• Nowoczesne materiały elewacyjne mogą bardzo mocno ograniczać sygnał komórkowy wewnątrz budynku.
• Szyby niskoemisyjne potrafią tłumić zewnętrzny sygnał 4G i 5G nawet 1000-krotnie (a w niektórych przypadkach jeszcze mocniej).
• Problem dotyczy nie tylko biurowców, ale również hoteli, centrów handlowych, magazynów, parków logistycznych, garaży i innych dużych nieruchomości komercyjnych.
• Słaby zasięg przestaje być kwestią wygody - może wpływać na pracę najemców, obsługę gości, komunikację pracowników oraz codzienne funkcjonowanie obiektu.
• Rozwiązaniem mogą być systemy DAS, które rozprowadzają sygnał operatorów wewnątrz nieruchomości i mogą obsługiwać także całe kompleksy składające się z kilku budynków.
• Zdaniem Tomasza Błaszczuka jakość zasięgu wewnątrz budynku może stać się jednym ze standardowych parametrów technicznych nieruchomości komercyjnych.

Nowoczesne biurowce mają energooszczędne fasady, zaawansowane systemy techniczne i szybkie łącza internetowe. Jednocześnie materiały, które poprawiają parametry energetyczne budynku, mogą skutecznie tłumić sygnał telefonii komórkowej. Według danych przytaczanych przez ekspertów nawet dwa na trzy nowe biurowce mogą nie spełniać standardu zasięgu w pomieszczeniach ze względu na zastosowane materiały elewacyjne.

O tym, dlaczego jakość sieci mobilnej staje się tematem dla deweloperów, właścicieli i zarządców nieruchomości oraz ile kosztuje rozwiązanie problemu, rozmawiamy z Tomaszem Błaszczukiem, dyrektorem rozwoju nowych rynków w Vector.net.

Nowoczesne budynki powstają według coraz bardziej rygorystycznych standardów energetycznych. Paradoks polega na tym, że rozwiązania korzystne z punktu widzenia energooszczędności mogą być problemem dla łączności mobilnej. Dlaczego właśnie nowe biurowce, hotele czy obiekty handlowe są szczególnie narażone na słaby zasięg?

Tomasz Błaszczuk: Nowoczesne budynki projektuje się przede wszystkim z myślą o efektywności energetycznej, a nie o swobodnym przenikaniu fal radiowych. Wiele stosowanych dziś materiałów może stanowić skuteczną barierę dla sygnału komórkowego docierającego z zewnątrz.

Największy wpływ mają energooszczędne szyby z powłokami niskoemisyjnymi, metalowe elementy elewacji oraz konstrukcje żelbetowe. Metaliczna powłoka szyb ogranicza przenikanie promieniowania cieplnego i części UV, ale jednocześnie działa jak ekran dla fal radiowych.

W efekcie problemy z rozmowami i transmisją danych częściej pojawiają się w nowoczesnych, energooszczędnych budynkach niż w obiektach starszego typu. Dotyczy to między innymi nowych biurowców, hoteli, galerii handlowych i apartamentowców.

Paradoksalnie więc im bardziej szczelny i energooszczędny jest budynek, tym częściej potrzebuje dedykowanej infrastruktury zapewniającej niezawodną łączność komórkową wewnątrz obiektu.

Jak duża może być różnica? Mówimy o niewielkim osłabieniu sygnału czy parametrach, które faktycznie mogą zdecydować o tym, czy telefon będzie działał wewnątrz budynku?

Skala może być bardzo duża. Nowoczesne szyby niskoemisyjne mogą w skrajnych przypadkach zmniejszyć moc sygnału docierającego do wnętrza nawet ponad tysiąckrotnie. A to dopiero pierwsza, zewnętrzna bariera, którą sygnał musi pokonać, zanim dotrze w głąb budynku.

Duże znaczenie ma również częstotliwość wykorzystywana przez nowoczesne sieci. Dawne sieci GSM działały głównie w paśmie 900 MHz, które stosunkowo dobrze przenika przez przeszkody. Dzisiejsze sieci nadal wykorzystują niższe częstotliwości do zapewniania szerokiego zasięgu, ale aby obsłużyć większy ruch i dużą liczbę użytkowników, korzystają również z wyższych pasm, takich jak 3,6 GHz dla 5G.

Różnicę dobrze pokazuje betonowa ściana. Po przejściu przez taką samą przegrodę moc sygnału w paśmie 3,6 GHz może być ponad dziesięciokrotnie mniejsza niż sygnału w paśmie 900 MHz. Wyższe częstotliwości zapewniają dużą pojemność i szybki transfer danych, ale są bardziej podatne na tłumienie przez ściany i szyby. Dlatego w wielu nowoczesnych obiektach sygnał z wyższych pasm może w ogóle nie docierać do wnętrza, a niższe pasma mogą nie zapewniać oczekiwanej jakości i szybkości transmisji. Wówczas potrzebna jest dedykowana infrastruktura wewnętrzna, która zapewni odpowiedni sygnał w całym budynku.

