На фотографии в объявлении - известная на юге гостиница 1970-х годов постройки. Адрес совпадает с адресом отеля. Интерьеры - очень похожи на фото номеров гостиницы. Номер находится на 10 из 17 этажей. Полностью укомплектован: халаты, тапочки, косметический набор, набор полотенец, джакузи или душевая кабина, биде - описывается в объявлении.

Риелтор при звонке подтверждает - да, все верно. Несколько номеров отеля были у инвестора в частной собственности, и сейчас распродаются. "Но это только для получения дохода, жить в них нельзя! Сдает и обслуживает номер управляющая компания", - предупреждает женщина. Продается номер как нежилая недвижимость. Цена вопроса - 13,5 млн руб. за 55 кв. м, около 245 тыс. руб. за "квадрат". Заодно риелтор рассказывает, что в городе есть и другие варианты - как для сдачи в аренду, так и для собственного проживания.

Меня терзают смутные сомнения - речь идет не о недавно построенном так называемом апарт-отеле, где номера действительно могут распродавать по отдельности, а о гостинице с давними, так сказать, традициями. Действительно ли можно стать ее совладельцем? Кроме того, если попытаться узнать подробнее о здании, кликнув кнопку на сайте, то открываются фотографии, уже не особенно похожие на отель.

Опытные риелторы подтверждают мои сомнения. Это фейковое объявление, уверен риелтор, специалист по недвижимости юга России Евгений Ткачев. Во-первых, в этой гостинице нет номеров в продаже. Во-вторых, объясняет он, это не рыночная цена для такой недвижимости, ее цена "в рынке" - от 800 тыс. руб. за кв. м. Плюс от имени этого аккаунта размещено огромное количество объявлений, это "фейкомет".

Это типичный прием сочинских риелторов - поиск покупателя на фейковые объявления, такие объявления называют "фонарь", говорит Ткачев. Они используются, чтобы установить контакт с потенциальным покупателем, а далее уже методом изощренных коммуникаций позвонившему по такому объявлению предлагают к покупке другие объекты по реальной цене.

После разговора с риелтором мне действительно позвонил еще десяток риелторов, желающих продать мне недвижимость на курорте.

К объявлению о продаже "номера люкс" в этом отеле надо отнестись с большой осторожностью, соглашается риелтор из Сочи, автор ТГ-канала о недвижимости "Какой бюджет - такой сюжет" Кирилл Флутков. Эта гостиница работает как классический гостиничный комплекс с единым номерным фондом и централизованным управлением. Поэтому первое, что надо запросить у продавца - выписку из ЕГРН именно на этот номер. Она покажет, существует ли такой объект как самостоятельная недвижимость и кому он принадлежит.

"Само объявление с фотографиями известного отеля еще ничего не подтверждает. Под формулировкой "продажа номера" иногда скрывается доля, право аренды или другая юридическая конструкция. Покупателю важно установить предмет сделки: какой именно объект он приобретает, получает ли право собственности и зарегистрировано ли оно в ЕГРН. Я также запросил бы подтверждение от администрации гостиницы и документы, которые определяют отношения собственника с отелем", - говорит Флутков.

Сама гостиница на запрос "Российской газеты" о том, достоверно ли объявление, не ответила.

Между тем риелторы соглашаются, что в других случаях купить номер в отеле действительно можно. Но это обычно средства размещения с небольшим номерным фондом, говорит Ткачев. Номерной фонд обновляется, каждый номер выводится как отдельный лот и продается частным инвесторам. Что касается возможности пользования инфраструктурой отеля - здесь надо смотреть условия покупки и управления, отмечает эксперт. Пользование инфраструктурой отеля предполагает проживание на его территории. Вопрос длительности проживания собственника номера и частоты его возможных визитов будет определяться в договоре между собственником и отельным оператором (управляющей компанией). Не стоит забывать, что прочие услуги, если они предусмотрены в отеле, будут оказаны собственнику номера также за отдельную плату, добавляет Ткачев.

Такой формат давно работает на рынке апарт-отелей, говорит Флутков. При этом девелопер изначально делит комплекс на отдельные юниты и продает их частным инвесторам. Собственник, в свою очередь, передает апартамент гостиничному оператору, тот принимает гостей, занимается бронированием, уборкой и другими операционными вопросами. Доход владельца формируется по условиям договора: встречаются как фиксированные выплаты, так и схемы, привязанные к фактической работе отеля и фактическому доходу. "При покупке такого объекта я бы в первую очередь считал экономику. На рынке встречается доходность в районе 6-12% годовых, а результат зависит от загрузки гостиницы, стоимости проживания и условий договора с оператором. Обещания существенно большей гарантированной доходности требуют особенно внимательной проверки. В Сочи такой формат понятен за счет большого туристического потока, однако покупатель фактически инвестирует сразу в недвижимость и гостиничный бизнес. На финансовый результат влияют сезонность, тарифы, загрузка и качество управления", - отмечает эксперт.

Популярен этот формат не только на юге, но и в Северной столице, которая тоже привлекает множество туристов. В Петербурге покупка номера в апарт-отеле уже стала распространенным форматом инвестиций, рассказывает гендиректор агентства недвижимости "Невский Простор" Алла Шинкевич. "Сейчас я бы ориентировалась на чистую доходность около 6-9% годовых у качественных проектов. Цифры в 15-20% требуют внимательной проверки. Рынок стал более конкурентным: в 2025 году загрузка апарт-отелей Петербурга снизилась с 80,2% до 73,9%, а доходность новых проектов уже уступает показателям, которые получали инвесторы несколько лет назад", - говорит эксперт.

Перед покупкой подобной недвижимости, советует Шинкевич, стоит проверить право собственности на конкретный юнит, условия договора с управляющей компанией, ее комиссию и реальную загрузку объекта. Важно учитывать и статус апартаментов как нежилой недвижимости: он влияет на налоги, коммунальные платежи (в большую сторону) и, соответственно, на итоговую прибыль собственника.