Дом принадлежал женщине с 1998 года.

Казалось бы, если продать такой объект в 2022 году, вопрос с минимальным сроком владения должен быть закрыт уже давно.

Но налоговая посчитала иначе.

После реконструкции дома в ЕГРН появились новые сведения об объекте, и ФНС решила, что срок владения нужно считать заново. Женщине доначислили НДФЛ, а также штрафы.

Она пошла в суд.

В. владела долей в праве общей собственности на дом с надворными постройками еще с 1998 года. Позднее она получила по наследству доли умершего родственника в земельном участке и жилом доме.

Затем с домом произошла история, которая и стала причиной налогового спора.

Дом реконструировали. Появились пристройки, изменились его параметры.

В 2021 году суд разрешил сохранить дом в реконструированном состоянии, признал за женщиной право собственности на 1/3 долю в квартире в доме, который был признан домом блокированной застройки.

На основании судебного решения сведения внесли в ЕГРН.

А в сентябре 2022 года недвижимость продали.

И вот здесь налоговая решила, что старый срок владения закончился.

Логика налоговой была примерно следующей.

Если после реконструкции изменились характеристики недвижимости и в ЕГРН внесены новые сведения, значит, речь идет уже о другом объекте. А если появился новый объект, то и срок владения нужно считать с момента возникновения права на него.

Для НДФЛ это принципиальная разница.

Потому что при продаже недвижимости раньше истечения минимального срока владения может возникнуть обязанность заплатить налог.

Именно на этом основании налоговая посчитала, что женщина занизила НДФЛ за 2022 год.

УФНС вынесло решение, согласно которому налогоплательщица якобы занизила НДФЛ за 2022 год на 73 188 рублей.

Женщина с этим не согласилась и пошла в суд.

Районный суд встал на ее сторону.

А апелляция скорректировала размер претензий налоговой еще сильнее: незаконным признали доначисление в части 73 188 рублей, а размер оставшегося НДФЛ определили всего в 5 416,67 рубля.

Одновременно были уменьшены и штрафы.

ФНС такой результат не устроил.

Налоговая пошла в кассацию.

Шестой кассационный суд общей юрисдикции внимательно посмотрел, что именно произошло с домом.

И согласился с нижестоящими судами: реконструкция не означает автоматически создание нового объекта недвижимости.

В данном случае были возведены пристройки и изменены параметры уже существовавшего жилого дома. То есть речь шла именно о реконструкции существующего объекта, а не о строительстве нового дома с нуля.

А значит, нельзя просто сказать: «После реконструкции появился новый объект - начинаем считать срок владения заново».

Для налогоплательщицы это было принципиально.

Она владела недвижимостью с 1998 года, а не получила ее в собственность непосредственно перед продажей.

При продаже недвижимости физическим лицом имеет значение минимальный срок владения.

Если человек владел объектом достаточно долго, доход от его продажи при соблюдении установленных НК РФ условий может освобождаться от НДФЛ.

Поэтому вопрос о том, создан новый объект или реконструирован старый, имеет не только техническое или регистрационное значение.

От него может зависеть налог в десятки или сотни тысяч рублей.

И в подобных ситуациях одной записи в ЕГРН недостаточно. Нужно смотреть, что произошло с самой недвижимостью.

Было ли создано новое имущество? Или существующий объект просто реконструировали, изменили его параметры, сделали пристройки?

В этом деле суды пришли ко второму выводу.

Налоговая ссылалась в том числе на то, что после реконструкции и судебного решения появились основания считать объект новым.

Но кассационный суд не нашел оснований для отмены судебных актов.

Он подтвердил: реконструкция дома с возведением пристроев повлекла изменение параметров существующего объекта, а не создание нового объекта недвижимости.

Поэтому выводы нижестоящих судов соответствовали обстоятельствам дела.

Кассационные жалобы УФНС и налоговой инспекции оставили без удовлетворения.

Здесь есть практический момент, который стоит запомнить.

Если старый дом реконструировали, увеличили площадь, сделали пристройку или иным образом изменили его параметры, это еще не означает автоматически, что для целей НДФЛ возник новый объект и срок владения нужно считать заново.

Но каждый такой спор нужно оценивать по конкретным обстоятельствам.

В рассматриваемом деле суды установили именно реконструкцию существующего дома.

И поэтому сама по себе реконструкция не обнулила женщине почти четверть века владения недвижимостью.

Источник: Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28.05.2025 № 88а-8377/2025 по делу № 2а-4050/2024.

Мой Telegram: https://telegram.me/beznaloga .