• W Polsce działa 355 parków handlowych, które oferują 3,8 mln mkw. powierzchni najmu i odpowiadają za jedną czwartą nowoczesnych zasobów handlowych.
• W budowie znajduje się 88 parków handlowych i mniejszych obiektów convenience o łącznej powierzchni około 746 tys. mkw.
• Miasta liczące mniej niż 50 tys. mieszkańców przyciągają 44 proc. powstającej powierzchni.
• Inwestorzy szukają możliwości zarobku również w modernizacji istniejących parków i zmianie ich oferty.

Parki handlowe mają już jedną czwartą nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. Ich rozwój zmienił geografię zakupów, kierując część nowych inwestycji do miejscowości, które wcześniej pozostawały poza zainteresowaniem dużych deweloperów handlowych.

Z raportu „Retail parks uncovered”, przygotowanego przez Avison Young i partnerów: CMS, Newgate Investment oraz Polską Radę Obiektów Handlowych, wynika, że rynek wciąż ma rozbudowany portfel projektów w realizacji. Jednocześnie autorzy wskazują na drugi kierunek inwestowania: poprawę funkcjonowania obiektów, które już działają.

Według danych przedstawionych w raporcie w Polsce funkcjonuje 355 parków handlowych o łącznej powierzchni najmu 3,8 mln mkw. W 2019 r. zasoby tego formatu, obejmujące obiekty z GLA powyżej 5 tys. mkw., wynosiły 1,5 mln mkw.

Przyspieszenie nastąpiło po 2020 r. W latach 2020-2025 na rynek trafiło 2,2 mln mkw. powierzchni parków handlowych. W pierwszej połowie 2026 r. przybyło kolejnych 220 tys. mkw.

Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young, wiąże rozwój sektora ze zmianą zwyczajów konsumentów w czasie pandemii i po jej zakończeniu. Zakupy bliżej miejsca zamieszkania oraz możliwość szybkiego wejścia do konkretnego sklepu zwiększyły zainteresowanie tym formatem. W ślad za klientami podążyli deweloperzy i inwestorzy.

Skalę zmiany pokazuje porównanie z centrami handlowymi. Wskazanemu w materiale przyrostowi 2,2 mln mkw. w parkach odpowiadało nieco ponad 500 tys. mkw. nowej powierzchni centrów handlowych, bez uwzględnienia zamykanych obiektów.

Raport rozróżnia parki handlowe od szerszej grupy obejmującej również mniejsze obiekty convenience. W samych parkach w budowie pozostaje ponad 680 tys. mkw. Po uwzględnieniu mniejszych formatów skala realizowanych inwestycji rośnie do około 746 tys. mkw. w 88 projektach.

Największą część tej powierzchni skupiają małe miasta. 44 proc. powstaje w miejscowościach liczących mniej niż 50 tys. mieszkańców, a 25 proc. w ośmiu największych aglomeracjach.

To dwa różne kierunki rozwoju. W mniejszych ośrodkach nowe obiekty rozszerzają dostęp do sieciowej oferty handlowej. W aglomeracjach uzupełniają istniejącą sieć zakupów w pobliżu osiedli i miejsc codziennej aktywności mieszkańców.

Nie wszystkie realizacje mają niewielką skalę. Spośród 88 projektów w budowie 26 przekracza 10 tys. mkw. powierzchni.

Saller, Redkom i BIG Poland wśród najbardziej aktywnych deweloperów
Budową parków handlowych i obiektów convenience zajmuje się około 50 deweloperów. Mimo dużej liczby uczestników rynku większość realizowanej powierzchni przypada na stosunkowo wąską grupę firm.

Według danych z sierpnia 2026 r. dziesięciu najbardziej aktywnych deweloperów odpowiadało za blisko 60 proc. powierzchni w budowie. Saller miał 11 proc. udziału, Redkom Development 8 proc., a BIG Poland 7 proc.

Rynek łączy zatem działalność dużych podmiotów rozwijających portfele nieruchomości z inwestycjami mniejszych firm. Rozproszenie projektów między różne miasta tworzy przestrzeń dla obu grup.

Autorzy raportu wskazują przede wszystkim na codzienny charakter zakupów, dostępność obiektów i ich lokalizację. Z perspektywy właściciela znaczenie mają poziom wynajęcia oraz możliwość przewidywania przychodów z najmu.