Biurowiec jest najbardziej oczywistym przykładem, bo telefon i internet są podstawowymi narzędziami pracy. Rynek nieruchomości komercyjnych to jednak także hotele, galerie handlowe i ogromne parki logistyczne. Gdzie problem jest dziś najbardziej widoczny?

Największe problemy z zasięgiem obserwujemy dziś w nowoczesnych biurowcach, hotelach czy centrach handlowych. Często są to obiekty powstające w gęstej zabudowie miejskiej, gdzie sieć komórkowa jest już mocno obciążona dużą liczbą użytkowników. Dodatkowo właśnie w takich budynkach występuje problem, o którym wspominałem wcześniej, czyli nowoczesne materiały budowlane i energooszczędne elewacje skutecznie ograniczające przenikanie sygnału do wnętrza.

Problem dotyczy również hal magazynowych i centrów logistycznych. To ogromne obiekty, często wykonane z konstrukcji stalowych, które skutecznie utrudniają propagację sygnału radiowego. Dodatkowo wiele z nich powstaje na obrzeżach miast lub w lokalizacjach oddalonych od stacji bazowych, gdzie pokrycie siecią już na starcie jest słabsze.

O garażach podziemnych czy windach właściwie nie trzeba wspominać, bo to klasyczny problem znany od lat.

Wyzwaniem stają się przede wszystkim nowoczesne budynki, które z jednej strony są bardziej energooszczędne, a z drugiej skuteczniej blokują sygnał radiowy.

Skoro problem wynika już z konstrukcji budynku, naturalnym rozwiązaniem byłoby uwzględnienie infrastruktury mobilnej jeszcze przed rozpoczęciem użytkowania nieruchomości. Czy deweloperzy rzeczywiście robią to na etapie projektowym, czy nadal zasięg staje się problemem dopiero wtedy, gdy do budynku wchodzą najemcy?

Skala problemu jest duża i wraz z rozwojem nowoczesnego budownictwa będzie rosła. Jeszcze kilka lat temu o jakości zasięgu myślano głównie w kontekście operatorów, dziś jest to również temat dla deweloperów i właścicieli nieruchomości.

Nadal jednak w wielu przypadkach kwestia łączności mobilnej pojawia się dopiero po oddaniu budynku do użytkowania, kiedy najemcy lub odwiedzający zaczynają zgłaszać problemy z wykonywaniem połączeń czy dostępem do internetu mobilnego. Wtedy wdrożenie odpowiednich rozwiązań jest zazwyczaj bardziej skomplikowane i kosztowniejsze.

Obserwujemy jednak zmianę podejścia rynku. Więcej inwestorów uwzględnia zasięg sieci komórkowej już na etapie projektowania budynku, podobnie jak planuje się instalacje elektryczne czy sieci IT. To pozwala uniknąć problemów w przyszłości i zapewnić użytkownikom komfort, którego dziś po prostu oczekują.

To prowadzi do pytania o konsekwencje biznesowe. Czy słaby sygnał w dużej nieruchomości można jeszcze traktować jako niedogodność dla użytkownika, czy mówimy już o problemie wpływającym na pracę najemców, obsługę klientów, bezpieczeństwo i funkcjonowanie całego obiektu?

Zdecydowanie przestaje to być wyłącznie kwestia komfortu użytkowników. Dziś łączność mobilna jest jednym z podstawowych mediów niezbędnych do funkcjonowania wielu obiektów.

W biurowcach słaby zasięg utrudnia pracę najemców, prowadzenie spotkań online czy korzystanie z usług chmurowych. W hotelach bezpośrednio wpływa na doświadczenia gości. W centrach handlowych może ograniczać możliwość korzystania z aplikacji mobilnych, płatności czy programów lojalnościowych.

Jeszcze większe znaczenie ma to w obiektach logistycznych i przemysłowych, gdzie sprawna komunikacja pracowników, kierowców, serwisantów i podwykonawców jest częścią codziennych operacji. W takiej sytuacji problem z zasięgiem może przekładać się nie tylko na komfort pracy, ale również na sprawność operacyjną całego obiektu.

Mówimy więc nie o wygodzie, ale o elemencie infrastruktury, który ma realny wpływ na efektywność biznesu, bezpieczeństwo i codzienne funkcjonowanie nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że większość krytycznych procesów wewnątrz nowoczesnych magazynów i centrów logistycznych opiera się dziś na dedykowanych sieciach bezprzewodowych należących do właściciela obiektu, takich jak Wi-Fi czy prywatne sieci LTE/5G. To one najczęściej obsługują skanery, terminale mobilne, automatykę czy systemy zarządzania magazynem.

