• Poczta Polska zarządza ponad 6 tys. nieruchomości i ok. 2 mln m² powierzchni, ale co 10. obiekt ma nieuregulowany stan prawny.
• Część majątku pozostaje współużytkowana z Orange Polska, a wybrane aktywa są obciążone hipotekami, co ogranicza ich sprzedaż.
• W 2022-2023 wpływy ze zbycia nieruchomości były zmienne (ok. 215 mln zł vs 136 mln zł), przy stałych kosztach podatków i opłat ok. 123-127 mln zł rocznie.
• Nowy wiceprezes Poczty Polskiej ds. nieruchomości ma uporządkować i skomercjalizować portfel spółki. Część szczegółowych danych o wynikach tych działań nie jest jednak publikowana - Poczta powołuje się w tym zakresie na tajemnicę przedsiębiorstwa.

Od 16 czerwca obszar nieruchomości w Poczcie Polskiej nadzoruje nowy wiceprezes ds. aktywów nieruchomościowych, Maciej Klukowski - menedżer, który wcześniej odpowiadał za portfel nieruchomości w Polskim Holdingu Nieruchomości.

Klukowski w latach 2024–2026 pełnił funkcję członka zarządu ds. zarządzania aktywami nieruchomościowymi w Polskim Holdingu Nieruchomości, odpowiadając za komercjalizację, sprzedaż oraz zarządzanie portfelem nieruchomości spółki.

Zmiana oznacza przeniesienie nadzoru nad jednym z największych portfeli nieruchomości w sektorze spółek publicznych na stanowisko nowego wiceprezesa odpowiedzialnego za ten obszar. Wcześniej nieruchomości podlegały wiceprezesowi Poczty Polskiej ds. finansowych.

Siedziba Poczty i współpraca z PHN

Warto przy tym zaznaczyć, że główna siedziba Poczty Polskiej przy ul. Rodziny Hiszpańskich 8 w Warszawie należy właśnie do Polskiego Holdingu Nieruchomości i jest Poczcie dzierżawiona. Zapytaliśmy spółkę, dlaczego korzysta z nieruchomości PHN, mimo że posiada własne zasoby w Warszawie, w tym przy ul. Świętokrzyskiej.

W odpowiedzi Poczta Polska wskazała, że koncentracja działalności w jednym obiekcie ma charakter operacyjny i wynika z potrzeb organizacyjnych grupy.

Zawarcie umowy i kontynuacja najmu zostały poprzedzone szczegółową analizą opłacalności. Ważnymi aspektami były kwestie finansowe, warunki pracy oraz kwestie logistyczne związane z obecnością wszystkich departamentów szczebla centralnego oraz spółek powiązanych kapitałowo w jednym budynku – przekazała spółka.

W maju PHN i Poczta Polska przedłużyły umowę najmu, przy czym spółka nie ujawnia wysokości ponoszonych kosztów.

Co zaś tyczy się  prestiżowej nieruchomości przy Świętokrzyskiej, spółka wskazuje, że „część powierzchni w nieruchomości zlokalizowanej przy ul. Świętokrzyskiej 31/33 została przeznaczona do komercjalizacji.” To wpisuje się w szerszy model zarządzania nieruchomościami w Poczcie.

Rozszerzenie działalności i nowe obszary nieruchomości

W kwietniu Poczta Polska zawnioskowała o zmiany statutowe w Krajowym Rejestrze Sądowym, rozszerzając działalność m.in. o budowę mieszkań, przygotowanie terenów inwestycyjnych oraz projekty deweloperskie.

Obok tradycyjnych usług pojawiły się nowe obszary związane z rynkiem nieruchomości - od budowy budynków mieszkalnych (PKD 41.00.A), przez przygotowanie terenów pod inwestycje, aż po realizację projektów deweloperskich (PKD 68.12.A).

W odpowiedzi na pytania WNP Poczta Polska potwierdziła, że równolegle rozwija strategię komercjalizacji własnego portfela nieruchomości, co stanowi kontynuację działań podjętych jeszcze w poprzednich latach.

Spółka wskazuje, że posiada jedną z największych w skali kraju baz nieruchomości - ponad 6 tys. obiektów - oraz dysponuje łącznie ok. 2 mln m² powierzchni użytkowej, w tym w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach.

