El mercado inmobiliario de San Sebastián suma un nuevo capítulo en el paseo Federico García Lorca. Otra antigua VPO paralela al Urumea acaba de salir a la venta por más de medio millón de euros, sujeta a un derecho de superficie que expirará en 47 años.

El anuncio, publicado en Idealista, fija en concreto un precio de venta de 565.000 euros por un piso de 91 metros cuadrados útiles. La descripción comercial, realizada por la firma Fox Gestión Inmobiliaria, destaca la ubicación privilegiada, «junto a la Estación del Norte, con vistas al río».

En el desglose de características del anuncio, el anuncio precisa que se trata de una vivienda «a actualizar», situada en la tercera planta del edificio y distribuida en «salón comedor exterior con vistas al río, cocina exterior con zona de tenderete, 2 habitaciones dobles exteriores, 1 habitación individual exterior, 2 baños completos, raya de garaje en el sótano -1 y trastero.». Asimismo, la inmobiliaria explicita que la cifra solicitada corresponde a un «precio de venta obtenido mediante tasación oficial vigente por entidad regulada por el Banco de España y acorde a la normativa del Gobierno Vasco de cálculo de precio de viviendas de derecho de superficie». Además, recuerda recordando que la finca rige bajo un «derecho de superficie de 75 años desde la construcción y legalización» de dicha promoción.

Este caso se suma a otros antecedentes registrados en las conocidas popularmente en San Sebastián como «las VPO del río». De hecho, hace apenas unos meses, Inmobiliaria Elizalde sacó al mercado libre un ático en dúplex de 80 metros cuadrados útiles por 530.000 euros.

Dado que la concesión de 75 años se inició en 1998, a las viviendas de esta promoción les restan 47 años de uso, hasta el año 2073. En esa fecha, las fincas retornarán sin coste al Gobierno Vasco, por lo que su valor de mercado será cero.

La magnitud de los precios actuales cobra perspectiva al compararse con las cifras desembolsadas originalmente por los adjudicatarios. Las viviendas de esta zona tienen dimensiones de entre 55 y 90 m² útiles y sus compradores iniciales pagaron entre 8,6 y 13,5 millones de pesetas (sin IVA), lo que equivale a una horquilla de entre 51.600 y 81.000 euros actuales. En los pisos de mayor tamaño, salir a la venta por importes superiores al medio millón de euros supone multiplicar por más de 6,5 veces el precio de compra original.

El origen de este desarrollo residencial se remonta a 1996, cuando el Gobierno Vasco compró los terrenos a Adif. Tras intentar sin éxito que promotores privados edificaran VPO en otras parcelas de la ciudad, el Ejecutivo autonómico promovió la construcción de ocho bloques con 222 VPO en derecho de superficie.

En la década de los 90, la legislación establecía que la calificación de vivienda protegida finalizaba a los 20 años. Aunque en 2003 se modificó la normativa por decreto para que las VPO vascas no perdieran nunca su protección ni pudieran venderse en el mercado libre, las 222 viviendas de García Lorca mantuvieron la regulación previa y cumplieron sus 20 años de protección en 2020.

A partir de 2020, varios inmuebles comenzaron a comercializarse en el mercado libre. La primera operación documentada ese mismo año se cerró por 510.000 euros, cuando le restaban 53 años de uso. Los compradores adquieren el derecho de disfrute de la vivienda, pero no la propiedad del suelo, de modo que el periodo de uso se reduce año a año hasta su reversión pública.

Analistas del sector inmobiliario han señalado en ocasiones precedentes a este periódico que este tipo de pisos en derecho de superficie suelen atraer a inversores enfocados en la rentabilidad mediante arrendamiento.

Al ser San Sebastián una localidad tensionada para el alquiler, las estimaciones sectoriales apuntan a que un inmueble de estas características en García Lorca podría alcanzar una renta máxima cercana a los 1.500 euros mensuales bajo el índice de precios de referencia. De mantenerse alquilado a ese importe durante los 47 años restantes de concesión, el inversor hipotético obtendría entonces «una rentabilidad cercana al 3%».