Nie oznacza to jednak, że zasięg sieci komórkowej traci na znaczeniu. Nadal jest niezbędny do komunikacji ze światem zewnętrznym, pracy kierowców, podwykonawców, serwisantów czy pracowników korzystających z telefonów służbowych. W wielu przypadkach pełni również rolę łącza zapasowego dla innych systemów teleinformatycznych.

Nie chodzi o wybór między siecią prywatną a publiczną. Nowoczesne obiekty potrzebują obu tych warstw łączności, ponieważ każda z nich realizuje nieco inne zadania. W przypadku tak dużych obiektów brak stabilnego zasięgu komórkowego nadal może powodować realne utrudnienia w codziennej działalności.

Inny rodzaj obciążenia występuje w hotelach i centrach handlowych. W jednym budynku mogą znajdować się jednocześnie setki lub tysiące użytkowników. Czy w takim przypadku problemem jest już nie samo pokrycie budynku sygnałem, lecz również pojemność sieci?

W hotelach i centrach handlowych wyzwaniem jest nie tylko zapewnienie zasięgu, ale również odpowiedniej pojemności sieci. W jednym miejscu mogą przebywać tysiące osób, które jednocześnie korzystają z transmisji danych, publikują materiały w mediach społecznościowych, oglądają wideo czy uczestniczą w wideokonferencjach.

Warto pamiętać, że sieć komórkowa coraz mniej służy nam wyłącznie do tradycyjnych rozmów, a bardziej do transmisji danych. Tylko kilka procent wszystkich danych przesyłanych przez sieci komórkowe przypada na rozmowy telefoniczne. Dlatego same "kreski" na telefonie nie wystarczą. Równie ważna jest pojemność sieci, czyli możliwość sprawnej obsługi dużej liczby użytkowników w tym samym czasie.

W wielu obiektach naturalną odpowiedzią wydaje się Wi-Fi. Skoro właściciel zapewnia szybką sieć bezprzewodową, czy rzeczywiście potrzebuje jeszcze dobrej sieci komórkowej?

Wi‑Fi jest ważnym elementem infrastruktury, ale nie zastępuje dobrej sieci komórkowej. Użytkownicy oczekują, że telefon będzie działał od razu, bez wyszukiwania sieci, podawania hasła, logowania czy akceptowania regulaminów.

Dochodzi do tego kwestia zaufania. W przypadku Wi‑Fi użytkownik często nie wie, jak sieć jest zabezpieczona, kto nią zarządza ani kto jeszcze ma do niej dostęp. Ponieważ Wi‑Fi korzysta ze współdzielonych pasm radiowych, w zatłoczonym obiekcie może być bardziej podatne na przeciążenia, zakłócenia i wahania jakości. Sieć operatora jest natomiast często postrzegana jako bezpieczniejsza między innymi dzięki automatycznemu uwierzytelnieniu użytkownika przez kartę SIM.

W biurowcach dodatkową barierą bywają firmowe zasady bezpieczeństwa. Goście mogą nie mieć dostępu do wewnętrznej sieci Wi‑Fi, a pracownicy nie zawsze mogą podłączać do niej prywatne urządzenia. Dlatego Wi‑Fi i sieć komórkowa nie powinny ze sobą konkurować. To uzupełniające się systemy, które razem zapewniają użytkownikom ciągłą i wygodną łączność.

W hotelach wpływa to bezpośrednio na doświadczenie gościa, a w centrach handlowych również na możliwość korzystania z aplikacji, płatności mobilnych czy programów lojalnościowych. Dobra łączność nie jest już dodatkiem, lecz częścią standardu nowoczesnej nieruchomości.

Jeżeli Wi-Fi nie wystarcza, właściciel musi szukać rozwiązania bezpośrednio dla sieci komórkowej. Jedną z możliwości jest DAS. Czym taki system różni się od zwykłego wzmacniacza sygnału?

DAS, czyli rozproszony system antenowy, rozprowadza sygnał komórkowy po całym budynku za pomocą odpowiednio rozmieszczonych anten. Prosty repeater jedynie odbiera sygnał z zewnątrz i przekazuje go do wnętrza. Nie zwiększa jednak pojemności sieci, więc trzeba się nią "podzielić" z innymi użytkownikami i budynkami w okolicy. Możemy więc widzieć pełny zasięg na telefonie, a jednocześnie nadal mieć problem z transmisją danych.

W systemie DAS zasilanym bezpośrednio przez operatorów dedykowana pojemność trafia do naszego obiektu. Rozwiązanie jest projektowane pod konkretny budynek i może obsługiwać wiele pasm oraz kilku operatorów. Wi-Fi pełni inną funkcję, dlatego nie zastępuje zasięgu komórkowego, lecz go uzupełnia.

