Le logement résidentiel en Belgique traverse une tempête parfaite et ce ne sont pas les professionnels du secteur qui diront le contraire. Entre l'explosion des coûts des matériaux et de la main-d'œuvre, la complexité croissante des procédures administratives et des normes environnementales de plus en plus strictes, la machine à construire est grippée. Pour Gaëtan Hannecart, président exécutif de Matexi, société leader dans le développement de (nouveaux) quartiers urbains en Belgique, le modèle actuel est à bout de souffle. Mais au-delà de ces freins structurels bien connus, un obstacle en particulier asphyxie littéralement le marché du neuf et décourage les candidats acquéreurs : la TVA à 21 % sur l'immobilier neuf qui est, selon lui, le principal obstacle à l'accès à la propriété et à la transition écologique du bâti belge. Explications

1. Une offre supplémentaire de logements indispensable

Le patron de Matexi part d'un constat simple : accroître l'offre de logements en Belgique est indispensable car le nombre de ménages passera de 5,2 millions à 5,8 millions en 2050, notamment à cause de la démographie qui continue d'augmenter mais surtout à cause de la dissolution des ménages. Mais, pour Gaëtan Hannecart, accroître l'offre est aussi le moyen le plus efficace de rendre le logement abordable. "Or, aujourd'hui, les particuliers prennent de moins en moins d'initiatives en matière de construction de nouveaux logements. Cela dépend donc de plus en plus des développeurs immobiliers", souligne-t-il.

2. Le plafond de verre et le marché qui se bloque

Gaëtan Hannecart insiste aussi beaucoup sur le fait que dans l'immobilier en général, on ne fait pas assez la part des choses entre les logements existants, qui constituent un marché fermé, et l'immobilier neuf qui génère une offre supplémentaire de logements. "Ce sont aujourd'hui des marchés totalement distincts, avec des caractéristiques tout à fait différentes. Et le problème du logement neuf est que ce marché est confronté à un plafond de verre : le montant que les gens sont capables d'investir pour en acheter un. C'est cela qui fait le prix du marché et pas les coûts de construction auxquels le développeur immobilier ajouterait sa marge bénéficiaire, comme cela est le cas dans de nombreux autres secteurs économiques".

Or, les coûts de construction ont fortement augmenté ces dernières années, sous le coup de plusieurs facteurs : les normes énergétiques de plus en plus contraignantes, les prix des matériaux et les coûts salariaux qui grimpent, ainsi que le financement des permis qui devient de plus en plus cher.

"Depuis 2020, les coûts de construction des logements ont augmenté de 40 % et les prix des logements neufs de 28 % alors que le pouvoir d'achat consacré au logement n'a augmenté que de 8 %, précise le patron de Matexi, avec une conséquence : le pourcentage de personnes qui sont capables d'acheter un nouveau logement a énormément baissé, à un niveau historiquement bas. Depuis 2022, on assiste à une chute du pouvoir d'achat et de la capacité d'emprunt des ménages. Une grande partie des gens qui étaient capables d'acheter un logement neuf avec un emprunt hypothécaire ne peuvent plus le faire aujourd'hui. Et ces personnes se dirigent vers le marché locatif où les prix augmentent dès lors".

Logements neufs: le pouvoir d'achat des particuliers chute depuis 2022 ©IPM Graphics

Résultat ? "On n'arrive plus à ajouter des logements supplémentaires pour la classe moyenne. Le marché se bloque et une boule de neige négative se met en place. Car à quoi sert-il d'avoir des permis si on ne peut plus construire des logements abordables, c'est-à-dire à un prix payable par les particuliers ?".

3. La TVA, c'est Kafka

Si de nombreux freins gênent le secteur, un en particulier est donc pointé par le patron de Matexi : la fiscalité. Dans le coût d'une construction neuve, 40 à 45 % des montants engagés se retrouvent en effet dans la poche de l'État, via la fiscalité et la parafiscalité. "On parle beaucoup de la fiscalité sur les carburants ou les cigarettes mais on taxe énormément le logement", rappelle le président de Matexi.

Il dénonce en particulier "une situation kafkaïenne en ce qui concerne la TVA". Pour rappel, une TVA de 6 % est en principe appliquée à l'achat d'un logement neuf issu d'un chantier de démolition-reconstruction et de 21 % pour un immeuble totalement neuf. Mais les logements sont traités différemment sur le plan fiscal selon l'auteur de la démolition : "Si le propriétaire démolit lui-même le bâtiment existant et qu'ensuite un développeur construit un logement et le vend à un jeune ménage, ce dernier paiera une TVA de 21 %. Mais si le développeur détruit le bâtiment existant, construit lui-même le même logement et le vend au même ménage, la TVA sera de 6 %".

