ПРАВО ИМЕЮ

                         — Здравствуйте, редакция «МК»!

Спасибо вам за рубрику — она очень помогает тем, кто сталкивается с непростыми вопросами и не знает, с чего начать.

У нас именно такая ситуация. Мы уже больше пяти лет живем в съемной квартире, и неожиданно ее хозяин сообщил, что собирается продать жилье и уехать из Германии. Но эта версия кажется нам не до конца убедительной: у него в городе есть и другие объекты недвижимости, и собственный бизнес.

Он предложил нам купить эту квартиру как нынешним арендаторам. Мы и сами раньше об этом думали, но сейчас у нас появилось ощущение, что в этой истории могут быть нюансы, которых мы не видим.

Поэтому очень хотели бы понять следующее:

1.     На что вообще нужно смотреть в первую очередь при покупке такой квартиры?

2.     Как проверить, нет ли у нее скрытых проблем — например, ареста, залога, долгов или других обременений?

3.     Где можно запросить официальные сведения о состоянии объекта, записях в Grundbuch и прочих юридически важных деталях?

4.     И не менее важно: что будет, если мы решим квартиру не покупать?

5.     За какой срок нас могут попросить освободить жилье, если новый собственник захочет использовать его для собственного проживания?

6.     И есть ли какие–то дополнительные меры защиты для семьи, в которой растут двое несовершеннолетних детей?

Также хотелось бы узнать, можем ли мы рассчитывать на компенсацию расходов, если дело дойдет до переезда: за услуги маклера, сам переезд и прочие неизбежные траты. И имеет ли какое–то значение тот факт, что квартира с арендаторами стоит на рынке дешевле, чем свободная?

Для нас это все особенно важно, потому что за годы аренды мы вложили в эту квартиру немало денег и сил: поставили кухню, купили мебель, привели жилье в порядок и обжили его как свой дом.

Заранее спасибо за консультацию.

Сергей Ф., Дортмунд

                             — Уважаемый Сергей!

Первое, что нужно помнить: продажа квартиры сама по себе не прекращает аренду. В Германии действует старое и очень важное для арендаторов правило: Kauf bricht nicht Miete («Покупка не ломает аренду»), т.е. новый собственник входит в права и обязанности прежнего арендодателя.

Поэтому если вы квартиру не купите, вас нельзя автоматически выселить только потому, что жилье продали другому человеку. Ваш договор аренды продолжает действовать. Для прекращения аренды новому собственнику понадобится отдельное законное основание. Самый частый вариант — Eigenbedarf, то есть потребность владельца использовать квартиру для себя или близких членов семьи.

Покупать — значит проверять

Если вы всерьез рассматриваете покупку этой квартиры, обращать внимание нужно не только на цену, район и эмоции. Прежде всего следует проверить Grundbuch — земельную книгу, особенно разделы об обременениях, ипотеке и других правах третьих лиц. Кроме того, если речь идет о квартире в доме с несколькими собственниками, обязательно нужны документы по WEG: устав и правила сообщества собственников, протоколы последних собраний, решения по ремонтам, сведения о Hausgeld, размере Instandhaltungsrücklage — резервного фонда на содержание и ремонт дома. Особое внимание стоит обратить на предстоящие капитальные ремонты и возможные Sonderumlagen — специальные взносы.

Отдельно нужно проверить, не находится ли квартира в режиме, где действует Sperrfrist после превращения бывшего наемного жилья в отдельные квартиры. Это может быть важно, если вы все же не купите жилье, а новый собственник позже попытается заявить Eigenbedarf.

Не сразу и не автоматически

Если новый собственник действительно захочет использовать квартиру для собственного проживания, ему нужно правильно оформить расторжение договора, обосновать Eigenbedarf и соблюсти сроки.

Срок уведомления зависит от длительности аренды. После более чем восьми лет проживания срок для арендодателя составляет уже девять месяцев. Кроме того, вы можете возражать против такого расторжения по § 574 BGB, если выселение стало бы для вашей семьи тяжелым случаем — Härtefall. Наличие двоих несовершеннолетних детей не дает абсолютного иммунитета, но заметно усиливает ваши аргументы. Особенно если речь идет о школе, нехватке доступного жилья поблизости, болезни, особой семейной ситуации или других объективных трудностях переезда.

Не подарок, а предмет торга

Компенсация за переезд, маклера, ремонт, новую мебель, разницу в аренде и прочие расходы законом автоматически не полагается только потому, что квартира продается. Не возникает она автоматически и только из–за того, что собственник заявил Eigenbedarf.

Но такие расходы иногда можно включать в переговоры о добровольном выезде. На практике собственник может быть заинтересован в том, чтобы договориться мирно, быстро и без долгого судебного спора. Тогда возможны соглашения о сроках выезда, компенсации, помощи с переездом или иных условиях.

Другая ситуация — если позже выяснится, что потребность использовать квартиру в собственных нуждах была фиктивной. То, что квартира с арендаторами стоит дешевле «свободной», для рынка имеет значение, но ваших прав как съемщика не уменьшает. Иными словами: скидка продавца — это его коммерческий вопрос, а не ваш правовой долг за это расплачиваться.

Страницу подготовили адвокат Ирина ГЕРМАН, адвокат Максим БРИТАНОВ, Fachanwalt für Familienrecht / Fachanwalt für Migrationsrecht, Адвокатское бюро Фабрика права Britanow & Dr. Hirsch | Tel: 069 26 49 22 420 (de) или 069 26 49 22 422 (рус.) | Fax: 069 26 49 22 444 | www.lawfactory–frankfurt.de, E–Mail: info@lawfactory–frankfurt.de | WhatsApp: +49 178 1689562

Об этом говорит Германия:

Германия — Голеностопу прописали ортез. Почему вместо операции пациентам все чаще назначают шину, физиотерапию и постепенное возвращение к нагрузкам

Германия — Кошмар на улице арендаторов. Жилищную помощь хотят сократить: часть получателей просто вылетит из программы

Германия — «Валентина, я никогда не буду считать вас врагами!» Письмо Лео Энзеля звучит как личная исповедь и политическое предупреждение

Германия — Синие идут на Запад. Партия выходит за пределы восточных земель и подбирается к крепостям CDU и SPD

Германия — Изжога ушла, таблетка осталась. Одни из самых назначаемых препаратов страны все чаще становятся лекарством «на всякий случай»

Германия — Перекур станет роскошью. К 2030 году обычная пачка может превратиться в дорогую привычку с налоговым привкусом

Германия — Мюнхен проснулся под вагонами. Следствие выясняет, почему обычный маневр превратился в смертельную аварию

Германия — Горькая пилюля для инвесторов. Lilly, Boehringer и другие концерны пересматривают проекты на фоне спора о скидках для касс

Германия — Царапина на 15 тысяч. Почему Vollkasko при аренде машины еще не означает, что клиенту не выставят счет

Германия — Соевую курицу ощипали в Брюсселе. Растительным заменителям оставили бургер, но урезали мясной словарь

Германия — Огонь пришел к силовикам домой. Нападения на машины чиновника МВД и полицейского руководителя показали: давление все чаще выходит в личное пространство

Германия — Тридцать сребреников за воздух. Немецкие потребительские центры предупреждают о посредниках, наживающихся на бесплатных пенсионных справках