На первичном и вторичном рынках квартиры в объявлениях стоят значительно дороже, чем при сделках, подсчитали «Известия» по данным СберИндекса. К сентябрю разрыв достиг 15,5% на новостройки и 12% на готовое жилье. Причем в 2026 году разница ускоренно увеличивается — по итогу заявленные цены не отражают реальной стоимости квартиры. Почему продавцы завышают стоимость так сильно и чего ждать покупателям — в материале «Известий».

В сентябре 2026 года средняя цена квадратного метра в объявлениях о продаже новостроек составляла 224 тыс. рублей, а в заключенных сделках — 194 тыс., следует из подсчетов по данным СберИндекса. Разница достигла 15,5%. Причем за январь–сентябрь заявленные цены выросли на 11%, а фактические — на 5%. Годом ранее оба показателя прибавили 3–4%.

Такое увеличение разрыва указывает на проблемы со спросом на новое жилье, считает управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Клисенко. Цена в объявлении — лишь отправная точка для торга. Девелоперы дают индивидуальные скидки при полной оплате или крупном взносе, делают уступки по менее востребованным квартирам. При этом о некоторых дисконтах не сообщается публично.

На вторичном рынке расхождение меньше: в объявлениях квадратный метр стоил в среднем 148 тыс. рублей, а в сделках — 132 тыс., следует из данных СберИндекса. Разница достигла 12%, увеличившись с начала года на 3 тыс. рублей за метр. За тот же период 2025-го она, напротив, сокращалась.

При слабом спросе даже минимальная цена квартиры, указанная в рекламе, часто оказывается верхней границей ее реальной стоимости, отметила ведущий аналитик Freedom Global Наталья Мильчакова.

По оценке рынка, каждая третья квартира в новостройке сейчас продается со скидками, рассказала исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.

— Спрос охладился, и всё больше сделок закрывается на индивидуальных условиях, а не по базовому прайсу, — отметила директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова.

Разницу между рекламной и конечной стоимостью увеличивают также ипотечные акции, пояснил директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич. Чтобы предложить более низкую ставку, застройщик компенсирует кредитной организации часть процентов и включает расходы в цену. Если сделка проходит на обычных условиях, без субсидии, квартира обходится дешевле, чем в объявлении.

На вторичке причина иная: стоимость чаще устанавливает сам собственник, который может переоценить свое жилье или не учесть слабый спрос. Если квартиру нужно продать быстрее, он чаще готов уступить. Риелторы помогают покупателю торговаться.

Застройщики сейчас ограничены в возможности полноценно снижать цены, рассказали в «Эксперт РА». Продажи приходится поддерживать другими способами.

Девелоперы возводят жилье за счет банковских кредитов, поэтому открыто уменьшать стоимость им мешает проектное финансирование, пояснила Наталья Мильчакова. Деньги покупателей при такой системе размещаются на специальных эскроу-счетах и хранятся там до сдачи дома, а застройщик получает ссуду под обеспечение этих средств.

Стоимость такого финансирования — один из ключевых факторов для цены нового жилья, пояснил старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. Ставка по кредиту зависит от темпов наполнения эскроу-счетов через продажи квартир в строящихся или уже готовых объектах. При слабых продажах себестоимость строительства может ощутимо вырасти.

Кажется, что снижение цен могло бы ускорить продажи и пополнение эскроу-счетов. Но для банка логика другая: чем выше стоимость, по которой его клиент-застройщик продает жилье, тем больше вероятность, что он будет без просрочек обслуживать кредит, объяснила Наталья Мильчакова.

Но при высоких ценах труднее продать жилье, поэтому застройщики и идут на скидки. Но так, чтобы эти акции не были слишком заметны банку, иначе он может повысить проценты, рассказала эксперт.

С 1 октября условия семейной ипотеки стали зависеть от числа детей. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставка для семей с одним ребенком выросла до 12%, с двумя — до 10%; в других регионах — до 10% и 8% соответственно. Максимальный срок действия льготной ставки сократился до 15 лет. Сохранить прежние 6% на весь срок кредита можно при первоначальном взносе более половины стоимости жилья.