Nie oznacza to jednak, że każdy park ma taki sam potencjał. W ocenie Newgate Investment istotne są lokalna siła nabywcza, konkurencyjna oferta oraz zasięg, z którego obiekt przyciąga klientów.

Uważamy, że parki handlowe zlokalizowane w miastach średniej wielkości, w szczególności liczących ponad 50 000 mieszkańców, oferują atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Rynki te często charakteryzują się wysoką lokalną siłą nabywczą, ograniczoną podażą nowoczesnej powierzchni handlowej oraz lojalną bazą klientów - ocenia Krystian Modrzejewski z Newgate Investment.

Ta perspektywa różni się od struktury obecnej aktywności budowlanej, w której największa część powierzchni przypada na miasta poniżej 50 tys. mieszkańców. Pokazuje, że lokalizacje przyciągające nowe projekty nie muszą być jedynym kierunkiem poszukiwania okazji inwestycyjnych.

W raporcie zwrócono również uwagę na spadek stóp kapitalizacji obserwowany w ostatniej dekadzie. Autorzy interpretują go jako przejaw zainteresowania inwestorów i dojrzewania rynku. Nie podano jednak konkretnych poziomów stóp ani ich zmian dla poszczególnych typów obiektów.

Zmienia się także zestaw najemców. Obok sklepów odpowiadających na podstawowe potrzeby pojawiają się marki specjalistyczne, które mogą przyciągać klientów z większej odległości.

W portfelu Newgate Investment przykładem jest Centrum Rowerowe w Comfy Park Bydgoszcz oraz RR Moto w Parku Wysockiego. Tacy najemcy poszerzają ofertę o produkty, po które klient wybiera się do konkretnego sklepu.

Dla właściciela oznacza to możliwość zmiany pozycji obiektu na lokalnym rynku poprzez dobór marek. Nie zawsze wymaga to budowania nowych powierzchni. Znaczenie może mieć lepsze wykorzystanie istniejących lokali i dopasowanie oferty do mieszkańców.

Rozwój parków odbywa się równolegle z przekształceniami centrów handlowych. Te ostatnie rozszerzają ofertę o gastronomię, usługi, ochronę zdrowia, edukację i aktywności lokalne. Według danych przytoczonych w raporcie statystyczny Polak odwiedza centra handlowe 44 razy w roku.

Bogda Korolczuk, dyrektor zarządzająca i członkini zarządu Polskiej Rady Obiektów Handlowych, zwraca uwagę na konsekwencje starzenia się społeczeństwa oraz różnice między pokoleniami.

Oznacza to, że obiekty muszą obsłużyć kilka skrajnie różnych modeli konsumpcji jednocześnie. Dla jednych kluczowe będą usługi medyczne, rehabilitacyjne i dostępność przestrzeni, dla innych - rozrywka, gastronomia, edukacja czy płynne łączenie świata offline i online - wskazuje ekspertka.

Dla zarządzających nieruchomościami handlowymi oznacza to konieczność dopasowania funkcji obiektu do jego otoczenia. Ten sam zestaw sklepów i usług nie musi odpowiadać potrzebom mieszkańców wszystkich miejscowości.

Nowa podaż pozostaje istotna, ale część inwestorów szuka wzrostu wartości również w działających nieruchomościach. Newgate Investment wskazuje na modernizacje, poprawę efektywności operacyjnej oraz zmianę oferty i pozycji obiektu na rynku.

Dla Newgate Investment Polska jest nie tylko rynkiem wzrostu dla nowych inwestycji w parki handlowe, ale również miejscem, gdzie można skutecznie budować wartość poprzez rozwój i transformację istniejących aktywów. Wierzymy, że kolejny etap rozwoju sektora będzie napędzany nie tylko przez nową podaż, lecz także przez modernizację, repozycjonowanie i zrównoważoną transformację funkcjonujących parków handlowych zlokalizowanych w silnych regionalnych obszarach oddziaływania - mówi Krystian Modrzejewski.

W tej strategii punktem wyjścia jest istniejący obiekt i jego niewykorzystane możliwości. O wyniku inwestycji mają decydować m.in. jakość zarządzania, odpowiedni najemcy i zakres potrzebnych zmian, a nie wyłącznie liczba wybudowanych metrów.