Уже несколько лет в России действует отработанная мошенническая схема: под видом помощи в рефинансировании кредита посредники загоняют жертву в кабальный заем, а затем лишают ее недвижимости. Вернуть жилье удается единицам — во многих случаях не получается даже добиться возбуждения уголовного дела, констатируют юристы. Как не попасть на крючок аферистов и сохранить имущество — в материале «Известий».

Весной 2021 года платеж по кредиту стал для Елены Быковской непосильным: она просрочила его на два месяца, рассказала пострадавшая «Известиям». Остаток долга на тот момент составлял около 4,5 млн рублей. Кредит она брала под залог квартиры в Московской области. Банки отказывали в рефинансировании, зато женщине настойчиво звонили из некой организации, которая обещала помочь оформить новый заем на приемлемых условиях.

Собеседники убедили Елену, что смогут решить проблему, и благодаря связям с банками ей предложат новый кредит на специальных условиях. Поэтому 29 марта 2021-го она подписала договор на оказание посреднических услуг. Но уже в апреле ей сказали, что кредитные организации отказались выдавать заем.

— Как позднее установило следствие, никаких договоров и льготных условий у компании не было. Мало того, посредники не направили в банки ни одной заявки на кредитование Елены, — сказал «Известиям» адвокат потерпевшей Егор Золкин.

Елене предложили новое решение: помощь некоего частного инвестора, узнавшего о ее тяжелом финансовом положении. Якобы он предоставит деньги под залог квартиры, чтобы погасить банковский кредит. Женщина согласилась, так как была уверена, что отказаться от услуг посредников не может: ее убеждали, что в таком случае придется заплатить комиссию.

В итоге 14 мая того же года потерпевшей дали на подпись кипу бумаг.

— Я доверилась этим людям, следовала их указаниям, так как они обещали помочь. Я не успела ознакомиться с документами и подписывала быстро, меня торопили, — пояснила она.

Среди подписанных женщиной документов был договор займа с частным инвестором на 7,2 млн рублей под залог ее квартиры. Всю сумму требовалось вернуть через месяц. За просрочку предусматривалась неустойка — 0,5% от суммы займа за каждый день, или 36 020 рублей ежедневно. В пересчете на 365 дней это 182,5% годовых.

В тот же день посредники организовали видеосъемку якобы состоявшейся передачи средств по договору займа. По словам Елены, она читала заранее подготовленный текст с листа, а сразу после окончания записи деньги у нее забрали.

Затем она вместе с инвестором и менеджером компании отправилась в банк, где у нее был прежний кредит. Там инвестор передал ей деньги, которые она внесла в кассу для погашения задолженности.

— Целью этой операции было снятие обременения с квартиры для последующей продажи подставному покупателю. Елене происходящее продолжали представлять как помощь с долгами, — пояснил Егор Золкин.

Уже в июне 2021-го был подписан договор купли-продажи квартиры за 11,6 млн рублей — 2,9 млн были указаны как собственные средства инвестора, а остальное — ипотека. Елена, полагая, что оформляет документы, связанные с займом, одобрила сделку. Она также написала расписку о получении 2,9 млн рублей, хотя, по ее словам, этих денег ей не передавали.

Женщина оформила и нотариальную доверенность на лиц, которые, по словам ее адвоката, ссылающегося на материалы дела, регулярно подавали документы для регистрации перехода прав на недвижимость, и на ее основании договор купли-продажи передали в Росреестр по Московской области. А уже в июле того же года квартиру зарегистрировали за новым владельцем.

После этого на счет Елены поступили 8,7 млн рублей ипотечных средств, из которых 7,45 млн снял представитель по доверенности. У женщины осталось 1,25 млн рублей. Прежний кредит к этому моменту уже был погашен.

— Я не знала, что моя квартира будет продана. Я думала, что подписываю документы на рефинансирование, а эти 1,25 млн — остаток, — сказала Елена.

Не подозревая о переходе права собственности, женщина продолжила отправлять покупателю ее квартиры деньги, полагая, что отдает долг. По словам ее дочери Оксаны, которая живет вместе со своей семьей в этой квартире, в марте 2022-го Елена перевела только часть ежемесячного платежа. После этого к ним пришел неизвестный мужчина и попросил связаться с представителем нового собственника. О попытке матери рефинансировать кредит Оксана не знала.

Когда всё открылось, они написали заявление в полицию. Несмотря на это, неизвестные приходили еще дважды. По словам Оксаны, они требовали либо купить квартиру, либо освободить жилплощадь.

— В 2023 году они пришли в третий раз. Нас дома не было, только свекровь зашла покормить кошку. Они пришли и начали сверлить дверь. Вызвали полицию, их забрали, — сказала дочь потерпевшей.

В ноябре 2022-го семья добилась возбуждения уголовного дела. В июле 2025-го покупателю предъявили обвинение в мошенничестве (есть в распоряжении «Известий»). В документе сказано, что в совершении преступления участвовала преступная группа, организатор которой не установлен. Позднее обвинение сняли.

