В Парке Горького 23 сентября в ресторане "Времена года" на Крымском Валу прошёл Всероссийский форум "Девелопмент будущего", организованный Московским Бизнес Клубом. Площадка объединила более 250 девелоперов, аналитиков, архитекторов и банкиров. Главная тема - пересмотр продукта, продаж и экономики проекта в условиях дорогого финансирования, структурного сдвига спроса и появления качественно нового покупателя.

Участники: "Самолёт", PIONEER, ГК ФСК, ДОМ.РФ Технологии, ГК ПИК, CAPITAL GROUP, НЕОМЕТРИЯ, СИТИ21, Циан, Асториус, CORE.XP, Билайн, Департамент Москвы по конкурентной политике, "Новая Эра", Банк ДОМ.РФ, Лемана ПРО, Аллюминиум РУС, BAZA Development, ГК "КОРТРОС", РГ-Девелопмент, FORMA, "Сумма Элементов", Страна Премиум, Росреестр по Москве, STONE, bnmap.pro, IRN.RU, LEGENDA, UNIKEY.

Организаторы заложили главный вопрос дня: кто из девелоперов успеет перестроить продукт, пока покупатель окончательно не ушёл в новые модели поведения.

Сессия открылась разговором о долгосрочном горизонте: как меняется запрос на жильё и какие сценарии повседневной жизни девелопер должен заложить в проект уже сегодня.

Алиса Шишнина, коммерческий директор PIONEER, обозначила смену парадигмы на горизонте 2036 года: "Запрос сместится с метража и статуса на качество жизни: время станет новой валютой, здоровье - новым капиталом, сообщество - новой роскошью. Уже сегодня рекреация, спорт, сервисы и общественные пространства формируются в шаговой доступности внутри проектов. 90% резидентов готовы платить за спорт, 30% доплачивают уже на этапе покупки".

Айгуль Юсупова, совладелец и управляющий партнёр UNIKEY, показала на реальных кейсах, почему девелоперу сегодня важно просчитывать несколько сценариев и управлять не только объёмом спроса, но и его качеством.

"Снижения цен не будет. А вот рассрочек и совместных с банками программ субсидирования ставок, скорее всего, станет больше. Они помогут снизить ежемесячный платёж и поддержать спрос, но полностью заменить семейную ипотеку не смогут".

В "городе будущего" конкуренция идёт не за метры, а за внимание жителей. Ленария Хасиятуллина, коммерческий директор девелоперской компании НЕОМЕТРИЯ, отметила:

"Город будущего - это не город технологий, а город внимания. Девелопер формирует не только здания, но и сценарии повседневной жизни: где человек работает, отдыхает, встречается с друзьями, занимается спортом. В НЕОМЕТРИИ мы закладываем эту многосценарность в проекты уже на этапе проектирования, создавая среду, в которой человеку хочется проводить время".

Эмоциональную составляющую развила Дарья Постникова, директор по продукту СИТИ21: "68% покупателей говорят, что иммерсивный опыт влияет на решение о покупке. Мы формируем эмоциональную связь с местом - от лобби до прогулки по территории: гибридные пространства, всесезонное благоустройство, шеринг, узнаваемые места притяжения. Ставка на человечность: реальные лица, живые истории, отказ от стоков. Дворы, где дети познают мир руками, площадки, где соседи знакомятся, места, где выключаешь телефон. Задача - предугадывать запрос аудитории".

Рынок первичной недвижимости Москвы замедляется, но активность сохраняется. Екатерина Ломтева, Директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP: "За 9 месяцев 2026 года в Старой Москве вышли 27 новых проектов, 39% - премиум и де-люкс. На фоне сохраняющейся девелоперской активности мы ожидаем, что покупатель будет выбирать более осознанно: инвестиционные сделки постепенно уступают место покупкам под конкретный жизненный запрос".

Когда предложение растёт быстрее спроса, привычные инструменты перестают работать. Екатерина Авдеева, Председатель Совета директоров Корпорации недвижимости "АСТОРИУС": "Кризис продаж - это кризис инструментов. Когда предложение превышает спрос, нельзя продавать объект теми же способами. Деньги у клиентов есть - 67 трлн рублей на счетах, надо обеспечить их переток в сделки с недвижимостью. Мы предлагаем капитал: расчеты для инвесторов, ЗПИФы, лизинг, индивидуальные продажи через закрытый клуб, что в совокупности обеспечивает рост доходности. АСТОРИУС - экосистема для роста продаж".

