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Schaut man auf die Städte mit den höchsten Immobilienpreisen in NRW fällt einem als Erstes immer Düsseldorf ein. Dann kommen Nordrhein-Westfalens einzige Millionenstadt Köln, dazu die Uni-Standorte Bonn und Münster. Krefeld kommt einem nicht in den Sinn. Dafür ragt die 236.000-Einwohner-Stadt am Rhein in einem anderen Punkt aus der Masse heraus: In keiner anderen NRW-Stadt ist der Unterschied zwischen den Preisen für neue Wohnungen und jene aus dem Bestand größer. Das ist eine Erkenntnis aus dem Postbank-Wohnatlas.

Dass der Erwerb einer Neubauwohnung deutlich teurer ist, liegt auf der Hand. Der Preis ist der eine Punkt, die Kaufnebenkosten fallen logischerweise auch höher aus. Knappes Bauland treibt die Baukosten zusätzlich. Und so ist der Preisunterschied zwischen Alt und Neu je nach Region beträchtlich. „In 49 von insgesamt 400 untersuchten deutschen Regionen wird für Neubauten im mittleren Preissegment gegenüber vergleichbaren Bestandswohnungen ein Preisaufschlag von 2570 Euro oder mehr je Quadratmeter fällig“, schreibt die Postbank zu der vom Hamburgischen Weltwirtschafts-Institut (HWWI) erstellten Studie.

Die Konsequenz: Für die modellhaft angenommene 70 Quadratmeter große Wohnung werden mindestens 180.000 Euro Aufpreis fällig. Ganz oben steht der bayerische Landkreis Miesbach mit einer Preisdifferenz von fast 423.000 Euro, es folgen Garmisch-Partenkirchen (etwas mehr als 373.000 Euro Aufpreis) und Erlangen (rund 307.000).

Schon auf dem sechsten Platz liegt Krefeld, wo man im Schnitt 2333 Euro pro Quadratmeter für die Wohnung aus dem Bestand im mittleren Preissegment zahlt, während die entsprechende Neubauwohnung rund 6000 Euro kostet. Mittleres Preissegment bedeutet: Es wird der Median aller Bestands- sowie aller Neubauwohnungen einer Region einander gegenübergestellt – also der Wert, über und unter dem jeweils 50 Prozent der Angebote liegen. Andere Zahlen ergeben sich im oberen Preissegment, in dem die teuersten zehn Prozent der Neubau- und Bestandswohnungen verglichen werden.

Rechnet man im Beispiel den Quadratmeter-Preisunterschied in Krefeld auf 70 Quadratmeter um, ergibt sich eine Differenz von fast 257.000 Euro. Zum Vergleich: In Bonn beträgt der Aufpreis im Schnitt 216.000, in Düsseldorf knapp über 200.000, in Köln und Münster deutlich weniger als 200.000 Euro. Was natürlich auch damit zu tun hat, dass Bestandswohnungen in diesen Städten deutlich teurer sind als in Krefeld. Auch weil im letztjährigen Vergleich Düsseldorf mit einem Preisunterschied von 240.000 Euro noch deutlich an der Spitze lag.

Was ist nun für potenzielle Käufer die bessere Wahl: Neubau oder Bestand? „Bei Angeboten aus dem Bestand können Kaufinteressierte wichtige Faktoren wie Raumaufteilung, Lichtverhältnisse und Lärm direkt in Augenschein nehmen, anstatt sie sich anhand von Plänen nur vorzustellen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank Deutschland. Wer Fachleute hinzuziehe, könne mögliche Mängel an der Bausubstanz, der Elektroinstallation oder der Dämmung vor dem Kauf erkennen und bewerten. Das ist natürlich ungleich schwieriger, wenn das Haus, in dem sich die künftige Wohnung befindet, noch eine Baustelle ist und man schon sehr viel Fantasie mitbringen muss, um sich die späteren Räumlichkeiten vorstellen zu können.

Aber natürlich hat auch der Neubau seine Vorzüge: „Bei geringen Preisunterschieden haben Neubauten vor allem den Vorteil einer energieeffizienten Bauweise“, so Beermann. Angesichts steigender Lebenshaltungskosten und Wohnnebenkosten lasse sich so langfristig Geld sparen. Außerdem entfallen in der Regel auf absehbare Zeit zusätzliche Sanierungskosten“, gibt Beermann zu bedenken. Irgendwann braucht jedes Haus ein neues Dach, eine neue Heizung, neue Fenster. Und das kostet dann am Ende einen fünfstelligen Betrag. Und so kann man die Frage, ob es ein Neubau sein soll oder nicht, darauf herunterbrechen, ob die geschätzten Sanierungskosten bei einem älteren Haus am Ende höher ausfallen als der Mehrpreis, den man für eine neue Immobilie zahlen muss.

Auffällig an der Studie ist zudem die Region Nordfriesland, zu der etwa Sylt zählt. Dort sind Neubauten nämlich gegen den Trend mitunter günstiger als Bestandswohnungen. Was im Zweifel aber nur dann hilft, wenn die Kreditwürdigkeit und das Eigenkapital hoch sind. Denn die Neubauwohnung kostet im Median mehr als 7000 Euro pro Quadratmeter. „Interessierte mit einem größeren Budget können teilweise auch neu gebaute Wohnungen in Meernähe oder Innenstadtlage finden, zahlen dafür aber bei den ohnehin hohen Kaufpreisen noch einen beachtlichen Zuschlag“, so Postbank-Experte Beermann.