Сейчас покупатель проходит процедуру банкротства, утверждает Оксана.

— В рамках банкротства у нас могут квартиру забрать, но пока она на торги не выставлена и не продана, потому что находится в аресте, — добавила дочь потерпевшей.

Компания-посредник была открыта всего за месяц до первых звонков, а через два года ее ликвидировали из-за указания недостоверных сведений, следует из данных сервиса Rusprofile.

В октябре 2025 года в Москве вынесли приговор по аналогичному делу. Одна из обвиняемых, зная, что потерпевшей не выдадут кредиты в банках, предложила воспользоваться услугой «кредитного донора» — человека с хорошей кредитной историей, которому банк одобрит ипотеку. Схема выглядела так: потерпевшая продает квартиру, но продолжает в ней жить, а после погашения долга якобы получает жилье обратно. При этом реальная задолженность была значительно ниже запрошенной у банка суммы.

В своих показаниях потерпевшая также ссылается на то, что не собиралась продавать единственное жилье. По ее словам, ей не дали внимательно ознакомиться с условиями договора во время его подписания.

В итоге суд приговорил одну из обвиняемых к 4 годам 6 месяцам колонии, а другого — к 4 годам. С них также взыскали 24,5 млн рублей в пользу потерпевшей. Апелляция оставила приговор без изменений.

Номинального покупателя, оформившего ипотеку на свое имя, также признали виновным и приговорили к 4 годам колонии, однако исполнение наказания отсрочили до достижения ее ребенком 14-летнего возраста. Ее также обязали вернуть 24,5 млн рублей банку.

В 2025 году за хищение чужого имущества в составе преступной группы осудили и мужчину, на которого Елена Быковская выписала доверенность.

Аналогичные дела сейчас рассматриваются еще как минимум в трех судах Москвы.

«Известия» направили запрос в МВД, однако на момент публикации материала ответа не получили.

За последние годы растет число дел о мошенничестве с недвижимостью под видом рефинансирования, сказал «Известиям» бывший сотрудник центрального аппарата ФСБ России, адвокат Михаил Сазанов.

— Ситуация усугубляется тем, что многие пострадавшие не могут добиться даже возбуждения уголовных дел, несмотря на наличие очевидных доказательств: в полиции ссылаются на отсутствие состава преступления или просто затягивают срок проверки и выносят отказной материал, — подчеркнул он.

При этом действия, когда собственник подписывает договор купли-продажи «вместо оформления рефинансирования, квалифицируются как мошенничество», отметил адвокат.

По его словам, в такой ситуации воля лица формируется под влиянием обмана: человек не намеревался отчуждать свое жилье, а хотел лишь изменить условия кредитования. Поэтому в суде расписки и видеофиксация передачи денег могут быть признаны несостоятельными доказательствами.

— Главный практический барьер для потерпевшего — статус добросовестного приобретателя. Именно от него зависит, останется ли квартира за «инвестором» или вернется продавцу, — подчеркнул Михаил Сазанов.

На недобросовестность могут указывать, например, связь с агентством, которое продавало квартиру, или профессиональный опыт в сфере недвижимости — работа риелтором или инвестиционная деятельность.

— Схема работает благодаря трем факторам: юридическая неграмотность жертвы, психологическое давление и отсутствие должной проверки со стороны банков. Мошенники умело используют финансовую уязвимость людей: когда человек отчаянно пытается снизить кредитную нагрузку, он теряет бдительность, — отметил Сазанов.

В подобных делах доказать вину злоумышленников сложно, добавил Михаил Сазанов, и проблема мошенничества с квартирами под видом рефинансирования — это не просто серия отдельных преступлений, «а вызов всей правоохранительной системе». Схема работает потому, что «мошенники действуют на стыке гражданского и уголовного права», умело маскируя преступление под законную сделку.

— Суды, в свою очередь, часто оказываются связаны формальными признаками: подписями, расписками, нотариальными документами — и не всегда готовы заглянуть «за фасад», — заключил он.

Управляющий партнер адвокатского бюро «Авекс Юст» Игорь Бушманов уверен, что распутать подобную аферу возможно.

— Подпись под договором — не индульгенция от статьи 159 УК РФ, а видеозапись передачи денег — не бронежилет от уголовной ответственности. Но и невыгодная продажа недвижимости сама по себе еще не доказывает мошенничество. Главное — установить, что человеку обещали и чего изначально добивались организаторы. Осознанная продажа квартиры — одна ситуация. Убеждение собственника, что продажа является лишь техническим этапом рефинансирования, а жилье гарантированно останется за ним, — совершенно другая, — отмечает Игорь Бушманов.

Адвокат подчеркивает: если потерпевший утверждает, что после съемки деньги забрали, необходимо выяснить, кто ими фактически распорядился и на каком основании. Камера могла зафиксировать реальный расчет, а могла — и специально разыгранную сцену, поэтому, по словам юриста, исследовать нужно всю цепочку: рекламу, переговоры, обещания, подготовку документов, появление «инвестора» и движение денег. Недвижимость вернуть можно, но для этого необходимы законные основания.