Покупатель квартиры в новостройке почти всегда сталкивается с тем что "электронная регистрация сделки" – это дополнительные расходы, доходящие до 20 тыс. руб. Услугу оказывает сервис банка, в котором взят ипотечный кредит. На вопрос "можно ли без этого" менеджер отвечает, что так устроена сделка. Формально это неправда: регистрацию проводит Росреестр, подать документы можно несколькими способами, и ни один закон не обязывает делать это через банк. Но фактически покупатель редко имеет выбор – потому что выбора нет у застройщика.

Разберем, как это устроено, какие нормы здесь работают и что можно сделать уже сейчас.

Государственная регистрация прав на недвижимость регулируется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ). Статья 18 этого закона допускает подачу заявления в электронной форме через личный кабинет на портале Росреестра, через единый портал госуслуг либо с использованием веб-сервисов – то есть из собственной информационной системы заявителя по соглашению с ведомством.

Для застройщиков последний способ доступен с 2020 года: в рамках плана мероприятий "Трансформация делового климата" Росреестр открыл сервис прямого доступа и бесплатный адаптер электронного взаимодействия. Застройщик, подключивший его, подает документы дольщиков напрямую, без посредников и без платы.

Отдельно закреплен и общий принцип. Согласно ст. 5 Федерального закона от 27 июля 2010 г. № 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", заявитель вправе получать услугу своевременно и в любой из предусмотренных форм, включая электронную. Способ обращения выбирает заявитель.

Итак, у застройщика три равноценных по результату канала:

• портал Росреестра;
• прямой канал через собственную систему;
• сервис посредника.

Различие между ними одно: первые два бесплатны, третий стоит денег и требует передачи персональных данных покупателя третьему лицу.

Почему же застройщики массово подают через банк? Ответ – в условиях партнерских программ кредитных организаций, которые не публикуются и доводятся до застройщиков адресно.

В документах одной из крупнейших банковских групп (условия кредитования и субсидирования застройщиков в редакциях с марта по май 2026 года) конструкция выглядит так. Застройщики делятся на категории. Категория зависит, среди прочего, от доли сделок, зарегистрированных через сервис электронной регистрации группы: порог – 60% от всех введенных помещений, замер раз в две недели. От категории зависят преференции по ставке (разница между застройщиком "в канале" и "вне канала" – 1,7-1,9 процентного пункта) и, что важнее, доступ к программам с государственным субсидированием: льготные программы "для семей с детьми" и "для IT-специалистов" доступны только застройщикам высшей категории.

Иными словами, застройщику, который подает документы напрямую в Росреестр, банк может не выдать его покупателю семейную ипотеку. Не потому, что так предусмотрено правилами программы – в правилах субсидирования такого критерия нет, – а потому, что застройщик "не в той категории".

Модель оказалась технически простой, прямо не запрещенной и потому воспроизводимой: за последние годы собственный или аффилированный сервис регистрации появился у большинства крупных ипотечных кредиторов. Застройщик, работающий с несколькими банками, получает от каждого требование о доле – и эти требования одновременно невыполнимы, поскольку считаются от одного и того же объема введенных помещений.

Первое возражение банков: это добровольная программа лояльности, застройщик волен в ней не участвовать. Юридически это возражение слабое по нескольким причинам.

Право выбора способа регистрации есть, и им можно воспользоваться.

Положение застройщика сложнее: отказ от требований банка стоит ему ставки для покупателей и доступа к льготным программам. Но и здесь есть шаги, не требующие открытого конфликта.

Точечное предписание одному банку проблему не решит: как только требование снимет один, поток регистраций уйдет к тому, кто его сохранил. Нужно правило для всех – принцип канальной нейтральности: условия договоров и программ, прямо или косвенно ставящие преимущества либо доступ к продуктам в зависимость от того, какую информационную систему выбрал заявитель для обращения за государственной услугой, ничтожны.

Место для такой нормы – Закон № 218-ФЗ (как норма прямого действия), Закон № 210-ФЗ (как общий принцип для всех услуг, где есть несколько каналов обращения) и ст. 10 Закона № 135-ФЗ (уточнение, что условие о способе получения контрагентом государственной услуги не относится к предмету договора). Отдельно – правила льготных ипотечных программ: прямой запрет банкам вводить условия доступа, не предусмотренные постановлением, и обязанность указывать нормативное основание отказа.

Государственная услуга не может быть условием коммерческой программы. Пока это не закреплено в законе, дополнительная "частная" пошлина в виде платы за фактически навязанный сервис электронной регистрации будет оставаться в расчетах покупателей, которые ее не выбирали и будет по умолчанию включаться застройщиками в стоимость договора участия в долевом строительстве. В масштабах страны и всех застройщиков эти суммы "частной пошлины" очень значительные.