МОСКВА, 26 мая. /ТАСС/. Разница между ценами на первичном и вторичном рынках жилья в России увеличилась с 9% в 2019 году до 40% в первом квартале 2023 года, следует из обзора финансовой стабильности Банка России.

"Высокие цены на первичном рынке жилой недвижимости, подогреваемые действием льготных ипотечных программ, а в 2022 г. еще и рискованными маркетинговыми акциями застройщиков и банков, привели к тому, что разрыв между ценами на жилье на первичном и вторичном рынках в Российской Федерации возрос с 9% в 2019 г. до 40% в I квартале 2023 года", - следует из документа. В отдельных регионах разница цен еще выше - например, в Пензенской и Астраханской областях она превысила 50% за сопоставимый период.

Существенная разница в ценах на жилье на первичном и вторичном рынках свидетельствует о том, что залоги банков по кредитам на приобретение строящегося жилья могут иметь завышенную стоимость, считают в ЦБ.

При этом государственная ипотечная программа субсидирования ставки по кредиту, запущенная в 2020 году в качестве антикризисной меры, в начале действия положительно повлияла на доступность первичного жилья, приобретаемого в ипотеку. Но уже к 2021 году на фоне роста цен, опережающего рост номинальных доходов населения, эффект от улучшения финансовых условий кредитования был исчерпан. В результате индекс доступности жилья снизился в первом квартале 2023 года до 42 кв. м (в первом квартале 2021 года - 45 кв. м). Доступность жилья на вторичном рынке с начала 2021 года также снизилась - до 41 кв. метров.

Также по итогам 2022 года наблюдалось сокращение спроса на первичном рынке жилой недвижимости: количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за год сократилось на 22% в сравнении с предыдущим годом (в 2021 году - рост на 18%). По итогам января - марта 2023 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве сократилось на 22% в годовом сравнении. Основными факторами сокращения спроса стали высокий уровень цен на жилье, уменьшение реальных располагаемых доходов населения и снижение инвестиционного спроса.

Несмотря на сокращение спроса на первичном рынке жилой недвижимости, в 2022 году выход в продажу новых проектов был практически на уровне рекордного 2021 года - 42,3 млн кв. м. В первом квартале 2023 года также сохранялся высокий уровень запусков новых проектов - было запущено 10 млн кв. м (+18% год к году). Высокие показатели предложения новых проектов стали результатом массового участия девелоперов в новых проектах в 2020-2022 гг., что происходило в условиях высокого спроса на программы льготной ипотеки.

В связи с тем, что предложение увеличивалось на фоне сокращения спроса, росли объем и доля нереализованных площадей в строящихся объектах (в марте 2023 года доля достигла 71% (+10% пунктов в годовом сравнении). Среди крупнейших рынков жилой недвижимости наибольший дисбаланс спроса и предложения отмечался в Москве, Краснодарском крае, Новосибирской, Тюменской и Свердловской областях, где существенно увеличился объем строящегося жилья.

Банки, активно кредитующие жилищное строительство, наиболее уязвимы к возможным рискам на рынке первичной недвижимости, опасается регулятор. Концентрация риска на застройщиках уже находится на высоком уровне - на 1 апреля 2023 года суммарный объем кредитов застройщикам сопоставим с 40% капитала банков, предоставляющих эти кредиты, пояснили в ЦБ. Вместе с тем этот риск пока ограничен тем, что большая часть задолженности по-прежнему покрывается средствами на счетах эскроу.