Застройщики отвечают новыми акциями: субсидируют ставки, возвращая их к приемлемому для клиентов уровню, или предлагают рассрочку на половину стоимости жилья для доступа к ипотеке под 6%. Внешне это делает предложения более привлекательными, однако такие акции в итоге часто закладываются в стоимость жилья, уточнил Сергей Клисенко.

На фоне изменений застройщики в принципе активнее стимулируют спрос, отметила коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова. Они чаще предлагаются рассрочки с оплатой квартиры частями. Также распространена траншевая ипотека — в таком случае кредит делится на несколько частей, которые выдаются заемщику в разные сроки, увеличивая его долговую нагрузку постепенно.

При этом покупателям важно внимательно выбирать застройщика: слишком большая скидка может свидетельствовать о том, что компания испытывает проблемы с финансированием и стремится распродать квартиры любой ценой, отметил коммерческий директор экосистемного девелопера «Группа ЛСР» в Москве Денис Бабаков. По его мнению, доступность субсидированной ипотеки и других специальных программ в будущем может снизиться из-за постоянного усиления контроля. Например, власти подготовили законопроект, регулирующий рассрочки на жилье.

Изменения условий семейной ипотеки тоже заметно повлияют на спрос, подчеркнула управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова. По оценке банка, среднемесячные выдачи ипотеки могут сократиться на 20–25% после ужесточения условий госпрограммы. Особенно упадет число сделок с семьями, воспитывающими одного или двух детей, а это значительная часть клиентов.

При новых ставках 10–12% по госпрограмме для родителей с одним–двумя детьми выгода от покупки дорогой новостройки может оказаться не такой очевидной по сравнению с рыночным кредитом на более дешевое готовое жилье, считает экономист Андрей Бархота. Поэтому семьи, которые не подходят под другие льготные программы, могут активнее рассматривать вторичный рынок, а переток спроса с новостроек на готовое жилье может ускориться.

Продажи в таких условиях будут смещаться к небольшим и более доступным квартирам, отметили в ПСБ. При этом застройщики пока не готовы пойти на сопоставимое снижение цен на жилье, поскольку ограничены себестоимостью строительства.

Ситуация с продажами на рынке новостроек может ухудшиться уже к Новому году, если ЦБ не снизит ключевую ставку и рыночная ипотека не подешевеет, считает Наталья Мильчакова. Однако, по ее прогнозу, до конца года регулятор не смягчит свою политику — уже сейчас некоторые банки повышают проценты по жилищным кредитам.

Изменения семейной ипотеки могут еще больше увеличить разницу между заявленными и фактическими ценами, полагает Виталий Костюкевич. Причина — одновременно слабые продажи и рост затрат на субсидирование ставок и беспроцентную рассрочку, которые закладывают в стоимость жилья.

В следующем году цены на новостройки, скорее всего, продолжат расти в пределах инфляции, прогнозирует Юлия Бочарникова из «Этажей».

Кроме того, может продолжиться тренд с завышением стоимости в объявлениях, считают эксперты. Это связано в том числе с изменением состава предложения, считает гендиректор девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин. Сейчас сокращаются запуски новых проектов, и застройщики смещаются к жилью более высокого класса, добавил эксперт. Девелоперам приходится конкурировать с продавцами нового готового жилья и предлагать более дорогие уникальные проекты для платежеспособных покупателей.

До конца 2026 года средние цены в объявлениях о новостройках вряд ли снизятся, считает Наталья Мильчакова. В отдельных проектах и районах они могут даже немного вырасти, чтобы компенсировать инфляционные расходы. По ее словам, снижение цен может произойти лишь в середине 2027-го, если ЦБ снизит ключевую ставку; и у застройщиков, особенно в регионах, накопятся большие объемы нераспроданного жилья.