Городские торги стали полноценным механизмом привлечения частного капитала. Ирина Захарова, начальник Управления организации и управления торгов Департамента города Москвы по конкурентной политике: "Москва выставляет на торги помещения, участки, машино-места. В 2025 году реализовано 1,5 тысячи лотов для бизнеса, сделка без посредников. Среди предпринимателей востребованы помещения для бизнеса: в 2025 году город реализовал около 1,5 тысячи таких лотов, а с января по июнь 2026 года - более 500". Предложения публикуются на сайте "Торги Москвы", где можно ознакомиться с фотографиями, документацией, условиями и формой реализации".

Продукт следующего десятилетия - готовый сценарий жизни, который девелопер продаёт вместе с метрами.

Вторая сессия была посвящена практическим результатам внедрения искусственного интеллекта в стройку, маркетинг и продажи. Разговор шёл не про абстрактные технологии, а про измеримые эффекты: сокращение сроков, рост конверсии, пересборку маркетингового бюджета.

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК, показала, как ИИ меняет работу менеджера изнутри. 14 роботов уже забрали рутину - от внесения данных до обработки расторжений. ИИ-агенты следят за просроченными задачами и подсказывают, какого клиента рискует потерять менеджер.

Спикеры показали, что в 2026 году ИИ в девелопменте перестал быть экспериментом и стал инструментом экономики проекта, без которого при ставке 14% и текущей себестоимости денег уже не удержать маржинальность. Искусственный интеллект раскрывает силу только внутри правильно выстроенной системы - будь то роль менеджера, содержание разговора с клиентом или зрелость самих процессов. Выигрывают не те, кто купил самый быстрый болид, а те, кто выстроил под него трек.

Центральной частью стал smart-talk* коммерческих директоров под модерацией директора Московского Бизнес Клуба Анны Маркиной. Три блока: бюджет на 2027 год, формула удвоения продаж и финансовая модель при дорогом финансировании.

Участники: "Страна Премиум", FORMA, ГК ФСК, ГК "КОРТРОС", ГК "Сумма Элементов", ГК "ПИК". Вопросы: как меняется покупатель; какие инструменты продаж реально работают; где граница между скидкой и потерей маржи; как работать с рассрочкой; роль агентских продаж; как наращивать продажи без перегрева маркетингового бюджета.

Рынок расходится по регионам. Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор ГК "КОРТРОС": стандартизировать то, что масштабируется, сохранять индивидуальный подход там, где важен локальный контекст. "Мы уделяем много внимания работе с продуктом и контролем себестоимости. На сегодняшнем рынке невозможно учесть все пожелания за счёт цены - важно чётко понимать, за какие характеристики клиент действительно готов платить, что ему по-настоящему нужно, а что лишь создаёт лишнюю нагрузку и не несет ценности", - резюмировал Дмитрий Железнов.

Универсальных решений больше нет. Рост продаж зависит от точной работы с каналами, продуктом, покупателем и маржой. 2027 год пройдёт под знаком выборочной маржинальности - выигрывают проекты с сильным продуктом, понятной экономикой и точным попаданием в аудиторию.

Помимо деловой программы, участников ждал насыщенный нетворкинг, деловой обед от шеф-повара и экскурсия по Парку Горького. Завершил день коктейлем. "Девелопмент будущего - вопрос того, насколько быстро компания готова перестроить продукт, экономику проекта и отношения с покупателем".

Анна Маркина, директор Московского Бизнес Клуба:

"Девелопмент будущего - это уже не вопрос технологий или ставок. Это вопрос того, насколько быстро компания готова перестроить продукт, экономику проекта и отношения с покупателем. Форум подтвердил: рынок недвижимости входит в фазу выборочной конкуренции, где побеждают проекты с ясным продуктом, сильной средой и новой экономикой".

Следующее событие МБК - саммит "Итоги года рынка недвижимости. Сценарий 2027" - 2 декабря 2026 года, ресторан Madison.

*- умный разговор