Simone Weber berät als Münchner Rechtsanwältin seit 25 Jahren in den Bereichen Arbeits-, Miet- und Immobilienrecht. Sie ist Teil unseres Expertennetzwerks EXPERTS Circle.

Nicht: „Darf ich in meiner Wohnung arbeiten?“ Sondern: Wie stark tritt diese Arbeit nach außen in Erscheinung und was bedeutet das für Haus und Nachbarn?

„Still“ arbeiten ist häufig noch vertragsgemäßer Gebrauch: Mails, Telefonate, Videokonferenzen, Schreiben, Lesen. Solange kein Kundenverkehr stattfindet, keine Mitarbeitenden eingebunden sind, nichts nach außen gekennzeichnet wird und keine Störungen entstehen, bleibt der Wohncharakter regelmäßig erhalten.

Kippt die Nutzung sichtbar in Richtung „Betriebsstätte“, wird es heikel. Typische Auslöser:

1. regelmäßiger Kunden- oder Teilnehmerverkehr
2. Unterricht in der Wohnung, etwa Musik, Yoga oder Nachhilfe in Gruppen
3. Mitarbeitende, die in der Wohnung tätig sind
4. Werbung, Schild oder Firmenname am Klingelschild oder Briefkasten
5. Warenlager, erheblicher Paketumschlag oder Lieferverkehr
6. bauliche Veränderungen für die Tätigkeit

Gerade Unterricht oder Kurse in der Wohnung sind ein Klassiker: Wer regelmäßig mehrere Personen empfängt, verändert die Nutzung spürbar. Dann geht es nicht mehr um ein Arbeitszimmer, sondern um eine Tätigkeit, die im Haus wahrnehmbar wird.

1) Angestellte im Konzern, 100 Prozent remote

Auch wenn reine Bürotätigkeit häufig ohne Erlaubnis möglich ist, kann eine kurze schriftliche Information an den Vermieter sinnvoll sein. Nicht aus Unterwürfigkeit, sondern zur Vermeidung von Missverständnissen. Spätestens bei Grauzonen ist Transparenz Gold wert.

Bei vertragswidriger Nutzung kommen je nach Fall Unterlassungsansprüche, Abmahnungen und bei fortgesetzter Pflichtverletzung auch Kündigungsrechte in Betracht. Je sichtbarer und störender die Nutzung ist, desto schneller wird es ernst.

Für Mieter

1. Kommen regelmäßig Kunden, Patienten, Schüler oder Teilnehmer in die Wohnung?
2. Gibt es Mitarbeitende oder Mitwirkende, die dort arbeiten?
3. Nutze ich die Wohnadresse nach außen als Geschäftsadresse (Webseite, Impressum, Briefpapier, Gewerbeangaben)?
4. Entstehen Störungen: häufiges Klingeln, Lärm, Wartende im Hausflur, mehr Müll, stärkere Nutzung von Gemeinschaftsflächen?
5. Gibt es Lager, häufige Lieferungen, Paketumschlag oder besondere Geräte?
6. Steht im Mietvertrag etwas zu „nur Wohnzwecken“ oder „gewerbliche Nutzung nur mit Zustimmung“?

Für Vermieter

1. Ändert die Tätigkeit objektiv den Wohncharakter oder nur den Alltag des Mieters?
2. Gibt es konkrete Beeinträchtigungen für Nachbarn oder Hausgemeinschaft?
3. Tritt die Nutzung nach außen erkennbar auf (Geschäftsadresse, Schild, Publikumsverkehr)?
4. Lässt sich eine Lösung über klare Auflagen finden (kein Schild, begrenzte Termine, keine Gruppen, feste Zeiten)?
5. Handelt es sich um eine unauffällige Nutzung ohne Mitarbeitende und ohne nennenswerten Kundenverkehr, die im Einzelfall zustimmungsfähig sein kann?