• 28 września w Warszawie odbyła się sesja inauguracyjna Property Forum, która nakreśliła krajobraz rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w drugiej połowie 2026 r.
• Philipp Schomberg, Kingstone Real Estate Poland: Dla Polski zaczyna się nowa era pod kątem inwestowania
• Petr Čížek, Investika: Depopulacja będzie mieć duży wpływ na rynek, dlatego trzeba ją uwzględniać w planach inwestycyjnych
• Maciej Dyjas, Griffin Capital Partners: Gdyby ktoś kazał mi inwestować tylko w jeden sektor, pewnie dziś wybralibyśmy mieszkania na wynajem
• Marek Dobrzycki, Panattoni Poland: Problemem dla sektora magazynowego jest dostępność do dużej ilości energii. Widać to już na przykładzie Europy Zachodniej
• Marek Noetzel, NEPI Rockcastle: Nie boję się e-commerce, boję się tych handlowców, którzy nie potrafią zaaplikować go do swoich modeli operacyjnych
• Katarzyna Zawodna-Bijoch, Skanska: Pandemia pokazała, że jedyne na co możemy być gotowi w dzisiejszych czasach, to na zmianę

Polska stała się w ostatnim czasie bardzo atrakcyjna dla zagranicznych inwestorów, którzy jeszcze niedawno określali nasz rynek mianem ryzykownego.  

- Teraz się to zmienia. Polska jest postrzegana jako rozwijający się i dający wiele możliwości kraj. Według mnie dla Polski zaczyna się nowa era pod kątem inwestowania – mówi Philipp Schomberg z Kingstone Real Estate Poland, firmy zajmującej się doradztwem inwestycyjnym.

Jak przyznał, przez ostatnią dekadę trudno było przekonać inwestorów z Europy Zachodniej do wejścia na nasz rynek. Pandemia i wojna w Ukrainie dodatkowo utrudniły podejmowanie takich decyzji. Dziś w rozmowach z inwestorami widzi wyraźną zmianę.

Wcześniej Polska była dla nich przede wszystkim miejscem na ulokowanie mniejszej części portfela w zamian za wyższą stopę zwrotu. Teraz, zdaniem Schomberga, coraz częściej postrzegają ją jako rynek, na którego wzroście można korzystać przez wiele lat. Znaczenie ma zarówno rozwój i dojrzałość polskiego rynku, jak i niewielki wzrost na rodzimych rynkach inwestorów z Niemiec i Austrii.

To nie znaczy, że łatwiej będzie uzyskać zgodę na zakup dowolnej nieruchomości. Przy ocenie konkretnego projektu nadal decydują lokalizacja, jej dostępność oraz popyt ze strony najemców. Schomberg ocenia perspektywy Polski na najbliższe dziesięć lat bardzo pozytywnie.

W podobnym tonie wypowiada się Petr Čížek z czeskiej spółki inwestycyjnej Investika, której zawartość portfela w ok. 60 proc. stanowią polskie aktywa.

- Europa Środkowa, w tym Polska, to bardzo dobry rynek – mówi ekspert.

Maciej Dyjas, partner zarządzający Griffin Capital Partners, widzi okazje w różnych sektorach nieruchomości, a horyzont inwestycyjny to dla niego nie więcej, niż 5-10 najbliższych lat.

– Rozważamy wszystkie sektory. W każdym można znaleźć okazję, jeśli wie się, co się robi – mówi Dyjas.

Pytany przez prowadzącego debatę, Kamila Kowę z Savills, na który segment by postawił, gdyby musiał wybierać, Dyjas wskazał mieszkania na wynajem. Jego zdaniem popyt w Polsce ma mocne podstawy: mieszkań wciąż jest za mało, a stosunkowo niewiele osób wynajmuje je zamiast kupować. Jest też grupa ludzi, zwłaszcza na początku kariery zawodowej, którzy nie chcą lub nie mogą jeszcze kupić własnego mieszkania.

– Gdyby ktoś kazał mi inwestować tylko w jeden sektor, pewnie dziś wybralibyśmy właśnie mieszkania na wynajem – mówi przedstawiciel Giffin.

Od lat stabilną pozycję na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zajmuje sektor magazynowo-logistyczny, przyciągając największą część kapitału inwestycyjnego. Stały popyt ze strony e-commerce, logistyki i produkcji zapewnia inwestorom stabilne przepływy pieniężne, a rynek czyni odpornym na kryzysy.

Panattoni, jeden z liderów rynku magazynowego w Polsce, doskonale wie, jak ważna jest współpraca na linii deweloper-najemca.

 - Najemcy coraz więcej inwestują w automatyzację i robotyzację. Przy niektórych projektach to planowane instalacje i procesy klienta wyznaczają kształt obiektu. Sam budynek staje się wówczas „skorupką” dla infrastruktury, której wartość może być nawet dwukrotnie większa od wartości nieruchomości – wyjaśnia Marek Dobrzycki, Panattoni Poland.

