Раньше риск попасть под проверку был скорее выборочным, теперь система действует на потоке. Росреестр регулярно передает в ФНС сведения о переходах прав на недвижимость. Эти данные автоматически «стыкуются» с базой поданных  3‑НДФЛ. Если сделка зафиксирована в реестре, а декларации нет, инспекция формирует требование о пояснениях. На ответ дается 5 рабочих дней.

Игнорировать его — значит почти гарантированно получить доначисление.

Когда налогоплательщик не участвует в процессе, ФНС опирается на те данные, которые у нее есть. Подтвердить расходы на покупку нечем — документов нет, пояснений не поступило. Поэтому инспекция применяет только стандартные вычеты: 1 млн рублей при продаже жилья и 250 тыс. рублей для иного имущества.

Доход определяют по правилу «наибольшей величины»: берут либо цену из договора, либо процент от кадастровой стоимости. В большинстве регионов это 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Но в ряде субъектов РФ коэффициент подняли до 100%: там налог считают строго от полной кадастровой стоимости, и занижение цены в договоре перестает быть рабочей схемой.

При дарении от неблизкого родственника доход признают равным полной кадастровой стоимости объекта. Понижающий коэффициент 0,7 в этом случае не используют.

Вы купили квартиру за 6 млн рублей и продали за 7 млн. Кадастровая стоимость — 9 млн рублей.

• В регионе действует коэффициент 0,7: 9 000 000 × 0,7 = 6 300 000 ₽. Это больше цены сделки, поэтому налоговая берет именно эту сумму.

• Применяет стандартный вычет 1 000 000 ₽.

• Налоговая база: 6 300 000 − 1 000 000 = 5 300 000 ₽.

• НДФЛ считают по прогрессивной шкале: 2 400 000 ₽ × 13% + (5 300 000 − 2 400 000) × 15% = 312 000 + 435 000 = 747 000 ₽.

Если бы вы подали декларацию и подтвердили расходы (6 млн), база составила бы 1 000 000 ₽, а налог — 130 000 ₽. Экономия — более 600 тысяч.

Тетя подарила квартиру, кадастровая стоимость — 5 млн рублей.

• Доход = 5 000 000 ₽ (полная кадастровая стоимость).

• Вычеты при дарении не положены.

• НДФЛ: 2 400 000 × 13% + 2 600 000 × 15% = 312 000 + 390 000 = 702 000 ₽.

Даже если вы не хотели уклониться от уплаты, отсутствие декларации и игнорирование требований приводят к финансовым потерям:

• Штраф за неподачу декларации (ст. 119 НК) — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, максимум 30%.

• Штраф за неуплату налога (ст. 122 НК) — 20% от недоимки, а при доказанном умысле — 40%.

• Пени (ст. 75 НК) начисляются ежедневно — из расчета 1/300 ключевой ставки ЦБ.

• Штраф за непредставление пояснений (ст. 129.1 НК) — 5 000 ₽, при повторном нарушении — 20 000 ₽.

На практике это означает, что к доначисленному налогу добавляются ощутимые суммы. Например, при недоимке в 1 млн рублей штраф составит минимум 200 000 ₽ плюс пени за каждый день просрочки.

У вас есть два рабочих варианта, пока камеральная проверка не завершена:

• Подать пояснения, если налог платить не нужно. Например, вы владели квартирой дольше минимального срока (3 или 5 лет) или получили ее в дар от близкого родственника. К пояснениям приложите подтверждающие документы: выписку из ЕГРН, свидетельство о рождении и т. п.

• Подать декларацию  3‑НДФЛ, если обязанность по налогу есть. Это дает право заявить вычет «доходы минус расходы» вместо стандартного миллионного вычета. Даже если срок подачи уже прошел, подача первичной декларации все равно лучше, чем ждать доначислений.

• Прогрессивная шкала НДФЛ. Доходы от продажи недвижимости облагаются по двухступенчатой шкале: 13% на часть прибыли до 2,4 млн рублей и 15% на превышение.

• Региональные коэффициенты. В 15 субъектах РФ коэффициент кадастровой стоимости повышен до 1: занижение цены сделки не снижает налог.

• Срок владения считается заново. Если вы продали объект, потом купили аналогичный и снова его продали, прежний срок владения не засчитывается — отсчет начинается с даты последней регистрации права.

• Особые правила для иностранных агентов. Для лиц со статусом иностранного агента освобождение по сроку владения не действует: НДФЛ взимается при любой продолжительности владения, в том числе при получении имущества по наследству или в дар от близких родственников.

• Льгота для многодетных. Семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если соблюдены условия: новое жилье куплено до 30 апреля следующего года, его площадь или кадастровая стоимость выше, чем у проданного, а кадастровая стоимость проданного объекта — не более 50 млн рублей.

С 2027 года планируется объединение налоговых баз: доходы от продажи недвижимости будут суммироваться с другими доходами и облагаться по пятиступенчатой шкале с максимальной ставкой 22%. Это значит, что налог с продажи может стать существенно выше.