• Rozwój portów w Gdańsku i Gdyni oraz rosnące przeładunki zwiększają popyt na magazyny w Trójmieście. Ograniczona podaż gruntów, skomplikowane procedury i problemy z dostępem do energii utrzymują jednak czynsze powyżej poziomów z centralnej Polski. Deweloper - firma MDC² - porównuje ten rynek do Krakowa i oczekuje stopniowego wzrostu stawek.
• Popyt napędzają nie tylko porty, lecz także projekty offshore, transformacja energetyczna i inwestycje na Bałtyku. Zaangażowane w nie firmy już szukają lokalizacji i planują zaplecze z kilkuletnim wyprzedzeniem.
• Produkcja, automatyzacja, chłodnie i elektryfikacja flot wymagają coraz większych mocy. Deweloperzy muszą zabezpieczać je już na etapie planowania. Proces ten jest długi i coraz trudniejszy.
• Rozmawiamy z Wojciechem Kosiórem, partnerem i dyrektorem ds. rozwoju w MDC². Firma jest deweloperem powierzchni magazynowych i przemysłowych.

Rynek magazynowy wokół Trójmiasta rozwija się inaczej niż klasyczne huby logistyczne w centrum kraju. Naturalnym motorem są tu porty, handel morski i obsługa łańcuchów dostaw dla północnej Polski oraz regionu Morza Bałtyckiego. Jakie to rodzi problemy dla deweloperów i najemców?

- Nie patrzyłbym na to jak na problem, raczej jak na wyzwanie, a nawet szansę. Rozwój infrastruktury portowej i całego biznesu związanego z gospodarką morską napędza lokalną gospodarkę. Mówimy nie tylko o porcie w Gdańsku, ale także w Gdyni.

Z perspektywy dewelopera widać, że rynek trójmiejski coraz mocniej goni tzw. Wielką Piątkę, czyli Warszawę, Śląsk, Centralną Polskę, Poznań i Wrocław. W ostatnich latach rozwija się bardzo dynamicznie. To w dużej mierze efekt tego, co dzieje się wokół portów: rośnie wolumen towarów, a coraz więcej firm chce lokować się w tym regionie.

Nie chodzi tylko o firmy obsługujące lokalną dystrybucję na Pomorzu. Są też podmioty, które traktują Trójmiasto jako punkt wejścia dla towarów kierowanych dalej - do innych części Polski albo Europy, drogą i koleją. Dlatego postrzegamy ten rynek jako atrakcyjny i rozwojowy.

W ostatnich latach strategiczne myślenie o gospodarce i dużych inwestycjach mocno przesunęło się na północ: porty, offshore, energetyka. Co najmocniej wspiera dziś rozwój rynku magazynowego wokół Trójmiasta?

- To kombinacja kilku czynników. Rozwój portów jest oczywiście jednym z kluczowych elementów, bo wpływa na to, jak Trójmiasto postrzegają deweloperzy, inwestorzy i najemcy. Ale coraz większe znaczenie ma też szeroko rozumiana infrastruktura związana z transformacją energetyczną, offshorem i inwestycjami na Bałtyku.

Wojciech Kosiór, partner, dyrektor ds. rozwoju w MDC2 Fot. Materiały prasowe / MDC2

Firmy zaangażowane w te procesy już analizują możliwości, pytają o powierzchnie i sprawdzają, z jakim wyprzedzeniem musiałyby planować inwestycje. To są projekty na lata, więc branże z nimi związane przygotowują się wcześniej. Widzimy zapytania od takich firm i zakładamy, że ten trend będzie się rozwijał.

Trzymamy kciuki za rozwój zarówno infrastruktury portowej, jak i energetycznej. Dla rynku logistycznego, magazynowego i produkcyjnego dostęp do energii będzie jednym z kluczowych wyzwań. Część naszych klientów to firmy produkcyjne, a ich zapotrzebowanie na energię jest znacznie większe niż w typowej logistyce.

Skoro mówimy o inwestycjach liczonych w perspektywie wielu lat, to dla dewelopera lokowanie kapitału w regionie Trójmiasta wydaje się pomysłem na stabilny rozwój. Jak MDC² chce to wykorzystać?

- To kierunek, w który chcemy inwestować. Trzeba jednak pamiętać, że era „łatwych działek” się skończyła. Coraz częściej mierzymy się z wyzwaniami technicznymi, formalnymi i planistycznymi. Przygotowanie dobrego gruntu pod inwestycję wymaga czasu, pieniędzy i zaangażowania.

Dobrym przykładem jest nasz planowany projekt MDC² Park Gdańsk East w Koszwałach. Poświęciliśmy dużo pracy na przygotowanie tej działki. Nie boimy się długofalowych inwestycji, choć oczywiście z perspektywy dewelopera im szybciej można uruchomić projekt, tym lepiej. Czasem jednak trzeba zaangażować się, chociażby w zmianę planu miejscowego, bo starsze dokumenty, uchwalane kilkanaście czy ponad 20 lat temu, nie odpowiadają już potrzebom nowoczesnych obiektów magazynowych i przemysłowych, a przy tym nie wspierają rozwoju danej gminy i społeczności lokalnej.

Przy takich projektach ważna jest też współpraca z lokalnymi władzami. Nowa inwestycja oznacza miejsca pracy i impuls dla lokalnej społeczności. My staramy się również projektować nasze parki tak, by nie były kojarzone wyłącznie z miejscem pracy, do którego ludzie przychodzą i z którego od razu po zakończonej pracy wyjeżdżają. Chcemy tworzyć przestrzenie, w których można odpocząć - w zieleni czy obok terenów rekreacyjnych.