Z punktu widzenia właściciela portfela czy dużego kompleksu szczególnie interesująca jest skala rozwiązania. Czy zamiast instalowania oddzielnego systemu w każdej hali lub budynku można stworzyć jedną infrastrukturę dla całego parku logistycznego albo kompleksu nieruchomości?

Tak, jeden system DAS może obsługiwać kilka budynków, na przykład cały park logistyczny, kompleks hotelowy czy duże centrum handlowe. Szczególnie system aktywny pozwala zgromadzić urządzenia operatorów w jednym punkcie, a następnie rozprowadzić z nich sygnał światłowodem do poszczególnych budynków i stref.

Realizujemy takie rozwiązania również w skali miejskiej. Stacje bazowe operatorów mogą znajdować się w jednym, centralnym budynku, a ich sygnał jest następnie dostarczany za pośrednictwem współdzielonego systemu DAS do wielu sąsiednich obiektów. Takie podejście nazywamy modelem Neutral Host In-Building, czyli NHIB.

Skala instalacji zależy przede wszystkim od wielkości i układu kompleksu, liczby użytkowników, wymaganej pojemności oraz obsługiwanych pasm. System może obsługiwać kilku operatorów jednocześnie, ale wymaga to współpracy i integracji z każdym z nich. Dzięki temu nie trzeba budować osobnej infrastruktury dla każdego operatora ani każdego budynku.

Dla dewelopera lub właściciela dochodzimy w tym miejscu do kluczowej kwestii - kosztów. Jaki budżet trzeba brać pod uwagę i co najbardziej wpływa na ostateczną cenę instalacji?

Jak zwykle w takich przypadkach odpowiedź zaczyna się od słów: "to zależy". Przede wszystkim od wybranej technologii. Inaczej wycenia się instalację pasywną, inaczej system hybrydowy, aktywny, a jeszcze inaczej DAS działający w modelu Neutral Host.

W zależności od wielkości obiektu, technologii, liczby operatorów i wymaganej pojemności koszt może wynosić od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych, a przy największych projektach być odpowiednio wyższy.

W tradycyjnym modelu, w którym operatorzy instalują w budynku własne stacje bazowe, mogą pojawić się dodatkowe opłaty związane z dostarczeniem i uruchomieniem ich infrastruktury. Inaczej wygląda to w modelu NHIB, gdzie jedna współdzielona infrastruktura może zasilać system antenowy w całym obiekcie i obsługiwać wielu operatorów. Rozliczenie może wówczas przyjąć formę przewidywalnej miesięcznej opłaty operacyjnej, czyli OPEX-u, zamiast dużej jednorazowej inwestycji.

A co, jeśli deweloper nie przewidzi tego podczas budowy i problem pojawi się dopiero po komercjalizacji?

Dodatkowe oszczędności daje zaplanowanie DAS już podczas budowy. Trasy kablowe, światłowody, zasilanie, przepusty i przestrzeń techniczną można przygotować razem z pozostałymi instalacjami.

W działającym obiekcie dochodzą koszty otwierania sufitów, wykonywania przewiertów, odtwarzania zabudowy oraz prowadzenia prac etapami lub nocą. W dużej nieruchomości uniknięcie takich robót może oznaczać oszczędność kolejnych kilkudziesięciu, a czasem nawet kilkuset tysięcy złotych.

Skoro dobra łączność wpływa już nie tylko na komfort, lecz także na sposób użytkowania budynku, pojawia się pytanie o wartość samej nieruchomości. Czy za kilka lat zasięg wewnętrzny będzie sprawdzany przy wyborze biura, magazynu lub hotelu tak samo jak inne parametry techniczne?

Zdecydowanie tak. Moim zdaniem jakość zasięgu wewnątrz budynku stanie się standardowym parametrem technicznym nieruchomości, podobnie jak dostęp do szybkiego internetu, klimatyzacja czy efektywność energetyczna. Będzie również obiektywnie mierzona i potwierdzana odpowiednimi certyfikatami, a nie oceniana wyłącznie na podstawie liczby "kresek" na telefonie.

Dla najemców oznacza to komfort i możliwość sprawnej pracy, dla operatorów logistycznych niezawodną komunikację, a dla inwestorów większą atrakcyjność i odporność technologiczną obiektu. Budynek, który oferuje stabilny zasięg wszystkich operatorów i jest przygotowany na rozwój 5G, może być łatwiejszy do wynajęcia i lepiej postrzegany na rynku.

Brak dobrej łączności będzie natomiast traktowany nie jako drobna niedogodność, ale jako realny brak w infrastrukturze technicznej nieruchomości.