• Zbigniew Juroszek, prezes Atala, przekonuje, że bariery inwestycyjne występują w całej Polsce, a nie tylko w największych miastach.
• Głównym problemem jest jego zdaniem nadinterpretacja przepisów przez urzędy i mnożenie kolejnych uzgodnień.
• Formalny termin wydania pozwolenia na budowę wynosi 65 dni, ale w praktyce - jak mówi Juroszek - postępowania potrafią ciągnąć się latami.
• Wywiad jest częścią cyklu rozmów, które posłużą za podstawę raportu „Śląsk przyszłości. Nowe kierunki rozwoju. Przemysł, technologie, energia, kompetencje, inwestycje" (premiera w czasie Future Mining Forum & Expo - 9-11 września 2026 r.). Cała rozmowa w serwisie specjalnym Śląsk przyszłości.

Polski rynek mieszkaniowy od miesięcy funkcjonuje pod presją wysokich kosztów, ograniczonej zdolności kredytowej klientów, zmian regulacyjnych i niedoboru dobrze przygotowanych gruntów. Z perspektywy deweloperów jednym z najpoważniejszych problemów pozostaje jednak coś mniej spektakularnego: przewlekłość procedur administracyjnych.

Zbigniew Juroszek, prezes Atala, firmy należącej do największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, mówi w rozmowie z WNP, że problem nie dotyczy jednego miasta ani jednego regionu. Bariery inwestycyjne są systemowe.

Juroszek ocenia, że Katowice - choć w rankingach sprawności wydawania pozwoleń na budowę nie wypadają najlepiej - nie są pod tym względem wyjątkiem negatywnym. Przeciwnie, w jego prywatnym rankingu stolica Górnego Śląska znalazłaby się w pierwszej dwójce lub trójce samorządów, z którymi Atalowi współpracuje się najlepiej.

Problem, jak podkreśla, leży gdzie indziej.

Nie ma co ukrywać, że ogromnym problemem pozostaje powszechnie stosowana przez urzędników nadinterpretacja przepisów. Skutkuje to tym, że żądają od inwestorów niekończącej się liczby różnych uzgodnień, czasem kompletnie niepotrzebnych, dotyczących kwestii, które w ogóle nie są związane z inwestycją lub znajdują się w bardzo dalekim sąsiedztwie - mówi Zbigniew Juroszek.

To, co dla administracji bywa kolejnym etapem formalnym, dla inwestora oznacza zamrożony kapitał, ryzyko przesunięcia harmonogramu i wyższe koszty projektu. W efekcie problem procedur przekłada się nie tylko na tempo pracy deweloperów, ale także na dostępność nowych mieszkań.

Prezes Atala zwraca uwagę, że branża od lat postuluje większą przewidywalność procesu inwestycyjnego. Chodzi przede wszystkim o to, by urząd z góry jasno określał, jakich dokumentów i uzgodnień wymaga w danym postępowaniu.

- Wielokrotnie, jako Polski Związek Firm Deweloperskich, apelowaliśmy o stworzenie zamkniętego katalogu wymagań urzędu do każdego konkretnego postępowania. Tymczasem jedyną regulacją jest przepis nakazujący wydać pozwolenie na budowę w 65 dni - wskazuje Juroszek.

W praktyce, jego zdaniem, ten termin niewiele zmienia.

- Kuriozum polega na tym, że prawdopodobnie jeszcze to się w Polsce nigdy nie zdarzyło. Zawsze są jakieś wezwania do uzupełnienia, które potrafią się ciągnąć nawet dwa, trzy lata - mówi prezes Atala.

To jedna z kluczowych bolączek rynku: procedura formalnie ma być ograniczona czasowo, ale wezwania do uzupełnień mogą w praktyce wydłużać proces o kolejne miesiące, a czasem lata. Dla inwestora oznacza to brak pewności, kiedy projekt naprawdę będzie mógł ruszyć.

Drugim ważnym problemem są grunty. Juroszek wskazuje, że w największych miastach ich ceny są już bardzo wysokie. Szczególnie trudna sytuacja dotyczy Krakowa i Warszawy, a coraz mocniejszą presję widać także we Wrocławiu.

Na tym tle Katowice wyglądają inaczej.

- Uchwalane właśnie plany ogólne uwalniają nowe lokalizacje pod zabudowę. Ogólnie nie jest źle, jeśli chodzi na przykład o ceny działek, które są astronomiczne w Krakowie i w Warszawie, we Wrocławiu też zaczynają szybować. W Katowicach takich wzrostów na razie nie widać - ocenia prezes Atala.

To nie znaczy, że rynek śląski jest prosty. Juroszek przyznaje, że w Katowicach pojawiła się nadpodaż mieszkań, ale według niego ta „górka” zaczyna się zmniejszać. Podkreśla jednocześnie, że w regionie powstają dobre inwestycje, z infrastrukturą i w cenach konkurencyjnych wobec innych dużych miast.

Atutem Śląska są także tereny poprzemysłowe i pogórnicze, ale również tutaj sytuacja nie jest jednolita. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach - zwłaszcza w Katowicach i Gliwicach - wolnych gruntów jest już mało. Inaczej wygląda sytuacja w Bytomiu, Chorzowie czy Rudzie Śląskiej, gdzie terenów nie brakuje, ale zainteresowanie inwestorów jest znacznie mniejsze.

Juroszek mówi wprost, że biznes najpierw wybiera te lokalizacje, które są najbardziej opłacalne. Dlatego pierwszym wyborem pozostaje stolica regionu, potem ewentualnie Gliwice. Pozostałe miasta znacznie trudniej wchodzą na inwestycyjną mapę deweloperów.

To szerszy problem polskiego rynku: same grunty nie wystarczą. Liczy się popyt, infrastruktura, komunikacja, wizerunek miasta, dostęp do usług i realna atrakcyjność dla mieszkańców.

Z rozmowy z prezesem Atala wyłania się prosty wniosek: jeśli Polska chce zwiększać podaż mieszkań, nie wystarczy mówić o dostępności kredytów, programach wsparcia popytu czy nowych terenach pod zabudowę. Równie ważne jest uproszczenie procesu inwestycyjnego.

Deweloperzy oczekują przede wszystkim przewidywalności: jasnych wymagań, krótszych procedur i mniejszej uznaniowości urzędów. Bez tego nawet atrakcyjne lokalizacje i silny popyt nie gwarantują, że inwestycje będą powstawały szybko.

- Bariery występują w całej Polsce - podkreśla Juroszek. I dodaje, że problemem nie jest sam fakt istnienia przepisów, ale ich interpretowanie w sposób, który potrafi zablokować inwestycję na lata.