Par ailleurs, ces deux régimes coexistent parfois… dans le même projet voire dans le même immeuble, signale Gaëtan Hannecart. Des exemples ? "A Lochristi, une société sœur de Matexi développe quatre maisons mitoyennes jumelées quasiment identiques. Pourtant, seules deux d'entre elles peuvent être vendues avec une TVA de 6 %, les deux autres étant soumises au taux de 21 %, en raison des différences liées au chevauchement avec la parcelle d'origine. Dans certains projets que nous menons, nous travaillons parfois depuis des mois sans savoir si le taux de TVA pour les acheteurs sera de 6 % ou de 21 %". Autre cas qui interpelle : "Quand nous installons une pompe à chaleur ou une cuisine dans un logement existant, le taux de TVA est de 6 % mais il sera de 21 % si c'est dans un bâtiment neuf".

Le patron de Matexi pose donc la question : la TVA constitue-t-elle un élément qui doit intervenir dans les choix urbanistiques ? Pour lui, la réponse est évidemment non, "au risque d'arriver à des situations absurdes où l'on construit à des mauvais endroits sous prétexte de bénéficier d'un taux de TVA réduit. Et où l'on rencontre de nombreuses fausses rénovations dans lesquelles on conserve seulement quelques murs pour bénéficier du taux réduit de TVA".

4. La solution : un taux unique et réduit de TVA

Que faire, alors ? Pour Gaëtan Hannecart, "le seul élément que l'on peut activer rapidement est de faire baisser la pression fiscale. Ce que nous demandons, c'est un taux unique et réduit de TVA pour mettre fin aux inégalités fiscales et relancer la construction de logements abordables".

De nombreux pays appliquent en effet un taux de TVA réduit sur la construction résidentielle – souvent sous conditions : 3 % au Luxembourg, 4 % en Italie, 10 % en Espagne… "En Belgique, on pourrait aussi décider d'un taux réduit mais uniforme. Peut-être en prévoyant la condition pour l'acquéreur d'occuper le logement comme résidence principale ou de le mettre en location pendant une certaine période (15 ans ?)", propose le patron de Matexi. Mais à quel niveau devrait être ce taux de TVA : 6 %, 9 %, 12 % ? "Ce choix relève d'une décision politique. Mais nous avons calculé qu'un taux de TVA de 6 % contribuerait à une baisse moyenne du prix des logements neufs de près de 43 500 euros, permettant l'accès à un logement à près de 40 % de ménages supplémentaires. Et un taux de 12 % générerait une baisse moyenne de 26 000 euros environ par logement, augmentant de plus de 20 % la population capable d'acheter un logement neuf".

5. La Flandre est devenue "un enfer"

Si la TVA constitue la principale cible du patron de Matexi, les permis de bâtir – actuellement à un niveau historiquement bas – sont également dans son viseur, en particulier au nord du pays : "La Flandre a un vrai problème de permis. Avec la régionalisation de la matière de l'urbanisme, elle a rajouté des couches et des couches au niveau régional, provincial, communal et est devenue un enfer en termes de permis d'urbanisme. D'énormes incertitudes pèsent sur les contraintes réglementaires pour construire ou transformer des sites en nouveaux logements. On nous rend la vie impossible et on a besoin d'un vrai "reset" en la matière", demande Gaëtan Hannecart qui estime que la Flandre a aussi fait fausse route en prévoyant des droits d'enregistrement sur les terrains à bâtir à 12 % alors qu'ils sont à 3 % seulement en Wallonie.

6. Un problème de société

Le jugement est sans appel et Gaëtan Hannecart ne le fait pas par plaisir. Pour lui, le logement abordable et durable constitue un véritable problème de société. "Une politique de logement ciblée et cohérente est cruciale pour garantir l'accès à un logement abordable, atteindre la neutralité climatique et stimuler la croissance économique. Un logement abordable et durable est essentiel au bien-être. Sans accès à un logement de qualité, économe en énergie et abordable dans un quartier agréable, la santé, l'éducation et l'emploi restent incertains pour les ménages". Et rien ne sert de s'abriter derrière des objectifs lointains : "On parle de 2050 pour la neutralité climatique mais 2050, ce n'est pas loin pour des secteurs comme l'immobilier et la construction. Et cela ne sert à rien de rénover aujourd'hui des biens à un taux de TVA de 6 % pour les faire passer d'un PEB F à un PEB D, c'est totalement insuffisant et c'est du gaspillage".

Matexi en 2025

Le groupe Matexi est le plus grand développeur de quartiers urbains résidentiels en Belgique. Il est aussi actif au Luxembourg et en Pologne. Il emploie un peu moins de 250 personnes en Belgique et 60 en Pologne, où l'emploi est à la hausse, au contraire de la Belgique. En 2025, le chiffre d'affaires de Matexi est remonté à 395 millions d'euros (en hausse de 57 millions d'euros par rapport à 2024). Son bénéfice opérationnel est également en hausse, à 22,6 millions d'euros (contre 4,6 millions d'euros en 2024). Mais sa rentabilité reste sous pression, notamment parce que les plus-values non réalisées liées aux permis non obtenus pèsent sur la création de valeur nette, en baisse en 2025 à -17,5 millions d'euros.