Według niego, budynki projektowane nawet pod konkretną produkcję lub zaawansowaną automatykę powinny zachować możliwość zmiany sposobu użytkowania. Panattoni przewiduje na przykład miejsca, w których w przyszłości będzie można dobudować doki i dostosować obiekt do typowej działalności magazynowej.

Dobrzycki wskazał, że około 99 proc. rozwiązań wprowadzanych na życzenie klientów można przywrócić do standardu przy relatywnie niewielkich kosztach. Wyjątkiem są magazyny wielopiętrowe, których przebudowa wymagałaby znacznie większych nakładów.

Sektor biurowy jest tym, który w ostatnich latach przeszedł prawdziwe turbulencje będące pokłosiem wybuchu pandemii i konsekwencji wynikających z pracy zdalnej.

- Dziś już nie projektujemy budynków biurowych pod konkretny scenariusz przyszłości. Pandemia pokazała, że jedyne na co możemy być gotowi w dzisiejszych czasach, to na zmianę – mówi Katarzyna Zawodna-Bijoch ze Skanska.

Ekspertka wskazuje, że dziś przestrzenie biurowe muszą być przede wszystkim elastyczne, adaptacyjne i odporne trendy, a użytkownicy biur wymagają zdrowego środowiska pracy: z dostępem do świeżego powietrza, naturalnym światłem i miejscem na pielęgnowanie relacji społecznych.

- Stawiamy na budynki, które są zeroemisyjne. Bardzo zwracamy uwagę na to, ile energii zużywa budynek, czy można go odłączyć np. od sieci ciepłowniczej. Jako Skanska, zależy nam na zapewnieniu długowieczności. Inwestycja w jakość zawsze się zwraca  – zaznacza Zawodna-Bijoch.

Rynek centrów handlowych przechodzi obecnie fazę głębokiej transformacji, gdzie odnotowuje się wzrost zainteresowania parkami handlowymi, a starsze galerie handlowe mierzą się z koniecznymi modernizacjami.

- Najlepiej radzą sobie obiekty dominujące na swoich rynkach. Znacznie trudniejsza jest sytuacja centrów o słabszej pozycji, które nie mają tak dużego zasięgu ani przewagi konkurencyjnej – mówi Marek Noetzel z NEPI Rockcastle. – Te obiekty są pod dużą presją i pod dużą presją będą. I nie chodzi tylko o e-commerce, ale również o konkurencję ze strony innych formatów, choćby parków handlowych – wskazywał.

To właśnie dlatego NEPI Rockcastle koncentruje ostatnie akwizycje na największych i najmocniejszych obiektach. Noetzel wymienił Silesia City Center, Magnolia Park i Forum Gdańsk.

Tematem poruszonym podczas Property Forum była również branża e-commerce i jej wpływ na handel.

- E-commerce nie zabił fizycznego handlu, ale zmienił sposób funkcjonowania centrów handlowych, najemców i samych klientów - ocenia Marek Noetzel z NEPI Rockcastle. - Jeszcze trzy-cztery lata temu jednym z najczęściej powracających pytań dotyczących przyszłości centrów handlowych było to, czy fizyczny handel poradzi sobie z rozwojem e-commerce. Dziś takich pytań jest wyraźnie mniej – dodaje.

Sam e-commerce nie wpłynął negatywnie na fizyczny handel, ale na pewno zmienił sposób, w jaki funkcjonują obiekty handlowe, jak zachowujemy się jako klienci i jak do tych zmian dostosowali się najemcy.

- Nie boję się e-commerce, boję się tych handlowców, którzy nie potrafią zaaplikować go do swoich modeli operacyjnych – mówi Noetzel.

Dla sieci handlowych problemem pozostaje znalezienie równowagi między sprzedażą internetową a sklepami stacjonarnymi. E-commerce jest dla klienta wygodny, ale dla detalistów oznacza również wysokie koszty.

Jednym z największych wyzwań dla rynku nieruchomości w następnych latach – i to nie tylko dla Polski - będzie demografia.

- Jest to problem całej Europy. Musimy być adaptowalni do zmian. Depopulacja będzie mieć duży wpływ na rynek, dlatego trzeba ją uwzględniać w planach inwestycyjnych – twierdzi Petr Čížek z Investika.

Marek Dobrzycki z Panattoni wskazuje na inne zagrożenie, ściśle związane z logistyką.

- Problemem jest dostępność do dużej ilości energii. Widać to już na przykładzie Europy Zachodniej – podaje, a Katarzyna Zawodna-Bijoch ze Skanska wskazuje na deficyt innego cennego surowca. - Mamy w Polsce niewielkie zasoby wody, a wszelkie centra danych potrzebują ich w ogromnych ilościach – mówi.

Nasz kraj posiada jeszcze jeden newralgiczny punkt, który wpływa na jego atrakcyjność inwestycyjną.

- W Polsce zawsze istnieje ryzyko polityczne. Inwestorzy zagraniczny są wrażliwi na proeuropejskość, dlatego nie zawsze stanowimy dla nich łakomy kąsek – wskazuje Maciej Dyjas z Griffin Capital Partners.