Существенное повышение ключевой ставки началось летом 2023 года, и с тех пор и покупатели, и застройщики с нетерпением ждут, когда же ставки снизятся. Девелоперы запускали программы субсидированной ипотеки, рассрочки. Большей частью они были рассчитаны на недолгий период и скорое удешевление рыночной ипотеки. Чего, однако, пока не происходит. Эксперты говорят о психологически комфортной ипотечной ставке в 10-12%, тогда как сейчас она держится около 19%, и в начале октября банки даже немного повысили проценты.

Первичный рынок поддерживали льготные ипотечные программы. В этом году, по данным ДОМ.РФ, 47% по количеству ипотечных кредитов были выданы с господдержкой.

С октября условия программы изменились: для семей с одним ребенком ставки повысились до 10-12% в зависимости от региона, а срок субсидирования сокращен до 15 лет. На фоне рыночных ставок даже такие ставки все еще выглядят достаточно заманчивыми. Хотя в определенной степени это все же сократит спрос на жилье, особенно в ближайшие месяцы, поскольку спрос вымылся при ажиотажных покупках квартир перед изменением программы.

Предложение между тем зашкаливает. По прогнозу ЕРЗ, к началу 2027 года число непроданных новых квартир в России может удвоиться - с 474 тысяч в начале года до 832 тысяч. Хуже всего ситуация в Краснодарском крае (средствами на счетах эскроу, поступившими от покупателей квартир, здесь покрыто лишь 34% кредитов, полученных застройщиками от банков) и Тюменской области.

Сюда можно добавить и часть квартир, купленных в рассрочку: не дождавшись дешевой ипотеки, некоторые покупатели вынуждены возвращать недвижимость застройщику.

Действие рыночного регулятора баланса спроса и предложения - цена на квартиры - в этом случае ограничено. Себестоимость строительства растет. Кроме того, после введения счетов эскроу застройщики, большей частью не имеющие собственных оборотных средств, берут кредиты у банков. И в договорах прописаны достаточно жесткие планы продаж - сколько квартир и по какой цене должно быть реализовано.

Поэтому откровенного и явного снижения цен, на что уже несколько лет надеются покупатели, ожидать не стоит. Различные акции, индивидуальные скидки возможны, особенно перед Новым годом, когда компаниям надо закрыть год с хорошими показателями.

Если же компания объявит о распродаже квартир в строящемся доме с дисконтом, к примеру, в 50%, вряд ли стоит радоваться. Велики риски, что дом так и не достроят. Деньги с эскроу, если все было оформлено по закону, вернутся покупателю. Но это время, нервы и, вероятно, невозможность купить другую квартиру, поскольку цены на жилье, вопреки всему, медленно, но растут.

На фоне рыночных ставок ставки по "Семейной ипотеке" выглядят заманчивыми

Позитив ситуации придает то, что в банкротстве застройщиков не заинтересован никто - ни сама компания, ни покупатель, ни банки, ни государство. Поэтому все будут пытаться договариваться. Уже сейчас региональные власти пытаются снизить финансовую нагрузку на застройщиков, пересматривая планы по возведению различной инфраструктуры. Достаточно лояльны к девелоперам банки, которым тоже не интересны недостроенные дома, попадающие к ним на баланс, если девелопер разоряется.

На вторичном рынке ситуация спокойнее. Долгий период высоких ставок и отложенный спрос приводят к тому, что собственники квартир просто откладывают их продажу и сдают в аренду (что ведет к снижению цен на наем жилья). Покупатели же откладывают переезд и разве что тоже идут на рынок аренды.

Для тех же, кто по каким-то причинам не может отложить решение жилищного вопроса, в ближайшие месяцы, по-видимому, будет развиваться трейд-ин: покупатели будут продавать имеющуюся недвижимость или передавать ее застройщику и брать относительно небольшой ипотечный кредит на доплату ради переезда в более просторную квартиру.

Эта же схема будет популярна в рамках "Семейной ипотеки": по условиям программы ставка может быть снижена до 6%, если в первый год будет погашена половина кредита. Это, в свою очередь, может несколько повлиять на цены: если семьи будут торопиться реализовать прежнее жилье, не исключено, что они будут готовы на скидки.

В самой неприятной ситуации тут оказываются, опять же, застройщики - после ввода дома в эксплуатацию квартиры в новостройке, по сути, переходят на вторичный рынок. Но если обычный продавец вторички может снизить цену или ждать покупателя годами, то на девелопера давят и себестоимость строительства, и банковский кредит. То есть за квартиру, которая провисела на балансе застройщика год, он платит банку порядка 20% годовых и, конечно, закладывает это в цену жилья. Кроме того, ему приходится конкурировать с физлицами-инвесторами, которые продают жилье в том же жилом комплексе.

Стоит учитывать и то, что скоро на вторичный рынок начнет массово выходить жилье, купленное в 2020 году по льготной ипотеке. Если пока владельцы этих квартир сдают их в аренду (и аренда уже подешевела), то сейчас начинается период, когда они могут перепродать недвижимость, поскольку истекает 5-летний период владения (если продать раньше, то нужно платить НДФЛ).

Застройщику остается конкурировать уже не столько ценами, сколько качеством жилья, доказывая покупателю, что его проект современнее, локация классная, а благоустройство двора интереснее.

Новая вводная для рынка - разработанный законопроект о рассрочках. Он предполагает продление рассрочки на период до 3 лет после ввода дома в эксплуатацию. Это может отчасти заменить ипотеку и оттянуть период расплат.