Ввод жилья в целом (и индивидуальных домов, и квартир в многоэтажках) в этом году ниже прошлогоднего на 13,4%. При этом ввод ИЖС просел гораздо сильнее - на 20,8% с начала года. Все месяцы ввод частных домов был ниже, чем в те же месяцы прошлого года, но отставание сокращается. Самой сильной стала просадка в феврале, когда было зарегистрировано на 52,7% меньше домов, чем годом ранее. Сентябрь же стал первым месяцем, когда стройка выросла - на 4%.

Сегмент ИЖС оказался в сложной ситуации с июля 2024 года - тогда начало действовать условие, что получить "Семейную ипотеку" на строительство дома можно лишь при условии использования счета эскроу. Небольшие компании, которых на загородном рынке большинство, оказались к этому не готовы, а банки были не готовы выдавать деньги на строительство подрядчикам без кредитной истории. Рыночная же ипотека остается слишком дорогой.

Нынешний рост на 4% год к году отчасти объясняется низкой базой сентября прошлого года. Тогда ввод ИЖС уже был ниже, чем в сентябре 2024 года, на 11,6%.

В то же время рынок немного адаптируется к счетам эскроу. В этом году ДОМ.РФ запустил зонтичное поручительство для подрядчиков сферы ИЖС - это упрощает получение ими кредитов (если деньги покупателя хранятся на эскроу до сдачи дома, ему приходится искать оборотные средства у банков).

Как сообщал ДОМ.РФ, за 8 месяцев выдача ипотеки на ИЖС выросла на 48% год к году по количеству и на 41% по объемам (выдано 25 тыс. кредитов на 175 млрд руб.). При этом сегмент ИЖС по-прежнему опирается на господдержку, отмечали аналитики: в августе льготные программы сформировали 95% выдач кредитов по количеству и 97% по объему.

Рынок частного строительства адаптируется к счетам эскроу

Можно также предположить, что сентябрьский ввод домов - это результат изменений "Семейной ипотеки" с февраля этого года. В январе спрос на льготную программу сильно вырос - заемщики пытались в очередной раз "вскочить в последний вагон". Возможно, это подтолкнуло семьи наконец оформить кредит и начать строительство дома. Если этим занимаются профессионалы, то возвести частный дом вполне реально за несколько месяцев (не берем в расчет строительство своими руками, которое может растягиваться на десятилетия). И сейчас, к концу сезона, стройки финишируют, а покупатели регистрируют новую недвижимость.

Ввод дома в эксплуатацию - это финал стройки, а сентябрьское повышение - затухающая инерция прошлых лет и эффект низкой базы, говорит председатель правления ГК RESPECT Илья Линник. Для подтверждения восстановления рынка нужен устойчивый рост ввода, продаж и выдачи разрешений хотя бы в течение нескольких месяцев. Но выдача новых разрешений на строительство сейчас стагнирует, а реальные продажи и авансы от покупателей упали, отмечает он. Девелоперы и частные застройщики взяли паузу из-за дорогих кредитов, спрос частично сместился в сторону участков без подряда.

В ближайшие месяцы объемы ввода продолжат снижаться, считает эксперт, так как на стройку выходит гораздо меньше новых объектов. Рынок входит в фазу охлаждения. Восстановление начнется не скоро - по мере снижения ключевой ставки. По итогам 2026 года ввод ИЖС может сократиться ещё на 15-20%, если не произойдёт резкого смягчения денежно-кредитной политики.

Сентябрьские показатели, скорее, отражают эффект сезонного оживления, а не системный тренд, считает основатель компании Starkwood Вячеслав Астафьев. Сентябрь - традиционно период активизации, говорит Астафьев: клиенты завершают оценку вариантов, принимают решения.

Нынешний год - самый запутанный в истории ИЖС, считает основатель Open Village Владислав Копица. В ходе опроса строительных компаний 40% отметили, что спрос лучше, чем в 2025 году, 20% констатировали, что он хуже. При этом 25% компаний признались, что находятся в ситуации кассового разрыва. Четверть из них (около 6% от всех участников опроса) уже не имеют средств рассчитаться, рассказывает Копица. То есть достаточно одного судебного иска - и все их стройки останавливаются. Также есть тенденция, что чем больше сделок у компании проходит через ипотеку, тем больше риски, поскольку велика вероятность, что ипотеку не одобрят. Так, в последние месяцы, по словам руководителей компаний, трем из десяти потенциальных покупателей банки отказывали в ипотеке, поскольку участок оказался в зоне подтопления (запрет на строительство на этих территориях был неожиданно введен в августе).

В августе и сентябре сильно выросло количество заказов из-за непонимания, что будет дальше с "Семейной ипотекой". Дальше будет замедление, считает Копица. Сейчас рынок состоит в основном из отложенного спроса, отмечает эксперт. К застройщикам приходят те, кто уже приходил к ним два-три года назад, большого числа новых покупателей на рынке нет.