Obecnie pracujemy nad dwoma projektami w tym regionie: wspomnianym MDC² Park Gdańsk East w Koszwałach koło Gdańska oraz projektem realizowanym wspólnie z czeskim inwestorem, Jet Investment pod nazwą Jet Industrial Park Gdańsk w Pruszczu Gdańskim. To nie jest jednak nasze ostatnie słowo w Trójmieście. Wierzymy w ten rynek i jego dalszy rozwój.

Klienci nie zawsze szukają magazynu jak najbliżej portu. Kluczowy jest ich model operacyjny

Jak ważna dla najemców jest odległość od portu? Czy magazyn musi być jak najbliżej terminali, czy wystarczy dobra komunikacja z regionem i resztą kraju?

- Nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy od klienta, branży i modelu operacyjnego. Inaczej patrzy na lokalizację firma obsługująca lokalny rynek trójmiejski, inaczej podmiot, który kieruje towary do centralnej Polski albo dalej.

Dla części klientów bliskość portu jest kluczowa. Dotyczy to zwłaszcza firm, które transportują towary ciężkie, ponadgabarytowe albo wymagające specjalnej obsługi. W takim przypadku każdy dodatkowy kilometr oznacza większe koszty i więcej komplikacji.

W innych przypadkach decyduje cała logistyka dostaw: czy do portu trafiają komponenty, półprodukty, surowce, czy gotowy towar; czy produkt ma być konfekcjonowany, przetwarzany, czy od razu wysyłany dalej. Każdy klient liczy „środek ciężkości” dla dystrybucji składowanych towarów inaczej.

Dlatego dywersyfikujemy lokalizacje. MDC² Park Gdańsk East jest położony bliżej portu i lepiej odpowiada firmom, dla których ta odległość ma duże znaczenie. Drugi projekt, przy drodze ekspresowej S6, jest skierowany do klientów, którzy mocniej patrzą na dostęp do głównych tras, autostrady i szerszej dystrybucji. Podstawą zawsze jest dobra komunikacja - łatwe włączenie się w sieć drogową i sprawny przepływ towarów, zarówno na rynek trójmiejski, jak i dalej w głąb kraju.

Dostępność mocy energetycznej w parkach logistycznych staje się coraz ważniejsza. Elektryfikacja flot, automatyzacja, produkcja - to wszystko zwiększa zapotrzebowanie. Jak sobie z tym radzicie?

- To jeden z kluczowych tematów, ale mówię tu o wyzwaniu, którym można zarządzić, jeżeli zaplanujemy działania na etapie planowania.

Nie każda lokalizacja potrzebuje takiego samego poziomu mocy. Wiele zależy od tego, jakich najemców przewidujemy, jakie funkcje dopuszcza miejscowy plan i czy mówimy o klasycznej logistyce, produkcji, automatyce, chłodniach czy mroźniach. Dlatego planujemy z wyprzedzeniem i staramy się zabezpieczać energię z zapasem.

W MDC² Park Gdańsk East mamy zapewnione ponad 8 MW, z możliwością zwiększenia. To dużo jak na centrum logistyczno-dystrybucyjne - przy standardowej zabudowie wystarczyłoby znacznie mniej. Ale ta lokalizacja ma potencjał także dla klientów produkcyjnych, a plan miejscowy jest elastyczny i dopuszcza taką działalność.

Proces zabezpieczania mocy nie jest łatwy i trwa długo. Dodatkowo zmiany przepisów sprawiają, że będzie coraz trudniejszy. Tym bardziej cieszymy się, że w obu naszych parkach mamy odpowiednią ilość mocy. W projekcie realizowanym z Jet Investment dostępne moce to około 2,5 MW, ale tam również założenia planistyczne i biznesowe są inne, więc to poziom z zapasem dla tej lokalizacji.

Będzie coraz drożej? Warto już myśleć o inwestycji

Na koniec: jak będą zmieniały się koszty najmu w Trójmieście? To dobry moment, by zabezpieczać powierzchnię?

- Trójmiasto nie jest najtańszym rynkiem magazynowym w Polsce. To rynek cieszący się dużym zainteresowaniem, dlatego czynsze są wyższe niż np. w centralnej Polsce. Pod pewnymi względami porównujemy go do Krakowa, gdzie również podaż jest ograniczona, a przygotowanie nowych projektów bywa trudne.

Widzimy, że ograniczona dostępność gotowych gruntów, kwestie energetyczne i dłuższe procesy inwestycyjne wpływają na czynsze. Nie spodziewałbym się gwałtownych skoków, raczej stabilnego, stopniowego wzrostu. Jednocześnie liczba zapytań rośnie, a podaż w Trójmieście nie jest duża.

Dlatego dla firm, które myślą o projekcie magazynowym, dystrybucyjnym czy produkcyjnym w tym regionie, to dobry moment, żeby podjąć decyzję i planować z wyprzedzeniem. Dostosowanie budynku, dokumentacja, decyzje środowiskowe czy pozwolenia na budowę to procesy, które trwają.

Część inwestycji realizujemy spekulacyjnie, czyli bez konkretnego najemcy, dla firm, które potrzebują gotowego magazynu od zaraz. Nie zawsze jednak da się tak zabezpieczyć potrzeby wszystkich klientów. Dlatego zachęcamy firmy zainteresowane naszymi projektami, by już teraz rozmawiały o powierzchni i rezerwowały ją z wyprzedzeniem.