W 2021 r. spółka wyceniła swój majątek w nieruchomościach na ponad 1 mld zł ( grunty o wartości ok. 186 mln zł, budynki i obiekty o wartości ponad 806 mln zł.).

Część tych aktywów ma być stopniowo wynajmowana, dzierżawiona, sprzedawana lub przekształcana pod inwestycje.

Jednocześnie Poczta podkreśla, że skala komercjalizacji nie ma charakteru stałego i jest zmienna - liczba nieruchomości kierowanych do zagospodarowania zależy od bieżących możliwości rynkowych oraz potrzeb transformacji spółki.

Stan prawny nieruchomości

Spółka przyznaje również, że część nieruchomości wymaga uregulowania stanu prawnego. Co 10. nieruchomość ma nieuregulowane księgi wieczyste. 

Poczta Polska na bieżąco reguluje stany prawne nieruchomości wymagających działań w tym zakresie. Spośród całego portfela nieruchomości, aspekty regulacji dotyczą liczby poniżej 10 proc. całkowitych zasobów - czytamy w komunikacie prasowym.

Podobne dane pojawiły się już w publikacji Pulsu Biznesu w 2015 r. Spółka precyzuje, że w grupie wspominanych 10 proc. znajdują się m.in. nieruchomości współdzielone z różnymi podmiotami.

- W skład tej puli wchodzą wszystkie nieruchomości, które wymagają regulacji stanu prawnego, np. ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych w postaci służebności przesyłu czy rozwiązania roszczeń reprywatyzacyjnych. Statusy poszczególnych nieruchomości są odmienne, dlatego odnoszenie się do publikacji prasowych sprzed 11 lat mogłyby powodować mylne wrażenie dotyczące całości aktywów - napisano.

Współużytkowanie z Orange Polska

Chodzi o to, że część zasobów nieruchomościowych Poczty Polskiej pozostaje współużytkowana z Orange Polska. Według danych Orange dotyczy to ok. 40 nieruchomości w całym kraju, funkcjonujących w różnych formach prawnych - m.in. najmu, współwłasności czy służebności.

Jednocześnie tylko bardzo niewielka część z tych aktywów objęta jest wspólnymi procesami zarządczymi lub sprzedażowymi (dokładnie jedna nieruchomość).

Taki układ jest efektem restrukturyzacji dawnej Telekomunikacji Polskiej z lat 90., kiedy podzielono infrastrukturę i zasoby nieruchomościowe między odrębne podmioty. W efekcie część obiektów do dziś pozostaje współużytkowana lub funkcjonalnie powiązana.

Przychody i koszty utrzymania majątku

Nie tylko stan prawny jest wyzwaniem dla nowego zarządu spółki. Do tego należy dołożyć jeszcze publiczne daniny, o kosztach remontów nie wspominając.  

W sprawozdaniu finansowym Poczty Polskiej za 2022 i 2023 rok wpływy ze zbycia rzeczowych aktywów trwałych (w tym nieruchomości) wyniosły odpowiednio ok. 210,6 mln zł oraz 12,8 mln zł, przy jednoczesnych kosztach podatków i opłat - obejmujących m.in. podatek od nieruchomości - na poziomie ok. 123,1 mln zł w 2022 r. i 127,4 mln zł w 2023 r.

Pokazuje to, że przy zmiennych wpływach ze sprzedaży i komercjalizacji aktywów spółka ponosi też bardzo wysokie koszty utrzymania dużej bazy majątkowej.

W kolejnych sprawozdaniach spółka nie wyodrębnia już szczegółowych danych dotyczących wyników komercjalizacji nieruchomości ani kosztów podatkowych w tym zakresie.

W odpowiedzi na pytania WNP Poczta Polska wskazuje jedynie, że dane te są ujmowane łącznie w sprawozdaniu finansowym, a ich dalsza dezagregacja stanowi tajemnicę przedsiębiorstwa.

W odniesieniu do wskazanych pozycji w sprawozdaniach finansowych wartości dotyczące nieruchomości są prezentowane zgodnie z przepisami prawa łącznie z innymi danymi finansowymi. Pozostałe informacje stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa jako informacje o wartości gospodarczej nieudostępnione publicznie - przekazało nam biuro prasowe Poczty Polskiej.

Dla Poczty Polskiej stawką nie jest dziś tylko skala posiadanego majątku, ale to, czy uda się zamienić go z kosztownego obciążenia w realne źródło wartości.