με τη μελέτη, η Ελλάδα και η Τσεχία καταγράφονται ως οι χώρες με την πιο αδύναμη ρύθμιση ενοικίων σε όλη την Ε.Ε. Αυτό σημαίνει ότι τα funds που κατέχουν ακίνητα μπορούν να δράσουν με μειωμένους νομικούς περιορισμούς, όσον αφορά την προστασία των ενοικιαστών, το ύψος των μισθωμάτων ή τις εξώσεις.
Πέρα από τα funds που χρησιμοποίησαν τα «κόκκινα» δάνεια σαν όχημα εισόδου στην ελληνική αγορά στέγης, η έκθεση επισημαίνει ότι στην Ευρώπη έχουν διαμορφωθεί και άλλες εξειδικευμένες αγορές, όπου τοποθετούνται επενδυτικά κεφάλαια, με τρόπο που προκαλεί ευρύτερες στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας.
Τα κερδοσκοπικά funds (σ. σ. η έκφραση speculative-κερδοσκοπικό χρησιμοποιείται πολύ συχνά στο κείμενο της έκθεσης) στρέφονται, όπως τονίζεται, σε εξειδικευμένες αγορές (niche asset classes), όπως οι βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις (π.χ. Airbnb) και η φοιτητική στέγη, αποσύροντας ακίνητα από το απόθεμα κατοικιών και πιέζοντας τις τιμές προς τα πάνω.
Η μελέτη του Ευρωκοινοβουλίου καταδεικνύει μια δομική αλλαγή στις ευρωπαϊκές αγορές. Ενώ μέχρι το 2008 οι τιμές των ακινήτων ανέβαιναν λόγω της ραγδαίας επέκτασης του τραπεζικού δανεισμού (debt-driven), μετά το 2015 παρατηρείται μια αποσύνδεση δανεισμού και τιμών. Ο μέσος όρος του χρέους των νοικοκυριών στην Ε.Ε. μειώθηκε κατά 18% (2015-2024), αλλά οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 61% στο ίδιο διάστημα.
Αυτό οφείλεται στο ότι η αγορά οδηγείται πλέον από τον συσσωρευμένο πλούτο και τα θεσμικά κεφάλαια που αναζητούν αποδόσεις (wealth-driven). Η μελέτη εντοπίζει δύο κύριους τύπους σύγχρονης στεγαστικής κερδοσκοπίας, την κερδοσκοπία μέσω υπερτίμησης και μέσω καταχρηστικών πρακτικών:
Η μελέτη ασκεί έμμεση κριτική στο πρόσφατο «Ευρωπαϊκό Σχέδιο για την Προσιτή Στέγαση» (EAHP) της Κομισιόν, τονίζοντας ότι εστιάζει μόνο στην παρακολούθηση της κερδοσκοπίας και όχι στην αντιμετώπιση των βαθύτερων αιτιών της. Το να δίνονται απλώς οικονομικά κίνητρα και εύκολη χρηματοδότηση δεν λύνει το πρόβλημα, καθώς τα funds αγοράζουν ήδη υπάρχοντα σπίτια για να τα υπερτιμολογήσουν, αντί να χτίζουν νέα, προσιτά διαμερίσματα.
Οι συγγραφείς καταθέτουν σειρά άμεσων προτάσεων:
| # | Наименование новости | Тональность | Информативность | Дата публикации |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Το κόστος κατασκευής νέος πονοκέφαλος της αγοράς κατοικίας | 0 | 7 | 05-07-2026 |
| 2 | Γιατί ακριβαίνουν σπίτια και ενοίκια παρά τα χιλιάδες κενά ακίνητα | 0 | 7 | 17-06-2026 |
| 3 | Η νέα εικόνα στην αγορά κατοικίας: Πού εκτοξεύονται οι τιμές και πού φρενάρουν | 0 | 5 | 11-07-2026 |
| 4 | Γιατί οι Ελληνες αγοράζουν σπίτια χωρίς... δάνειο | 0 | 5 | 24-05-2026 |
| 5 | «Παγώνει» η αγορά στα πολυτελή ακίνητα: Οι τιμές στην Αθηναϊκή Ριβιέρα | 0 | 7 | 13-07-2026 |
| 6 | Ποιες λύσεις εισηγείται η αγορά για τη στεγαστική κρίση | 0 | 7 | 03-06-2026 |
| 7 | Η Ελλάδα «τσιμπάει» τουρίστες από μακρινές αγορές | 0 | 5 | 19-06-2026 |
| 8 | Νέες επενδύσεις σε σπίτια με εγγυημένη απόδοση ενοικίου | 0 | 5 | 29-06-2026 |
| 9 | «Ανεβαίνει» η αγορά πολυτελούς κατοικίας στην Ελλάδα | 2 | 6 | 14-07-2026 |
| 10 | Ελληνικό: Ανοδος 15% στη ζήτηση από επενδυτές της Μέσης Ανατολής | 2 | 7 | 08-06-2026 |